二套房贷认定谨防“变形”操作

　　面对新近出台的二套房认定新规，原本想着改善住房的刘明有点进退两难。
　　刘明在北京广安门附近有一套60平方米的一居室，在今年4月初国家房产政策大举出台前夕，他想着将房子出手换一套大一点的房子。“准备要小孩了，原来的房子有点住不下。”
　　刘明看好了北京西五环附近的一个面积100平方米的中档楼盘，价格约260万。“原来的房子能卖180万左右，用这些钱再买房子，还有80万的亏空。”
　　让刘明感到郁闷的是，像他这样的改善型购房者，按照新近出台的二套房认定新规，将不能享受到“第一套房”的贷款与利率优惠。
　　6月4日，住建部、央行、银监会三部门联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定的通知》(下称《通知》)，对贷款申请人的第二套住房认定标准做出明确规定:二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”的严厉政策。
　　刘明感觉“认房又认贷”的标准太过严厉，而且就因为他有过银行的贷款记录而被认定为“二套房”，对他这样改善性的购房者并不公平。
　　与刘明相比，张齐范的经历可能要幸运得多了。来自河北的张齐范在2004年选择到北京创业，在此之前他已经在石家庄自己有了一套两室一厅的房子。
　　然而最近他在北京西四环附近买了一套一居室的房子，让他感到高兴的是，他居然享受到了“第一套房”的贷款与利率优惠。
　　“可能是房屋登记系统尚未全国联网，我在河北的房子在北京查询不到，在北京没有购房的记录，所以我不会被认定为第二套房。”张齐范说。“不过，这也多少有点‘钻政策空子’的意味，是不值得提倡的。”
　　记者了解到，2007年国家首次提出“购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例不得低于40％”，二套房认定标准经历了一个“以个人贷款记录为标准→以家庭贷款记录为标准→标准‘松绑’→以家庭为单位、既以贷款记录为标准，又以房屋数量为标准”逐渐严厉的认定过程。
　　6月4日，住建部、央行、银监会三部门确认的新的二套房认定标准为史上最为严厉的认定标准。
　　但记者在采访中也发现，二套房贷认定标准虽然可以在一定程度上堵漏“擦边球”，但可能“误伤”一些改善型的购房者，同时，在实际操作过程中二套放贷认定标准仍有漏洞可钻。
　　或“误伤”改善型需求
　　与刘明一样想要改善住房条件的高燕遇到了相同的问题。高燕原本打算在结婚后买一个大一点的房子作为婚房，但是，二套房贷款认定标准出台后，她的这个计划被暂时搁置。因为按照新的认定标准，如果再买房则属于第二套住房。
　　“我的住房需求应该是属于正常需求，不应该在打压范围之内。”高燕说。她向记者诉苦说，我不是投资者，原来的房子面积太小，现在我想改善了，卖了小房子换套大房子。就因为我没钱贷过款，难道也算二套，也不鼓励？
　　据高燕计算，一套房子贷款50万元30年，如果二套房1.1倍利率，相比0.7倍优惠利率，月供要多出近800元，利息多出20多万元。
　　“对楼市进行强力调控我们赞同，但最好不要伤及无辜，像我们这样的就是被‘误杀’的一种。政策在貌似公平的前提下，能否更加人性化？”高燕对记者说。
　　中国指数研究院舆情分析报告认为，新的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，部分自住型购房需求避免不了被误伤。这部分被误伤的人群主要包括:(1)因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者；(2)曾利用贷款买房但已卖出房屋，银行征信系统里仍然有贷款记录者；(3)被拆迁的购房者等。
　　这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高，在新的二套房认定标准下，他们很难筹集到足够的资金来购买房屋，因此这部分购房需求将大为萎缩。
　　我爱我家副总裁胡景晖表示，当前调控重点仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此，下一阶段调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房的供给和新房的供给。
　　北京房地产交易管理网数据统计显示，端午节假期前两天商品房签约量仅为125套。
　　在众多业内人士看来，交易量的减少完全是二套房执行的标准出台，其中包括像刘明、高燕这样的改善性购房者放弃购房。
　　漏洞尚需补充
　　“我们银行当前的房贷业务特别是二套房贷款业务大幅萎缩。”6月18日，河北某地一家商业银行的经理郭佳对本报记者说。
　　据郭佳介绍，自6月份以来，他一笔二套房贷款也没有。原因是二套房执行的标准出台，使得购房者的观望心情更加强烈。
　　作为一名业内人士，郭佳坦陈，此前各家商业银行的标准都很混乱，有的认房不认贷，有的认家庭不认个人，并且不乏暗中宽松的案例，现在就已经很难打擦边球了。
　　“但新规还是有一些漏洞，并非无懈可击。”郭佳举例说，房屋登记系统尚未全国联网，无法查询购房人在外地的购房记录，因此有可能不会被认定为第二套房。“这就为以后的操作留下空间。”
　　郭佳还向记者举了“假离婚”的例子:目前购房者在银行贷款时都被要求提供未婚证明，如果是夫妻双方购买已婚的要提供结婚证明，但如果夫妻双方有一方户口不在本地，那么他完全可以回原籍开出单身证明，从而骗过银行获取贷款。
　　郭佳认为，二套房新认定标准的实际执行效果取决于全国房屋登记信息系统的完善速度与程度。新认定标准在执行过程中仍将面对部分城市难以查清跨区房产、全国范围难以查清异地房产的情况。此外，民政婚姻登记系统、常居地与户口所在地登记系统等尚未与房屋登记系统、银行资信系统等实现交互查询功能。
　　“这无疑加大了认定第二套住房的难度和操作的难度。”郭佳说。
　　在郭佳看来，各地商业银行也有“变形”操作二套房贷的动力。去年三大热门的地方平台融资贷、开发贷、住房按揭贷在今年的调控压力下，都出现了不同程度的萎缩，这使得部分中小银行直接面临经营压力，不得不暗中放水抢夺规模。
　　“实际上自从购房首付以及利率不同程度提高之后，银行对此的兴趣还是蛮大的，既可以拓展规模，又可以提高收益，何乐而不为。”郭佳说。
　　郭佳表示，在经营诱惑下，不排除有部分仍有子弹的银行甘冒政策风险，暗中为二套房贷“放水”的可能。