二套房贷松绑了吗？

　　近日，银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》，并于2013年1月1日起实施。值得注意的是，新规对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重，业内人士认为这将有效降低二套房贷的资金成本，从而提高银行发放二套房贷款的积极性。那么这一改变对普通购房者有何意义？对房地产市场又将产生哪些影响呢？本期地产同学会邀请三位专业人士与大家一起探讨。

　　政策微调

　　开始向二套房延伸

　　主持人：资本新规下调二套房贷款的风险权重，是否可以看做是对二套房贷的松绑，甚至是对地产严厉调控的放松式微调呢？

　　陈勇：世界外围经济环境恶劣，近期国内的经济数据也不是很景气，上周央行降息就透露出明显的“稳增长”意图，而资本新规调低二套房贷风险权重，也可看作是对房地产调控政策的微调，而且这种微调已经开始出现向二套房延伸的趋势。资本新规由于降低了二套房贷的资金成本，这会使银行对二套房贷客户的要求有所放松，这对二套房客户尤其是首改客户有积极意义。

　　何伟坚：一方面希望房地产市场回归合理，另一方面还希望稳定经济增长，在目前国内外经济形势都比较严峻的情况下，最近放出的一系列政策都带有对地产调控进行微调的意图，甚至在部分领域有“放松”的趋势，包括这次银监局对二套房风险权重的调整。

　　张建军：银监会对这一管理办法的调整肯定会加强银行对二套房贷的放贷积极性，不过是不是对二套房贷的松绑，还是要看相关的配套政策。对购房者来说，是否购买二套房，按揭的首付比例和贷款的利率是重要的考虑因素，而目前在这两方面还没有放松。

　　信贷放宽

　　重庆楼市将持续稳定

　　主持人：资本新规对房地产市场将产生何种影响？是否会促使楼市加速恢复？

　　陈勇：新的调整对房地产市场是有利的。首先，相比较之前的“降准”调整，最近“降息”和二套房贷相关的调整，是直接放开了市场的一部分需求。其次，在“降息”和二套房贷政策调整之前，重庆刚需购房者的观望情绪基本不存在了，现在持续利好的出现，使得购房者对未来的预期更明朗，将进一步增强市场的信心。可以预见到一点，七八月份重庆楼市的成交将继续保持不错的状态。

　　何伟坚：银行的态度已经开始改变，最近就有银行主动找房屋中介机构洽谈，表示出办理二套房贷款的积极性。最近“降息”的效应在北京地产市场表现很明显，近期北京的成交数据上升很快，而像二套房贷风险权重调整这样的政策，对市场的刺激效果也会逐步呈现。

　　尤其是现在大部分购房者都对房屋贷款有依赖，所以信贷政策的变化对地产市场的影响很直接，未来两个季度楼市成交会更加活跃。

　　张建军：政策调整直接影响的是银行贷款的资金成本，而对购房者影响却不大。从表面上看，这一政策调整对楼市是利好，银行会更积极的做二套贷款，开发商针对二套房客户的销售也可以更快的回笼资金，但利好更多的是对房地产市场心理层面的影响。

　　虽然近一段时间出现了降息等重大信贷利好，但关于房地产市场的相关配套政策并没有变化，所以增加的市场流动性对房地产市场影响几何还需要密切关注政策的新动向。

　　难改投资者

　　对住宅物业的观望

　　主持人：对改善型和投资型客户而言，现在是不是可以进场了呢？

　　陈勇：近期对房地产市场利好的消息不断放出，同时重庆楼市价格还维持在相对较低的位置，所以肯定会有一部分改善和投资型客户不再观望，而是积极的寻找入场机会。

　　何伟坚：不过，对于投资型客户而言，从过往历史数据来看，重庆住房价虽有上升但速度并不快，租金价格的上涨情况也不如商业地产。此外，目前投资住宅的成本日益升高，这些都使得投资者更倾向投资商业地产。因此，在本轮调控没有改变的情况下，即使金融政策发生变化，也很难改变投资者对住宅物业的观望。

　　张建军：由于在二套房首付比例、利率上浮等信贷政策方面并没有发生变化，所以改善型和投资型客户还会继续保持观望，不过受降息和信贷政策调整等利好的提振，首改和刚需型客户将会加速进场。