乐居关注第7期：专家详解二套房贷政策走势

新年伊始，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》更加明确了二套房贷的首付比例，到底政策出台之后能对房产市场有怎样的改善?能否真正抑制住投资和投机性购房?一直居高不下的房价能不能得到有效的缓解?中体奥林匹克花园集团总裁 陈顺 链家地产副总裁 林倩会为广大新浪网友详细分解。敬请关注新浪乐居。

图为专访现场

新浪房产讯 看地产风云，论楼市百态。“乐居关注”第七期将于1月12日15时隆重推出，此次将邀请北京知名业内人士做客新浪乐居，共同探讨二套房贷首付比例再次明确能否成稳定房价的杀手锏?

精彩观点提前看：

我觉得2010年跟2009相比会下降三层到三层左右的交易量，我们预估2010年二手房成交量会在18万套到20万套之间。下半年要看它的成交量落在什么位置上，所以下半年的房价是有待观察的。总之，上半年基本上会保持平稳的态势。———林倩

  房价越调越高肯定有个基础，就是以成交量作为基础。但以目前市场的成交量来看，我觉得它不具备这样的条件。以上半个月的成交量来看，整个北京市成交量跟去年1月份同期相比，其实它掉了两成多。整个第一季，比较乐观的看法是能达到3万套。以3万套的成交量来看，跟去年同期相比其实还是下调很多的。———林倩

我觉得如果你是自住性的购房人，因为一般来说自住性的购房人不太可能在两三年之内把房子卖出去。以北京房地产市场波动周期跟境外发展比较成熟的城市相比，我们的波动时间短其实非常短的。我们的周期其实短得多。如果是自住性的购房人，你不考虑在短期内把分子出售，你现在买房子也不失为一个好时机。如果是改善性住房，我觉得要看今年银行也条优惠的线放在哪。即便是五年以上投资的投资人，今年买房也无所谓，你只要保有三五年，你一定还要等到下一波房地产涨幅的周期。唯一要考虑的就是，你打算一两年内短期获利的投机性的投资人，我们建议今年真的还不是你介入房地产市场一个很好的时机。———林倩

过去调控力度最强的就是金融政策。之前还有过只要是外资或者境外人士统统都不准买。这三种以组合拳来说，不外乎就是三种的排列组合。我们认为2+3绝对是出手力度最大的。但又对每一个政策都保留了弹性空间，比如营业税，我们觉得它是高高举起，轻轻放下。三的部分在二套房利率方面又是模糊的。我们觉得即使在2+3的组合拳的调控上相继出台，但是感觉是即谨慎又小心的态度。不管你怎么排列组合，它还是有着力度上的差异。———林倩

　　我觉得真正最后对市场的影响，首付款可能是影响比较轻微的一个拳。———陈顺(博客)

    从2006年的国八条，到2009年底的国四条，到现在的国十一条，其实文件大体内容差不多。———陈顺

    从2009年年底，关于营业税从“二变五”开始，一路上，我们感觉出在调控房价，尤其是部分城市房价涨幅过快的态度上是明确的。———陈顺

我记得前些天新闻媒体报道住房公积金这块是不受影响的。像刚才说的40%，实际上以前就强调过，但各家银行在执行的时候，最后到了30%，35%。关键还是利率的问题，上浮10%和下浮30%，中间实际上差了40%，这个40%实际上足可以动摇人们在消费的时候要考虑这个问题。所以刚才说各家银行可能还会就这个问题出台一些细则。我觉得真正最后对市场的影响，首付款可能是影响比较轻微的一个拳。———陈顺

我觉得现在的政策跟以前有重大的区别，就是在所有文件里面提的第一条。第一条是加大保障性住房的供应量。什么是保障性住房这个也明确了。比如原来没有廉租房，现在有了廉租房。包括保障性住房里面的经济适用房，边界不是很清楚的，还包括两限房。现在北京市要求到50%，就是你在供应量里面有50%是社会保障性住房。上周明确了顺义一方面要建3万套保障性住房，一方面地铁要通到顺义。3万套，假如一套是60平米，再加上一些商业，实际上也是小200万平米，一个很大的规模。这是顺义的其中一个。———陈顺

时间：2010年1月12日14：40

地点：新浪乐居嘉宾聊天室

主题：政策组合拳之二套房贷首付比例

主持：新浪乐居编辑 吴濠见

嘉宾：链家地产副总裁 林倩　

中体奥林匹克花园集团总裁 陈顺

　   以下为本次访谈实录：

主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！新年伊始，1月7日，由国务院正式下发的关于促进房地产市场平稳发展的政策更加明确了二套房贷比例。今天我们请到了中体奥林匹克花园总裁陈顺先生和链家地产的林倩女士跟我们聊聊政策组合拳二套房首付比例这个话题。首先请两位跟网友打个招呼！

陈顺：各位新浪乐居的网友，大家好！

林倩：各位新浪乐居的网友，大家好！

主持人：林总，链家作为代理公司，现在的二套房贷执行情况是什么样的？

　　链家地产副总裁 林倩

林倩：在08年底，09年初的时候出台了一些活跃二手房交易的措施，在09年上半年的时候，我们发现关于二套房的贷款并没有新的规定出台，但是各大银行在提贷款方面也有了一些优惠。其实绝大多数承办二手房贷款的银行在这方面没有做太多的调整。在首付款比例上从07到09年变化不大。但是在利率上，2009年各个银行不管是为了争取业绩还是为了提供二套房贷的优惠政策，在利率方面确实是有一些优惠出现。

　 在09年我们掌握这个下浮接近了0.7到0.75之间。这其实跟原来的1.1相比，它的优惠幅度还是挺大的。我们算了一下100年的贷款，按20年来算，大概五年下来这个利息接近5万块。但是到了09年第四季度，多数银行已经默默把二套房贷款的政策又收紧了。除了40%的首付款比例不变，在利率不变多数银行已经发生了变化，慢慢地收紧到了1.1的水平。目前比如国11条，从这个内容来看，感觉在态度和政策上似乎对二套房贷进行了收紧，但其实跟银行现行的措施并没有太大的差异。