还清首套房贷再贷仍算首套

（记者/黄倩蔚）央行9月30日公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称《通知》），对我国房贷政策作出调整。其中放宽了首套房贷认定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。央行表示，此举是为了促进房地产市场持续健康发展，支持居民家庭合理的住房消费。

南方日报记者从省内多家银行了解到，不少银行个人房贷业务部已收到了大量房贷咨询电话。专家分析认为，新政策有利于释放改善性购房需求，再配上其他信贷、融资取款放宽的措施，将在一定程度上促进房地产市场回暖，今年的房地产“金九银十”成色或更足。

不限购城市无须“限贷”

《通知》中最受关注的是“认房又认贷”规定的放松。此前，只要有过贷款记录的购房人，不管实际拥有多少套房，再贷款时都会被纳入二套房标准，首付至少七成。此次《通知》提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

央行还指出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

银行业人士分析认为，这两个房贷政策放宽比市场预想的“认房不认贷”步子迈得更大，直接修改了对“首套房贷”的认定条件，即使购买的是第二套房，只要还清再贷，依然按照首套计算。

民生证券首席宏观研究员管清友分析表示，央行房贷松绑政策如期兑现，购房者首付资金要求下降，将使得改善型需求短期集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

央行还指出，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

首套最低首付三成利率下限七折

《通知》还再次重申了房贷的定价下限，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

贷款利率市场化以后，房贷利率一直由银行自主定价。但由于当前信贷成本较高，全国各大城市房贷七折利率基本绝迹，目前银行基本对房贷实行基准利率，不少银行首套房贷利率甚至要在基准利率上浮5%—10%。管清友分析认为，央行重申利率七折下限意义不大，在自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

值得注意的是，央行此次还配合出台了MBS和专项金融债政策，以增强金融机构个人住房贷款投放能力，降低信贷资金的成本，以引导房贷利率下降。央行提出，在房贷供给上，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

房企贷款发债限制放宽

《通知》除了在个人房贷按揭给予放宽外，还适当放宽了房地产商开发贷款的政策。《通知》提出，银行业金融机构在防范风险的前提下，要合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。同时，要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

央行还提出，鼓励银行业金融机构积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。