豪宅与刚需“两头热” 2016年买房你排哪队？

“我有300万元，想在五环以内买套房”，这句话放在两年前会十分平常，但时至今日，这句话有可能成为笑话。2015年，随着豪宅不断入市，土地价格再创新高，普通商品房逐渐淡出楼市，改善盘一步步“被豪宅”，买房门槛也进一步发生变化，以往100多万就能买房的底线已经攀升到300万左右，而1000万的房连豪宅的边儿都摸不着。因此，人们在都市中迷茫：我到底算哪个群体？刚需？改善？难道不知不觉成了豪宅的“俘虏”？2016年，买房人得摸摸兜里的钱，掂量掂量自己在无数楼盘面前的“身份”，才能找到符合自己的房产，从而通过房产的价值给自己贴上在这个城市中的身份标签……

刚需型 商住房大行其道

国家的相关政策条文中，没有刚需一词，其是房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求以自住为首要条件。目前，业界对刚需房普遍有两种理解：一、紧迫性需求。简单地说就是解决人居住的最基本需求，就像穿衣、吃饭、工作等一样。对于没有房子的人来说，能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。二、弹性需求。看似可有可无，具有一定的弹性空间，尤其随着物质基础的改善，人们对居住品质的要求逐渐提高。比如子女长大，原有的房子无法满足两代或者三代人同时居住，换套大房子，改善一下居住环境，这也是属于刚性需求。这一类型二套房居多，且房屋面积偏大。

在北京市场，有关刚需一词的由来应该是几年前万科长阳半岛开盘时叫响的。那时，位于房山区的长阳半岛，开盘时价格每平方米一万多元，而今年主推的户型为87平方米——125平方米的两三居，均价已经达到29000元/平方米——32000平方米之间。再举一个例子，通州刚需盘保利大都汇前不久开盘热销12亿，价格在35000元/平方米。

可以说，目前35000元/平方米以下的楼盘可以称作刚需盘，这些楼盘的真正需求者就是目前北京市场的刚需买房人。而在短短五年里，一套一百平方米的两居，基本从100万左右涨到了350万元左右，这就是刚需的现状。

据了解，由于近几年北京土地价格上涨迅猛，刚需盘显现出退出楼市迹象，3万元/平方米以下商品房凤毛麟角，取而代之的是如雨后春笋般涌现出来的商住房，据不完全统计，库存量加上2016年即将面市的新盘量，商住房总面积将达到惊人的600万平方米左右。

亚豪机构营销总监郭毅表示，商住楼供应规模大、供需不均衡，主要原因是规划与区域市场现状不匹配。从规划的角度，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区。2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。

然而，五环以外、甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样的话，购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的销售压力，库存居高不下。

随着2015年尘埃落定，那么2016年的楼市将如何走向？明年房价会涨还是会跌？这无疑是众多房地产业内人士和购房者关注的问题。证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续；改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。

改善型 你“被高端”了

你能琐目前北京哪些楼盘叫做改善型楼盘吗？亦庄金茂悦、中冶德贤公馆、天恒公园懿府、翡翠山、燕西华府……估计业内人士数得着的也就这些位于亦庄、大兴、丰台等地的热销盘。的确，这些单价在4万元左右，总价不超过1000万元的楼盘目前在京城能成为一房难求的代表性产品，道理很简单。

据专家介绍，从目前状况看，一、二线城市的改善型住房需求有望继续占主导地位

首先，国内现有的住房普遍户型较小（平均面积80平方米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量不好，加上二孩政策的全面放开、央行持续降准降息带来的货币宽松影响，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

其次，调查显示，国内约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。从北京市场可以更透彻地看出这一点。

虽然说改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型楼盘不知不觉地“被高端”，致使本就货量不多的改善盘市场供应捉襟见肘。由此产生的联动效应就是，所有的改善盘都在涨价，只因越来越稀缺。

最具代表性的楼盘是紫辰院、福熙大道等项目，连续数月排名豪宅排行榜前列。而仅仅在一年前，此类项目还徘徊在高端改善与豪宅之间。但随着地王楼盘不断推出，被豪宅包围着的高端盘成为了左右区域价格的风向标。一来原本卖得不温不火的产品被抢购，二来只要提升产品品质便可以追求高利润率，因此，高端改善楼盘稍微一使劲儿就杀入豪宅行列。

豪宅型 你会挑花眼

几乎所有的业内人士都承认，2016年将是豪宅元年，北京楼市罕见地将出现豪宅遍地的局面，据中原地产首席分析师张大伟统计，今年超过10万元/平方米的豪宅将达到50个左右。亦有业内人士公开指出，这50个豪宅中，只有5——10个销售预期看好，剩下的都会举步维艰，不出意外的话很可能会出现烂尾豪宅。

目前在售的10万元均价以上豪宅中，只有中赫万柳书院、龙湖西宸原著真正达到实际价格并能热销的，其余绝大多数号称10万+的豪宅要么价格明高暗低，要么销售速度太慢。究其原因，买房人就那么多，不增不减，但豪宅太多了，多到了连他们自己都不知道怎么卖的地步。

最近一段时间，在各种年底年初分析会议上，有一个共同的话题：2016年的顶豪市场将会怎样？各路不同的研究机构给出了以下分析：

其一，市场历史规律的不确定。我国房地产市场，有一个经多个周期观察得来的经验和规律：就是三年一个周期。就好像经历过秋的收获之后，必然要迎来一整冬的蛰伏休养一般，2015年北京房地产市场在各种政策利好加信贷政策的刺激下走出了冰点，2016年是否会如约进入疯狂高启的腾飞年？经历过顶豪元年的轰轰烈烈之后，顶豪市场能否将北京楼市的整体水平抬高到一个新的高度？很多操盘手对此心里基本有数，却又担心发生变数。