加息下房贷利息水涨船高 提前还款要精打细算

　　从2010年下半年开始，中国人民银行加息的声音不绝于耳。2010年10月20日、12月26日、2011年2月9日、4月6日，中国人民银行分别四次上调存款准备金率，一年期存、贷款基准利率从2.25和5.31升至3.25和6.31，一年期以外各种存、贷款基准利率亦有所上升。

加息通道已经开启。政策上数字的变动，会影响到每个人钱袋子的鼓与瘪。存贷款利率的升降对生活的影响，早已经超脱了存贷款一年多收益或多支出多少钱的简单层面，利率的升降已经成为其他投资理财收益率的参照物，房贷利率、公积金房贷利率、金融理财产品收益率等，均因利率的改变而改变。 　　房贷利息水涨船高

　　一次次涨息的政策，一次次触动着房奴们的神经。以清远房贷情况来看，房贷时间多为5年期以上，而这次加息中，五年期以上的贷款基准利率由之前的6.6%上升至6.8%，公积金也提升至4.7%，上升0.2个百分点。

　　贷款利率的升高意味着利息的增多。80后房奴小黄坐不住了。小黄在清远郊区买了一套房子，夫妻俩贷了23万元，还款时间15年。升了利息的第二日，小黄夫妇就赶忙到银行房贷部门，咨询升息后对他们钱袋子的影响。工作人员通过房贷计算器，帮他算出了加息前后的差别。由于小黄是去年申请的银行贷款，利率应为2010年12月26的利率计算(因为小黄选择的是利率次年调整，2010年的贷款到2011年后利率变成2011年的实时利率)，23万15年还清每月月供需1991元，支付总利息12.8万元，而如果按照2011年4月6日6.8%的五年期贷款利率计算，23万15年还清每月需支付2041元，15年共支付13.7万元，多支付约9000元的利息，平均每月多支付50元。

　　记者从清远各大银行的房贷部门了解到，最近四次加息以来，银行咨询提前还贷的人略有增多，四次提息后叠加的咨询人数增长比较明显。广发行清远支行高翔经理表示，广发行咨询提前还款的人数较加息前有2%—3%的增长，提前还款的人数也有增多。

高经理表示，目前，以清远的房价水平，加息后比加息前多交1万—5万元利息不等，而在广州等高房价地方，因利率增高而导致的多支出利息(以100万元房贷30年计算)可达10万元，因此，对于清远地区，提前还贷可以省下的利息数额在一定范围内，是否提前还贷因人而异。 　　加息预期还将继续

　　提前还款的前提是利息居高不下，并且会不断上涨，房贷者的利息支出不断增加。如果人们提前还了贷款后，利息不变或有所降低，那提前还贷就会适得其反。

　　利率还会上调吗？对于这一问题，市民和专家的意见竟然是出奇的一致。清远市财贸系统的一位职工认为，物价涨得这么厉害，存款利率不涨，钱放在银行就是贬值，贷款利率不升，银行把款贷给我们回款后也将贬值，所以利率升是大势所趋。

　　清远某银行理财师黎先生给出了更为宏观的解释。他分析道，首先，国家宏观调控层面自去年10月份已进入了偏紧的货币政策渠道。CPI不断上涨，房价居高不下，社会闲散热钱较多，经济过热增长，而加息是收紧货币流动性、减少楼市投机性、对冲CPI上升的灵丹妙药，因此，中国人民银行自去年10月起改变自金融危机以来连续两年的减息措施，连续四次加息以给过热的经济势头降温。从目前CPI、楼价、流动性过剩来看，这一轮的加息仅仅是个开始，持续性的加息会一直延续下去。

　　有数据显示，2011年2月份CPI同比增长4.9%，高于市场预期，3月CPI数据未公布，但预计十分严峻，有机构估算在5.3%-5.4%，而存款利率最高的5年期才5.25%，占存款大部分的三年期及以内存款最高利率也只有4.75%，因此，加息还有一定空间。

新浪网在4月6日加息后，对300余名网友进行了问卷调查，结果显示，有超七成网友认为央行再次加息是为了收紧流动性，抑制通货膨胀；超四成网友认为此次加息对楼市影响不大、房价逐步下降但下跌幅度不大；超三成网友认为此次加息对还贷影响很大；近八成网友认为2011年央行还将继续加息。 　　不必调息就急于还款

　　加息的预期催促着人们尽快还款。广发行清远支行高翔经理认为，提前还款因人而异。

　　目前，银行可为市民办理的提前还贷方式有全部提前还贷、部分提前还贷、缩短还款年限等几种方式。记者在调查中发现，提前部分还款的房贷者较多，以上文中小黄夫妻为例，全部提前还贷一时间没有足够的金额，缩短还款年限只会增加以后每个月的月供额，因此，他们打算在房贷还款满一年后再选择部分偿还提前偿还本息，减少以后还款的本金额以减少利息支出量。

　　在日常业务中，一些刚用贷款购房不久的人加息后急着跑去银行还贷，结果吃了闭门羹，原来，大部分的房贷还款协议中规定，只有还贷满了一年后才可以提前还贷，而且利率调整大部分也是次年调整原则，即使在年中调整了利率，也只会在第二年才会将还款利率调整到实时利率，本年贷款利率也暂时沿用年初的，因此，高经理建议，在选择还贷时机上，借款人无需一看到调息就急于马上还款，而可以选择在真正调息之前、且满了一年还款期之后还款即可。

　　哪些人适合提前还款，哪些不适宜提前还款？高经理建议，总的原则是，还贷是要建立在自己要有闲钱的基础上。借款人应在提前还贷前最好安排好自己的生活费用支出，不要拆东墙补西墙，到最后还要借钱过生活，这与不提前还房贷结果一样。

其次，如果有闲钱，还要看拿这笔钱提前还贷划算还是投资其他渠道更划算。目前，清远市民投资渠道较单一，且房子又是刚性需求，尽早供完楼会减轻全家经济负担，因此提前还贷比较科学。而如果房贷者是有经验的投资者，如果投资者手中持有股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，可将资金用于投资。

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