解读2015年版东莞公积金贷款办法新政

随着2014年10月《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的印发，并要求各地放宽公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，推进公积金异地贷款、实现异地互认等业务。截至目前，已经有北京、长春、杭州、达州等40个城市不同程度地放宽了公积金贷款政策。

2015年1月20日，东莞市住房公积金管理中心也发布最新《东莞市个人住房公积金贷款方法》，并将于2015年1月26日正式实施，有效期至2020年1月25日，2000年7月17日颁布的《东莞市住房公积金贷款暂行办法》（东府（2000）41号）同时废止。

2015年版东莞住房公积金新政变化：

中原地产解读：

1、东莞公积金可贷额度上限提高超预期，适用人群扩大。

相较于旧的政策而言，公积金新政取消了饱受市民诟病的“可贷额度不超过账户余额8倍”的限制，申请贷款的缴存时间也由12个月缩短至6个月，个人最高贷款额度由46万元调高至48万元，夫妻双方最高贷款额度由66万元调高至70万元。

东莞公积金可贷额度的此次提高完全超越市场期待，与四个房价高企的一线城市相比，除了北京在1月份最高额度大幅提高，东莞此次调整更接近上海、广州、深圳的公积金贷款上限。东莞近年来房价虽然稳健上升，但是相对四大一线城市来讲依然是价格洼地，如2014年东莞140㎡以下的普通住宅（含二手）套均总价在58万元左右，同比2013年仅上涨了2万元左右，按照调整后的公积金贷款上限，更多个人可以使用公积金贷款无须双人组合贷款即能满足贷款需求，特别是在东莞各大镇区，公积金的适用人群扩大。

四个一线城市最新公积金贷款额度上限：

2、公积金贷款期限更加灵活，最长为法定退休年龄顺延5年。

在此次公积金政策调整中，贷款期限更为灵活，不再囿于20年或者30年，而是根据公积金申请人年龄、借款金额、偿还能力等因素确定，贷款最短期限为1年，最长期限控制在借款人法定退休年龄顺延5年内，共同借款的，按其中贷款期限较长的确定，但最长均不得超过抵押房屋土地使用终止年限，并不得超过30年，其中购买二手房的贷款期限最长不得超过20年，大修自住住房的贷款期限最长不得超过10年。

3、异地互贷严格要求东莞户籍，将吸引更多人口落户东莞。

此次新政还有一个值得关注的重点是取消公积金珠三角八市互贷。互贷城市不再限制地域，是为宽松；但在户籍限制上更为严格，要求必须有东莞户籍在其他城市缴存公积金的职工才能在东莞申请公积金贷款。东莞公积金新政在整体放松中关于户籍限制更为严格，耐人寻味。东莞制造业发达，外来务工人员众多，但是实际落户人口所占比例较小，近年来更由于经济转型、扫黄、经济大环境下滑等因素，东莞人口流失严重，尽管各镇区一再降低积分入户门槛吸引外来人才，但是收效不大，公积金异地互贷增加户籍限制看似严苛，实际为配合新型城镇化下的户籍改革，吸引更多的人口落户东莞。

4、公积金新政刺激楼市成交，预计2015年东莞公积金贷款买房人将激增。

2011-2014年东莞新增公积金购房户数情况：

备注：每年新增公积金购房套数=每年东莞公积金新增贷款总额/0.65/东莞140㎡以下普通住宅套均总价

（考虑到公积金贷款首付七成二套五成，综合系数使用0.65；东莞140㎡以下的普通住宅套均总价测算涵盖一手普通住宅和二手普通住宅，2014年套均总价约58万元）

根据2011-2014年东莞新增公积金购房套数情况来看，在2013年最严公积金政策出台之前，东莞新增公积金购房套数约10000套左右，“可贷额度不超过账户余额8倍”限制政策出台之后， 2013年的新增使用公积金贷款人数创下6年新低，公积金购房需求受到极大抑制，2014年该数据暂未公布，但是根据东莞中原的测算，该数据将依然呈现走低态势。此次公积金贷款政策的放松将会影响市场对房价的预期，并且直接减轻购房者的还款压力，促使更多人购房，此外贷款门槛的降低，与此前房贷松绑的政策起到“叠加效应”，对整体楼市有加温、助热效果，预计2015年东莞使用公积金贷款人数或将恢复正常水平乃至超越2012年。

整体而言，公积金贷款政策是各地能够使用的力度较大的救市政策，相当于商业贷款的7折，对楼市的刺激效果实实在在，这也是过去的一年里各地在央行还没放松银根的情况下就积极放松了公积金政策的原因，我们可以预见2015年公积金贷款的放松将会出现延续，更多的城市加入公积金政策放宽的行列，东莞不是第一个，也不会是最后一个。

5、最新公积金贷款额度计算方法落实，可获上限贷款额人群大幅增加。

此次新政中，2014年8月份征求意见的最新公积金贷款额度计算公式得到落实，按照最新的计算公式，将可贷额度与个人账户余额挂钩，增加了缴存时间系数、收入调节系数和流动性调节系数，缴存的时间越长，对公积金制度贡献越大，享有的贷款权益越多，低额缴存职工也能贷到较高的额度，按照新计算方法，能够贷到公积金贷款最高额度上限的人群规模将更为可观，公积金政策更加趋向科学化、合理化，对于促进东莞楼市成交也是极大的利好。

公积金没有使用过的情况，贷款额度公式Y=B  X（ T + I ） X  L，举例：

1、月缴存额度200元：缴存84个月（7年整），可贷额度为：16800X（14+2）X1=268800元；

2、月缴存额度400元：缴存84个月（7年整），可贷额度为：33600X（12+2）X1=470400元（接近封顶上限）；

3、月缴存额度600元：缴存66个月（5年半），可贷额度为：39600X（11+1.4）X1=480000元（达到封顶上限）；

4、月缴存额度1200元：缴存44个月，可贷额度为：52800X（9+0.4）X1=480000元（达到封顶上限）

5、月缴存额度4000元：缴存30个月，可贷额度为：120000X（4.5-0.4）X1=480000元（达到封顶上限）。