购房前算好成本账 慎防节后房贷利率优惠

新年伊始，“马上有房”成为了新一年不少市民的共同愿望。对于绝大多数工薪阶层而言，当前商业性个人住房贷款和住房公积金贷款是个人买房的主要途径。然而，从去年四季度至今，全国银行房贷利率优惠的全线“缩水”让购房者的压力增大了不少。有受访理财人士建议，节后购房需算好自身“成本账”，如有条件的话用公积金贷款会相对划算。

◆银行首套房贷优惠持续收紧

商业性个人住房贷款可以在各商业银行办理，办理较快捷，一般无最高贷款额度限制，目前适用的首贷利率为6.55%左右，首付一般为贷款总额的30%。如已有一套（及以上）住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，约在7.2%左右，且贷款首付比例不得低于50%。根据相关信贷政策，目前银行已暂停接受三套房贷款业务。

值得一提的是，从去年下半年至今，包括中山在内的各地商业银行首套房贷利率优惠基本取消。相比起早前普遍执行的8.5折房贷利率优惠，如今工薪一族的首次置业压力确实要大了不少。

相比之下，一直以低利率见称的公积金则要实惠不少。公积金房贷只面向公积金缴存对象办理，并仅限于在缴存所在地办理或政策允许条件下的异地办理，由公积金管理中心审批。目前适用的公积金首贷利率为4.5%左右，首套、二套房的首付比例及贷款利率的变动幅度和商业性房贷大致相同，只是总体利率相对较低，并且公积金明确不允许申请第三套房贷。

举例

假设市民郭先生选择商业银行贷款，以50万元、借贷20年、等额本息还款计算,按照现行5年期以上的基准利率（6.55%）,月供3742.6元,总还款额为898223元。

如果选择公积金，同样以50万、贷款20年为例，其月供约为3163.3元，总还款额约759179元。这比起商业贷款每月少供约579.3元，总还款额少139054元。

◆等额本息还贷成主流之选

等额本金还款是将借款本金平均分摊到还款期的每个月内，每个月在偿还等额本金的同时，付清上一还款日至本次还款日之间的利息。每月还款额不同，随着时间推移还款负担逐渐减轻。

选择此种还款方法，前期支付的本金和利息较多，适合于目前收入较高，因退休等因素预计将来收入会减少的人群。

而等额本息还款是将借款本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期的每个月中，每月还款额相同，操作相对简单，每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。此种还款方法适合于经济条件前期投入不易过大，收入处于稳定状态的人群。

举例

例如，某家庭10年期公积金贷款50 万元，每月归还本金4167元，每月利息递减。其中第1 个月还息1875元，本息合计约6042元；第13个月还息约1688元，本息合计5854元。10年本息合计约61.34万元。

◆是否提前还贷当理性抉择

俗话说“无债一身轻”，贷款人在贷款前有提前还贷预期的，最好选择等额本金还款方式，因为等额本金还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低。提前还贷可以节省贷款利息，但应当理性抉择。

从贷款人角度来说，提前还贷无疑是一笔投资，但是否划算要看投资收益如何，如果能找到高于还贷的投资方式，并且风险适宜，就不宜提前还贷，反之亦然。如果享受优惠利率折扣的首套房贷款人，由于折扣的存在，提前还贷的收益率低。因此，如果是享受优惠或是首套房的购买者，暂时还是不要提前还贷好。

如果采用等额本息还款，且还款期达3至5年以上的，房贷提前还款并不划算，由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，在还贷周期过了，利息已还了不少，越往后越相当于免息还贷，此时部分房贷提前还款，无异于主动放弃低成本的资金使用权，颇不划算。

举例

某家庭10年期公积金贷款50万元，每月还款额为5182元。其中第 1 个月还本 3307元，还息1875元；第13 个月还本约3459元，还息1723元，本金逐月递减。10年还款本息合计约62.2万元。