房贷结清再买二套房算首套，利率可7折

昨天下午，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），明确放松商业性房贷的首套房认定标准，拥有1套住房并已还清贷款的，仍可按首套房贷标准贷款。“限贷”政策大变之外，之前风传的7折利率在《通知》中现身，规定首套房贷利率下限为7折。

从今年6月开始的地方、省级相继调整楼市政策之后，央行出手表明“国家队”正式出台楼市政策。现在，真的到了该买房的时候？

现代快报记者 马乐乐 刘芳 李颖鑫

政策解读

政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

解读：按照原有政策，这种类型再次贷款属于二套房，需要执行7成或6成（各地有所不同）首付贷款。现在二套普通房也可按首套贷，意味着很多有自住改善需求购房人将享受房贷优惠。

需要指出的是，该政策中标注的“普通商品房”，在各地界定标准有所不同。例如南京对“普通商品房”的定义是面积小于144平方米，容积率高于1.0。

政策：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

解读：目前全国只有四大一线城市没取消限购，因此这基本上适用于全国绝大多数城市。按照过去的政策，“三套停贷”，而这个政策意味着“三套停贷”被彻底取消。

同时，这个规定并没有提及2套及以上住房拥有者贷款时，该采取何种首付比例和房贷利率水平，则表明央行将这个权限交给各地银行自己把握。今后，可能会出现购房人自己与银行谈判房贷的情况，房贷也有望变得更加市场化运作。

政策：银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

解读：2010年“国十条”规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。如今，部分外地人，例如新就业人群、自由职业者、外来务工人员，都有可能获得购房资格。

银行会执行吗

《通知》为框架政策 具体执行要看各银行细则

央行为房贷政策松绑，商业银行如何跟进？一家股份制银行南京分行房贷部负责人表示，央行制定了框架性政策后，各银行会在框架内制定自己的细则。“各银行根据自己的情况，制定的细则会有不同，估计节后各银行的细则就要出来了。”

“银行怎么制定细则，这要看楼市的走向。”有不愿具名的银行人士直接将问题抛回给房地产市场。“更确切地说，要看由于这个政策而增加的买房人的数量。如果贷款买房人增量有限，银行房贷也就没有变化的基础了。”这名银行人士说。“之前认房又认贷的首套房标准，确实限制了一部分人的购房需求，但是这部分人绝对数量并不大，放开这部分人参与到市场中来，对市场的影响有限。”该银行人士提醒，更需要注意央行政策对人们心理预期的影响。“大家看到松绑政策，会产生房地产现在需要扶持了，房子是不是不好卖了，楼市是不是真的要跌了的疑惑。在买涨不买跌的市场氛围下，对当地产市场预期降低，买房人入市的热情肯定也无法高涨。”

首付3成银行可以接受 利率7折可能有点难

央行的通知中，最引人注目的是两个数据：首套房首付最低3成，利率最低7折。“两个数据都是规定了下限，央行留给各银行的自主空间还是挺大的。”一国有大行支行行长表示。这名银行支行行长认为，银行后期可能会根据客户资质、所购房产综合考虑首付比例。

一家上市银行南京分行房贷部工作人员也预计，首付3成银行接受度比较大，但利率7折几乎不可能。“基准利率是6.55%，7折后不到4.6%。而现在银行的资金成本都不低，银行发的理财产品年化收益超过5%，这么高的成本吸储过来，这么低的收益贷出去，银行不是要亏本么？”

不过也有银行人士分析，利率7折会不会再现，要看整体经济发展情况。“如果其他贷款需求不旺盛，有可能会有银行以7折房贷利率争夺市场份额。”

房贷放款时间可能变长

目前南京房贷放款较快，多数银行两周左右就能放款，限购取消，限贷松绑后，买房人增多，会不会再次出现放款等待三四个月，甚至半年的情况？

“放款时间应该还好，如果央行支持房贷业务，会在财政、货币等宏观政策给予相应的配套支持。”上述股份制银行房贷部负责人表示，现在货币政策还是有点紧，如果后期货币政策稍微宽松点，银行的资金不紧张，放款也就不用等太长时间。“不过，具体情况还得看陆续出台的政策。”

但多位银行人士表示，后期房贷额度的增加，可能跟不上贷款客户的增加。“额度少客户多，那就要排队，不可能还是前期这么快的下款速度。”

一起来算算账

200万房子

首付门槛骤降80万

原先被认定的二套贷，如果在新政后被认定为“首套贷”，则意味着首付门槛大大降低。

以一套总价为200万元的改善型房屋为例，如果买房人原先以二套贷购买，则需要支付7成首付，那么首付款就是140万元；而如果现在变成首套贷，则只要3成首付，那么首付款就是60万元。这意味着买房人需要承担的首付门槛足足下降了80万元之多！虽然房屋总价并未变化，但首付门槛的降低，无疑让人的购房欲望被提起。

贷款100万20年还清

7折利率可少付26万

那么对于购房人来说，房贷利率的变化意味着什么呢？

以商业贷款100万元、20年期、等额本息还款方式计算可以发现，基准利率下总利息是79.64万元，而7折利率下总利息是52.94万元，这一来利息就省下26万多元！

毫无疑问，房贷利率如果有了折扣，也将给买房人实实在在的实惠。

他们怎么看

开发商：终于等到了，连夜开会！

松绑限贷的政策，让开发商彻底“喜大普奔”。昨天傍晚开始，这个政策的出台就被开发商人士在微博、微信上刷屏。“终于等到你！”不少开发商都用这样的语气来宣泄心情。

现代快报记者昨晚拨打电话发现，多家开发商营销负责人都在连夜开会，还有的干脆傍晚开始就电话关机或无人接听。“我们今晚的开会主要有几个议题，一是梳理现在有多少原来不能买房的客户可以去挖掘了，二是现在的优惠是不是该缩减，三是10月份的营销计划是不是要重新调整。”一位开发商人士在开会间隙调侃说，他了解到南京不少开发商都同时在“夜总会”（即“连夜开会”）。