“金九”计算器

房价止跌+成交放大+价格战=谨慎乐观

在日前国家统计局发布的月度报告中，温州一手房价持续下跌36个月之后，8月份首次持平。据不完全统计，9月15~22日全市新房（详细信息） 成交837套，其中鹿城区部分成交数据为187套，两项数据双双达到近3年以来的高峰。

价格反弹、成交量放大、首套房信贷有望放松……已有部分业内人士乐观看好楼市触底反弹，但影响后市的诸多不利因素仍不可忽视。

新盘上市冷热分化

据统计，今年“金九”期间，仅温州市区就有六七个新盘上市销售，再加上在售老盘，供应量充沛。从实际情况来看，成交量节节攀升，但各新盘成交存在较大分化。

“购房者信心虽有所提升，但现在依旧是敏感时期，刚需置业者看价格、中高端项目拼性价比的现状并没有改变。”有新盘销售负责人表示，自限购初步松动之时起他们就开始制定开盘计划，但竞争项目扎堆上市，抢夺客户激烈程度远超预期。

有相同感想的开发商并非个例。市区某热点楼盘正在认筹阶段，项目负责人表示，眼下购房信心依然脆弱，营销推广、合理定价、客户积累几个关键环节一个都不能少，一旦无法达到热销，就会流失相对有限的客户资源。

目前几个人气新盘对市场的推动已经显现：如9月中下旬鹿城板块成交夺冠，数量达到187套，其中某单个项目就贡献了100多套成交量，占比超七成。

“一口均价”受追捧

一口均价、老客户介绍享优惠价、存一万抵几万，光看这些营销手段就可以感受到眼下楼市竞争的激烈程度。

一口均价已成风靡楼市的主要营销手段之一，而起价概念则受到越来越多的置业者诟病。“最近咨询了一个高端楼盘，一个每平方米2万元的项目，不同房源单价差竟然达到了数千元，起价房确实便宜，不过一般人买不到啊，这么大的价格区间叫我们怎么看房？”市民张先生最近就碰到了这样的烦心事。而位于滨海园区的一房产项目在开盘前后也打出了一口均价每平方米7200元，价格实在够吸引人。有业内人士表示，现下，价格对意向购房者的杀伤力依然很大，而部分想尽快卖房的开发商则很清楚，小打小闹的优惠是行不通的，必须要给出有诱惑力的价格和折扣，一口均价就是价格战的极致体现。

“虽然一口均价方式获得了不少购房者的追捧，但这是把双刃剑，毕竟大多数项目的成本不同，购房者没有太大精力一一跟进区分，因此短期内这是争夺客户的手段之一，并无助于扩大客户群体。”有市场观察者表达了自己的观点。

扩大战果需看房贷

虽然9月份的成交战绩不错，但想要整体扩大战果除了价格手段外，还需借助其他手段。目前已传出首套房信贷放松的消息，这有望起到“空中加油”效果。

“现今房贷问题已经构成抑制成交量的一个重要因素。”有业内人士表示，现在的首付问题是很多资金不是很充裕购房者的“拦路虎”，这部分购房者的购房需求很强烈，但因为二套房的首付无法完全到位而不能购买。

目前福州传出的贷款付清就算首套的传言，给释放购房者需求提供了一个新的思路，在“首付”问题的解决上动点脑筋，才能给成交提供更大的拉动力，也有望在一定程度上改变单纯靠价格换量的格局。

鹿城区某楼盘负责人称：目前看“金九”进展还算不错，但时下温州楼市（详细信息） 的抢客大战愈演愈烈，如何才能实现可持续发展和买卖双方的共赢，才是一个市场值得关注的问题。

二手房

成交不错+改善房强劲=步伐稳健

8月，市区二手房达到今年以来月成交量最高值，市场各方非常期待“金九银十”行情。据市区二手房中介公司不完全统计，9月至今，整体成交量环比有所下滑，但仍高于上半年平均值，业内普遍认为9月市场成色很足，后续步伐稳健。

冲高回调步伐稳健

“粗略统计，9月以来成交量比上月略有回落，但整体呈平稳势态。”21世纪不动产温州区域市场部经理陈伟说。该公司9月（截至上周末）统计显示，各直营店成交量环比8月份有近两三成的下降，但比上半年平均数值要高，成交量还算不错。其中90~140平方米户型成交量有所回落，但比例仍高于之前占比。

陈伟分析，8月份的高成交量主要是受限购政策全面放开的影响，致使改善性需求得以集中释放，使成交量有了一个爆发性增长。集中爆发后，随着限购全面放开政策的消化，9月份的回调也在情理之中，但该回落并非大跌，整体成交行情依然呈稳步上升趋势。

其他二手房业内人士也表示，在之前市场整体疲软下，今年9月算得上是“金九”，在没有特殊政策影响下，下半年仍会保持平稳行情。

部分房东心思在变

虽然二手房态势稳定，但据二手房中介公司工作人员反映，近段时间，部分房东心态略有变化，“惜售的多了，议价空间小了。”

21世纪不动产温州区域一家位于市区下吕浦的直营店工作人员称，他们店之前有一套卖了近一年的房子，该房东之前挂牌单价为2万多元，由于无人问津，单价跌到2万元，房东表示价格还可以商量。随着最近整体楼市表现向好，房东心态不同了，虽然有几个客户表示出对该房的兴趣，但房东坚持单价2万元，不肯做出让步。

陈伟表示，这段时间以来，虽然议价空间变小，市场价格并未有所变化，在他看来，二手房交易步伐稳健，高性价比的房子仍将继续受到欢迎。