购房者突击签约避税 青岛二套房贷利率或上浮

　　新国五条细则1日正式公布，明确提及人民银行当地分支机构可根据城市人民新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。岛城二房贷首付和利率会不会上浮？2日，记者采访岛城多家银行，发现各银行二套房贷首付和利率暂未变化，但有银行近期收紧了首套房贷。业内人士分析，岛城未来不排除提高二套房贷首付比例和贷款利率的可能性。

　　反应

　　细则一出，突击过户者翻番

　　日前，国务院办公厅发布新国五条实施细则，二手房交易中的个人所得税将按照个人所得的20%征收。政策发布后，立即对市场产生立竿见影的效果，购房者的心理受到不小的冲击 。“今天一大早很多经纪人还在上班的路上，就接到房主或购房者的电话，要求想尽一切办法把房子的过户手续办理完毕。”2日上午，科威国际不动产总经理孙杰说，“ 一位原本凑不够首付款的购房者当天约见经纪人和房主 ，说会想尽一切办法凑够房款，先把房子全款买下，后期再考虑房产证抵押贷款的事。”

　　2日，青岛市房地产交易中心的工作人员也明显感到了政策带来的压力。“早上上班时，中心门口就排了20多人的长队，这种情况在节后还是第一次。”房地产交易中心窗口工作人员说，当天的办卷量比平时翻了一番。

　　青岛版的调控细则何时出台？2日上午，记者咨询了多个部门的相关负责人，由于适逢公休日，均未得到正面的回答，但交易成本的增加已是必然。

　　以一套总价为150万元的房屋为例，如果房主当初买入价格为100万元，按照新规严格执行差额的20% 来交税，那么则要缴纳10万元的个税，是原来的3倍多。“而崂山区、市南区前海的有些高端住宅，目前的单价都在两万多。”21世纪不动产的李兰玉说，以一套百平米住宅来算，个税成本达20多万。

　　分析

　　岛城二套房贷利率或将上浮

　　新国五条细则明确提出，人民银行当地分支机构可根据城市人民新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。2日记者采访发现，截至目前，在岛城的工、农、中、建、交五大国有银行和招商银行(600036,股吧)、中信银行(601998,股吧)、青岛银行均未接到二套房贷政策调整的通知，依然执行首付比例最低六成、贷款利率最低1.1倍的标准。

　　而二套房贷政策将收紧至“首付七成以上，利率较基准利率上浮1.3倍”传言已在市场上流传多日。“国务院出台新政，并没有明确规定二套房贷首付和利率上浮多少，不过从未来看，二套房贷的首付比例和贷款利率很有可能上浮 。”岛城一家国有银行房贷部门负责人余先生说。

　　有业内人士称，青岛的房价近两年涨幅并不快，青岛一般不会在第一时间内出台二套房贷从紧的细则。“从全国房地产情况来看，青岛应该是第十个左右出台细则的城市。”这位人士称。

　　成本增加，购房者“知难而退”

　　一家银行个贷部负责人则表示，目前二套房的首付比例、贷款利率相对偏高，如果再提高首付比例或者房贷利率，意味着二套房成本进一步增加，很多购房者可能不会去买二套房了。“我们银行二套房贷客户占全体房贷客户的比例为10%到20%之间 ，去年二套房首付比例提高至6成时，很多购房者都打了退堂鼓。”青岛银行房贷部门负责人魏先生说，二套房的客户有不少是改善性需求的购房者，这些人手里并没有太多的钱，如果首付比例或者贷款利率再提高，很多人可能就不会再买第二套房子了。

　　“二套房贷业务抵押率高，利息收益也高，对银行来说，是不错的业务，但如果有了新政，就得按新政执行。”魏先生说，从他的经验来看，目前二套房的购房者当中，投机性购房占比已经很少了。“从去年开始，市民对于房价的升值力度就不太乐观了。”

　　虽然二套房贷没有发生变化，但岛城多家银行首套房房贷优惠额度近期有所改变。2日，记者采访了解到，截至目前，青岛银行首套房贷利率仍固守8.5折优惠“阵营”，但不少银行都不同程度地出现了上浮。“现在首套房贷贷款利率还有优惠，优惠力度最低9折，这还得是优质客户；一般客户打 9.5折。”农业银行(601288,股吧)市南区支行房贷部王经理说。而去年建设银行(601939,股吧)青岛分行、工商银行(601398,股吧)、农业银行、中信银行、平安银行(000001,股吧)等首套房贷款利率最低优惠均可做到 8.5折。

　　算账

　　100万按揭买房，120万卖才保本

　　对于那些投机性购买二套房的购房者来说，肯定要算一笔账，那就是房子涨多少才能赚到钱？青岛银行理财师闫峥给记者算了一笔账：拿一套100万元的房子来说，首付需要60万元，贷款为40万元。从购房到交房大约为2年的时间 ，在这两年的时间里，购房者大约需要支付6万元的利息；如果要卖掉，要承担3万元的契税，并且要缴纳20%的所得税。此外，在这两年期间 ，60万元如果存银行能得到的利息为3.6万元，如果买成银行理财产品，收益会更高。“这样算下来，100万的房子至少涨到120万元，才能基本上保本。”

　　“如果考虑到新房装修贬值等费用，投资者要想赚回成本，恐怕还得让房子涨幅更大才行。”闫峥说，从目前的现状来看，房价很难有如此迅猛的涨幅。“房地产投资机会越来越少，市民要是想投资的话，该考虑一下其他品种了。”记者 肖良华 王爱科

　　解读

　　重税抑制投机，会否殃及无辜？

　　国务院出台国五条细则，其中最引人关注的便是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税，力度之大令市场始料不及。有业内人士指出，此举将大大加大二手房交易成本，严厉打击投资、投机需求。但也有人担心，严厉的调控可能会使非投机、投资群体受到误伤，政策效果仍有待实践检验。

　　对于调控效果，市场预期出现明显分化。有观点认为，在交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，进而降低房价。也有观点认为，征收大额的交易税，会减少市场供给，在限购、限贷、差别营业税并存的情况下，提高交易税已不能进一步抑制市场需求，这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手，最终结果有可能抬高一手房价格。

　　在业内人士产生争议的同时，市场普遍担心严厉的调控会殃及无辜。天津某事业单位的李先生表示，现在市区的新盘很少，即使有，价格也很贵。如果限制二手房交易，许多人将被迫去郊区买新房。但是城区的二手房在学区、医疗资源等方面都有明显优势，一些人买二手房就是为了换一个好学区。这些刚性需求即使征税也无法转移。调控有可能造成的后果是，学区好的二手房交易不会减少，但税收被转嫁给买房人，而各方面条件一般的二手房再没有人买，也没有人卖，因为这种交易对于买房者和卖房者都不合算。据新华社

　　二套房全面停贷可能性不大