二套房贷首付会降吗？房地产行业放话二套房贷或降

风继续吹，二套房贷首付会降低吗？

胡文

这两天，有关二套房贷首付比例降低的消息在全国两会期间劲吹。中国房地产报称，继“认房不认贷”后，二套房贷首付比例有望迎来5年以来的首度下调。

在工作报告中，李克强总理明确提出，支持居民自住和改善性住房需求。同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。

最早放料发声的是住建部政策研究中心副主任王珏林。他表示，“预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义。”央行副行长潘功胜也在全国两会期间公开回应，央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。一般认为，决策层在两会期间释放出的信号，往往成为本年度政策指导方向。决策层明确表态支持改善性需求，意味着上半年放松二套房贷的可能性较大。

“既然要保持市场平稳，房贷也应具有灵活度，过去房价上涨时，房贷可以收紧，那么在行情不好时也可以放松。”王珏林说。

2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深，以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。回顾这一历程可以看到，二套房贷持续收紧到今年正好届满5年。

2014年放松首套房信贷的“9·30”新政实施以来，央行已进行两次降息、一次降准，释放了一定的流动性，房企资金紧张程度得到缓解。上述央行某地方支行人士称，考虑到这几年社会融资规模中，直接融资比例越来越高，今年M2增速目标实际上仍较为宽松，房地产信贷具有放松的空间。

“9·30”之后，四个一线城市率先回暖，此外，杭州、天津、武汉、长沙、成都、重庆等城市在2014年四季度成交也有所回升。但进入2015年，二三线城市再度感受到阵阵寒意。这一状况，显然已经在全国两会期间被相关人士所注意。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，成交量的萎缩虽然和淡季有一定的关系，但是主要是由于市场基本面尚未得到明显的改善。“在此状况下，国家有意识松动房地产政策可以理解。但是，虽然目前的库存量主要以大户型产品为主，如果仅限于将二套房首付从六成下调至五成，个人认为影响也相当有限。”一个例证是，截至3月11日，广州未售可售住宅的总面积为978.67万平方米，可售未售套数为74153套，平均套均面积为131平方米。

瑞银证券3月12日发布了一个报告，该报告称，1-2月宏观数据证实2015年实体经济开局乏力，“内需深度滑坡，外需独木难支”。其中，房地产活动进一步下滑。瑞银证券认为，虽然过去几个月房地产政策立场转向宽松，但1~2月房地产活动继续下滑。其中销售面积同比下跌16.3%，跌幅较去年四季度的5.7%和去年全年的7.6%进一步扩大。季调以后的绝对水平徘徊在低位。尽管去年同期的基数较低，新开工面积同比仍继续大跌了18%，季调后环比进一步滑坡。施工面积和房地产投资虽然恢复了小幅增长（同比分别增长7.6%和10.4%），但在新开工继续滑坡的背景下，主要反映了竣工步伐变慢（同比大跌13%），建设活动下行趋势没有改变。

瑞银报告显示，消费未能起到缓冲作用。1-2月份社会消费品零售增速由去年12月的11.9%放缓至10.7%。通胀下行是原因之一，但剔除价格因素后的实际增速也由去年12月的11.5%放缓至11%，受制于收入增速放缓（过去一年期间，居民实际可支配收入增速放缓了1个百分点左右）、房地产低迷抑制相关消费以及反腐持续深入开展。其中，与房地产相关的家具和建材销售增速放缓，而金银珠宝销售更是转为同比下跌。瑞银认为，过去两个月政策的集中发力包括扩大小微企业减税、加大对水利项目的支持力度、降准和降息。此外，两会设定了更高的预算赤字率、并进一步释放了政策宽松姿态。在此情况下，瑞银预计经济在二季度才可能好转。

因此，瑞银预计未来进一步的稳增长措施将会可能包括以下措施——

加大财政对公共产品投资、社会保障和税收减免的支持力度。测算今年广义口径（包括性基金）下的预算赤字占GDP比重将扩大1.5个百分点，其中支出重点在公共设施投资项目、保障房、社会保障体系和小微企业税收减免。预计还将通过政策性银行和PPP模式对经济提供更大力度的“准财政”支持。

进一步放松房地产政策，包括下调房贷首付比例、降息、加快户籍改革步伐、降低交易环节税费。

进一步的货币宽松措施，包括：（1）再降息1-2次，下一次时点可能在二季度；（2）再降准1-2次，并通过其他工具加大流动性支持力度，保证平稳的基础货币供给和充裕的流动性。短期内更紧迫的是缓解目前偏紧的银行间市场流动性条件、促使货币市场短期利率下行，我们预计央行对此会有更进一步的动作。（3）放宽贷款额度和其他信贷供给限制，保证全年11万亿元的人民币新增贷款和17万亿左右的新增社会融资规模，以实现“货币和信贷平稳增长”。

加快有利于增长的改革，主要包括工作报告中重点强调的进一步简政放权、推进资源和要素价格改革、改善社会保障体系。

中原地产首席分析师张大伟认为，二套房首付比例在4月有望继续松绑，预计未来房产市场中刚需和二套房改善型需求比例为7比3。虽然一线城市限购不可能取消，但可能通过工作居住证政策适当放松，比如北京。预计在3月份及之后，市场降准、降息的可能性依然较大，首套房贷款利率可能会出现8.5折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相下调，将大大刺激购房者入市，成交量将明显上涨。

3月8日，李克强在参加全国人大会议江苏代表团审议时说，去年国家面临持续的下行压力，在这种情况下，我们没有采取短期强刺激政策，而是主要靠改革激发市场活力，保持经济平稳运行，也为今年可能遇到的更大困难预留了政策空间。比如很多财税、金融政策，宏观调控工具，我们还没有完全使用。如果遇到更大困难，我们会出手的。