8月：首套房二套房贷款利率走异

8月全国首套房贷款平均利率为5.15%，创历史新低；二套房贷款优惠利率则全部取消，重回无折扣时代。

　　8月全国首套房贷款平均利率为5.15%，创历史新低；二套房贷款优惠利率则全部取消，重回无折扣时代。房贷分析师认为，银行当前对二套房贷款持谨慎态度，主要是出于风险控制和盈利空间的考虑。由于当前针对首套房的贷款政策已全面宽松，能够赚取利差的空间较小，短期内银行将对二套房继续保持较高的利率水平，以保证房贷业务的整体收益。

　　互联网金融搜索平台融360日前发布的《2015年8月中国房贷市场报告》显示，在国家有关房地产市场调控政策导向和货币政策传导机制作用下，8月全国首套房贷款利率创历史新低，二套房重回无折扣时代，首套房和二套房贷款市场呈现方向不一致的变化。

　　全国首套房贷利率创历史新低

　　此次融360发布的房贷报告选取了7月21日至8月20日的样本数据，考虑了此前央行降息降准对房贷市场的影响，但没有考虑到8月26日起实施“双降”对房贷市场的影响。

　　融360的报告显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，8月全国首套房平均利率为5.15%，创历史新低。事实上，全国首套房贷款平均利率过去1年来一直呈现缓慢下降的趋势，已经从2014年8月的6.94%下降至2015年8月的5.15%。这给我国楼市的逐渐回升或复苏提供了持续不断的动力。

　　该报告表明，8月，全国首套房优惠利率占比再创历史新高，达到56.44%，比7月的50.85%又增加了近6个百分点。而去年同期，全国优惠利率占比仅为7.45%，提供优惠利率的银行数量也从去年同期的28家增长到今年8月的298家。

　　8月，全国十大利率最低的城市榜单变化较大，7月的冠军宁波8月跌至第六，而北京以9.01折夺得第一，无锡以9.03折居第二，天津以微弱差距紧随其后，8月从第五跃升至第三，上海继续保持第四，青岛成为第五。值得注意的是，8月，首套房平均利率在5%以下的城市达到7个，其中北京约4.87%，无锡和天津约为4.88%，上海约4.89%，青岛和宁波均为4.92%，佛山为4.99%。此外，大连、昆明、广州也即将突破5%。

　　调查发现，8月利率折扣下调的银行数量要远远多于利率折扣上升的银行数量，但是全国的平均利率折扣只是微降。融360房贷分析师认为，受6月28日降息影响，贷款基准利率已经达到历史最低位5.40%，银行能够提供的优惠幅度有限。如果按8折计算，相当于4.32%的实际贷款利率对于多数银行来说，会对资金成本构成一定压力。因此，大多数银行会继续维持9折或以上的折扣利率。可以预见的是，随着流动性的进一步充裕，未来还将有更多银行加入优惠利率的大军，首套房政策将继续维持稳中微降的态势。

　　二套房贷利率重回无折扣时代

　　融360报告显示，二套房贷款呈现出与首套房贷款不同的变化，7月试行二套房贷款9折和9.5折优惠的银行，8月已全部取消优惠利率，二套房贷款重回无优惠时代。

　　目前全国528家银行中，针对二套房贷款提供最低基准利率的共有28家银行，主要分布在上海、大连、东莞、济南、深圳、青岛、郑州、佛山等8个城市。8月，基准利率上浮10%仍为二套房贷款利率的绝对主流，其银行数量多达445家，比7月增加10家，占比高达84.47%。

　　房贷分析师认为，银行当前对二套房贷款持谨慎态度，主要是出于风险控制和盈利空间的考虑。银行当前针对首套房的贷款政策已全面宽松，能够赚取利差的空间较小。为了平衡收益，短期内银行将对二套房继续保持较高的利率水平，以保证房贷业务的整体收益。前期个别银行针对二套房执行优惠利率的短期行为，再一次证明银行在二套房领域只是在“试水”，从“试水”的效果来看，二套房贷款业务量并没有随着利率的降低而增加多少。

　　融360监测数据显示，全国528家银行中，执行“3·30”新政下调首付比例的银行已增加至456家，执行率86%。明确执行二套房首付4成及以下的银行共有291家，比7月增加3家，占比55.11%。7月执行3成的5家银行只剩下长春的农业银行当地分行，8月新增天津的浦发银行当地分行。执行4.5成、5成、6成(含6.5成)及7成的银行数分别为50家、53家、59家和52家。 执行首付7成的银行比7月又减少1家，占比仅为9.85%，其中广州23家、深圳19家、上海5家，广州仍是唯一一个未执行新政的城市。

　　房贷分析师预测，未来二套房首付还将在4成至6成之间小幅波动，但首付4成的大主流短期内不会改变，至少会维持到今年年末。

　　三四线城市房贷利率下行机会更大

　　进入8月，除北京房贷没有变动外，深圳、上海、广州3个城市二手房房贷均有明显收紧趋势。房贷分析师认为，在二套房利率已经低于去年同期的情况下，商业银行是在提前把控风险。但这种把控或许并不是持久的。如果首套房降利率对楼市回暖的促进作用比较理想，那么未来二套房利率下行的趋势可能会加快。

　　7月份一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高，绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市，大部分三线城市房价环比仍然下降。融360分析，三四线城市房贷利率的降幅或许会更有城市自主性，可能率先下降；而一二线城市下半年楼市普遍被业内看好，即使出台新的楼市刺激政策，利率下降的陡峭程度也不如三四线城市。