人口流入下降 北京房价上涨空间变狭小

随着今年3月份以来住宅市场的回暖，北京市房地产市场成交活跃，今年1~7月新建商品住宅和二手房价格均出现了较为明显的回升；其中，通州住宅价格快速上涨，致使出台了针对通州的住房限购措施；7月份北京市二手房价格同比上涨10.9%，考虑到北京市常住人口增长放缓，未来北京房价上涨空间有限。

北京市人口流入呈现放缓态势。2011年以来，北京市常住人口增量从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，均达到“十二五”以来的最低水平。北京人口增长已经与资源环境约束的矛盾日趋紧张，城市供水、交通、教育和医疗等资源难以支撑北京市人口持续较快增长。从提高居住质量和城市协调发展角度分析，抑制人口流入符合京津冀协同发展的要求。过去一段时间，北京搬迁动物园批发市场，非首都核心功能加速向周边转移，在减少常住人口同时，也将会带动部分就业人口转移。根据北京市统计局调查，2010年北京常住外来人口的1/5来自河北。随着京津冀协同发展战略的进一步推进，北京周边省份人口流入规模也会同步缩减。特别是北京市经济致力于高端产业，低端产业就业人口工作机会减少。2013年，安徽净流出省外半年以上人口较上年减少15.3万人，首次出现人口“回流”现象。湖北外出打工人数比2010年减少80.62万人。据国家统计局调查，2015年全国外出务工劳动力总量仅增长了0.1%，远低于前几年5%水平。综合来看，无论是政策限制还是市场选择，未来北京市人口流入将会进一步放缓。

人口流入放缓将抑制房价上涨空间。居住权是人类基本需求。住房首先要满足人类基本居住需要。因此，人口因素历来是房地产市场发展的原动力。在北京市常住人口规模快速扩张同时，也是房价大幅上涨时期。不断涌入的常住人口，增加了住宅市场供求矛盾，加上投资投机性住宅需求的广泛参与和炒作，北京市住宅价格出现了快速上涨，超出了普通居民的购买能力。尽管通州房价上涨因为北京行政副中心落地的政策预期，也能看出市场大幅炒作的痕迹。随着北京常住人口流入下降到出现常住人口净下降，住宅市场供求关系将会发生根本性逆转。作为投资标的的住宅不动产，可能因为缺乏流动性而面临价值重估。进入8月份以来，北京住宅市场成交活跃度有所下降，这不仅仅是季节性因素，实际上经过前期几个月的市场成交量释放，投资者和购房者将趋向理性。在我国宏观经济转方式、调结构进程尚未结束，新增长动力未形成之前，家庭过度配置住宅不动产，也面临着非常高的风险。最近人民币汇率中间价形成机制改革，也可能会影响到北京住宅市场价值的重估。

当然，作为国际性大都市，北京房价估值应放在全球价值评估体系中。应该看到，北京房价已与国际大都市房价看齐，未来继续明显增长的空间非常狭小。从区域成交分析，核心区域成交价高但成交量稀少，主要交易量集中在通州、房山、丰台等区域。因此，抑制北京房价非理性炒作，有助于增强北京的国际都市竞争力。特别是预期北京人口流入进一步放缓，北京房价继续明显上涨空间也非常狭小。