上海“楼市收紧”之路怎么走

文/本刊记者 本刊记者

上海（楼盘）有关方面楼市调控政策收紧的表态，让原本小步快跑的上海房价有可能会出现停顿。如果出手干预房价走势，未来上海楼市可能会出现一定的变数。

　　房价出现快涨苗头

虽然深圳（楼盘）才是今年全国楼市领涨龙头城市，但是上海房价涨幅同样惊人。

据上海链家市场研究部数据显示，今年“十一”黄金周期间上海市商品住宅供应量为16.53万平方米，同比上涨46.82%，供应量创下自2006年以来的近10年新高；成交量为11.32万平方米，同比上涨62.37%，同时成交量也创下自2011年以来近5年的新高。

上海楼市在今年“十一”黄金周的表现，其实是今年上海楼市前两个季度的一个缩影。在经历第一季度低迷之后，随着“330新政”出台、央行累计5次降息4次降准等诸多刺激政策的出台，上海楼市的走势表现出明显的“量增价涨”牛市格局。

根据上海同策咨询提供的数据显示，上海楼市最近两个季度表现抢眼。2015年5月份上海市商品住宅成交总量达142.57万平方米，成为2010年以来“最强”5月，而在6月份更是达到了147.81万平方米，创下了2013年4月以来的月度新高。而在传统的7~9月，上海楼市“淡季不淡”，3个月商品住宅的平均交易量仍然高达133.58万平方米。

与成交量放大相伴相随的是价格大幅反弹。同策咨询研究部数据监测显示，1~6月商品住宅累计成交面积约610.26万平方米，同比上涨50.24%；由于加推房源提价、改善性项目成交放大、股市套利资金转投楼市等因素，今年上半年上海市商品住宅销售均价30926元/平方米，同比上涨17.47%。这种情形在今年第三季度得以延续，同策咨询研究部数据监测显示，1~9月上海商品住宅累计成交面积约1010.99万平方米，同比上涨63.55%；商品住宅销售价格31337元/平方米，同比上涨18.20%。

而在接下来的四季度，迎来了传统销售旺季，成交量的再次放大，致使房价上涨冲动更为强劲。上海链家地产市场研究总监陆骑麟表示，从市场透露出来的信息不难发现，开发商涨价意愿十分浓烈。如在“十一”房展会期间现场较为冷清，但参展房企并未采取让利促销手段来聚拢人气，可见近期房企对价格把控较严，优惠幅度十分有限。他进一步分析指出，房企对今年的市场较为看好，在二、三季度的大幅跑量后，四季度或追求利润的想法或许会更加强烈，因此酝酿涨价或将成为新一轮的趋势。

　　调控政策或将收紧

去库存压力荡然无存，豪宅需求旺盛，上海房价面对不小的上涨压力，极有可能导致政策的再次收紧。

市场需求持续保持在高位，上海楼市已经不再担忧去库存压力。根据上海房产交易中心官网“网上房地产”网站公布的数据显示，截至10月12日，上海市商品住宅库存量虽然仍高达1236万平方米，但对应近半年来月均135万平方米的市场需求，市场去化周期已经缩短至9个月左右。而根据本刊不动产研究中心的观察，当市场去化周期维持在10~15个月之间时，楼市表现为供需平衡，而低于10个月水平，则表现为供不应求的状态，将会导致房价上涨。

此外，市场需求结构的变化，尤其是高端项目去化速度的加快，犹如油锅底下添加柴火，将会进一步加剧房价上涨的压力。同策咨询研究部数据显示，2010～2014年5年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅分别成交了100套、110套、149套、126套、173套，5年平均每年卖出132套。而2015年仅仅前三季度上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出344套，大幅超出近5年132的年均套数，甚至超出2013~2014年两年天价豪宅成交总和，火爆程度可以说是 “亮瞎眼”。

此外，再加上房企冲刺年度销售业绩指标、地价推动市场热度升温等因素，四季度市场势必会再现买涨不买跌，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情。

房价面临不小的上涨压力，却不是各级所愿意面对的情形。因而有关方面近期关于楼市的表态，使得政策收紧预期陡然升温。据“上海发布”10月9日消息称，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

对此有业内专家表示，这样的表述已透露出未来楼市调控走向，也预示着未来上海楼市调控政策会收紧。而近期的政策变化也反映出了这样的变化。

政策收紧窗口期会在何时？同策咨询市场研究总监张宏伟表示，从时间的角度来看，今年第4季度或2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，也就是说4季度是上海楼市调控政策风雨欲来的阶段。

　　未来楼市会怎样？

调控收紧预期加大，那么未来上海楼市又会呈现怎样的变化？政策面、市场面均会表现出怎样的走势？

从目前来看，关于楼市调控的总体思路并未出现变化，即“分类指导、因地施策”，因此对于上海等一线城市，调控思路与三四线城市肯定会有所区别。那么，未来上海楼市调控政策又将会呈现怎样的变化呢？

专家预测主要有以下几种可能性：首先可以明确的是，将会严格执行楼市限购政策，至少在2016年不会取消。其次是有可能会重新收紧高端楼盘预售许可证的审批，同时适当收紧刺激政策的执行力度，如二套房贷政策已经开始收紧，来调节市场成交结构，稳定房价。其三有可能会在税收政策方面进行调整，比如二手房交易营业税免税要求提高，恢复到5年，以此抑制投资性需求。

而市场面也有可能会随之发生变化。上海有关方面指出，当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

张宏伟表示，这将会引起上海的土地供应，比如调节土地拍卖方式，新出让的土地采取“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建（中小套型住宅、保障房）”、重启最高土地竞拍49%溢价率的土地拍卖措施等类似这样的措施，确保土地供应会为未来市场带来中小套型住宅。此外土地供应结构上会进一步调节，或者说针对供应量偏大的区域收紧土地供应；同时，有可能会进一步出台鼓励中小企业创业、创新等措施，以尽快消化这么大体量的存量。而针对住宅新增建设用地总量不变的情况，官方对于盘活存量用地的政策有可能会进一步宽松，想方设法盘活存量用地成为住宅市场供地的关键。