“银十”北京新房成交跌13%郎咸平语录：2016年房价走势

[摘要]“银十”北京新房成交跌13%，郎咸平语录：2016年房价走势！一年一度的楼市旺季“金九银十”过去后，10月份北京新房市场成绩单出炉。市场成绩并不理想，但购房者的咨询意向（楼盘400来电）同比2014年不降反升。还有两个月就要进入2016年了，房价走势如何呢？一起来看看。

北京市住建委官网数据显示，北京10月份商品住宅成交8290套，环比9月份下滑10.4%，同比2014年下跌13.2%。

与成交数据相对应的是,2015年10月北京新房环比下降9.88%；同比2014年10月上涨14.63%。与2014年相比，2015年前十月400来电数量总体呈递增趋势，并于8月份呈现来电高峰。来电咨询数量在一定程度上代表了购房者的关注程度，持币观望的购房者不在少数，伴随楼盘咨询量的增加，年末翘尾可期。

通州成10月销冠 大兴、房山成400来电“重灾区”

从北京新房成交来看，不管是10月份的成交还是2015年（1-10月份）成交，通州均占据区域成交榜榜首。据悉，自今年8月份针对通州出台“史上最严限购”政策之后，通州的住宅市场曾短期内遭遇成交“滑铁卢”，却也在商住市场上去化“火热”。

根据北京市住建委官网数据，北京新房市场10月份成交排名中，通州（2259套）、顺义（1262套）、大兴（1204套）分别成为本月的冠、亚、季军。然而无独有偶，在腾讯房产得出的区域楼盘400来电数据显示，除大北京区域，大兴、房山、通州的400来电数量占据整体来电量的36%，位居前三。

10月北京新房市场400来电区域占比（数据来源：腾讯房产）

近期北京土地市场“高价地王”砌，“顶豪元年”之下土地楼面价超过房价成为常态，房企拿地热情不减。中原地产首席分析师张大伟表示，未来房价预期在15万左右的将有11个项目，叠加部分老项目，未来北京单价10万以上的项目将有50个。金九银十之后，楼市市场热度持续，在降息、降准、二胎政策放开等新政的持续刺激之下，2015年楼市发展方向似乎并不阴暗.

今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价在“金九十银”有所表现，会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象，但这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。具体来讲，有以下六大理由：

理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比1-8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

理由之二：货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期。

今年“330新政”以来，大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

今年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有五次降息四次降准，此外，央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

笔者认为，央行“双降”、930新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

因此，在央行降准降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”。

美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元“做空”，投资客即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。

此外，在美国经济基本面复苏好转的背景下，美元加息预期强烈，而中国经济环境仍然处于低迷阶段，此时中国货币政策不得不通过量化宽松应对美元加息。这对于中国楼市来讲，确实是短期内的利好，市场需求也会借机集中释放，但是，短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症，也就是后期经济再度触底低迷，楼市再度回到的调整期。因此，在美元加息周期即将来临的市场背景下，中国楼市已经不再被看好，在本轮需求集中释放之后，楼市的调整期即将来临。

理由之四：“地王”砌是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。