高地价后的北京市场 产品、房价将何去何从

搜房产业网讯：中国指数研究院[微博]11月16日发布《高地价后的北京市场 产品、房价将何去何从？ 》，当前，三四线城市普遍存在库存去化压力，相比之下，一线城市住宅需求旺盛，高端住宅需求增长显著，土地市场备受开发商青睐。2015年以来，从全国住宅用地成交总价排行前10位来看，北京最多，而从北京住宅用地成交总价与单价前10位来看，丰台区居各区域之首，地王砌。是什么因素导致丰台区地王砌？高地价后，产品将如何定位、设计、开发，房价、地价又将如何变化？本文将进行详细研究。【下载报告】【更多报告】

精彩推荐：

聚焦北京不动产统一登记实施

房地产定调去库存 楼市大招或正酝酿

2015—2016中国百城建筑新地标研究成果发布会

>>房地产数据在线查询 尽在数据商城

1.丰台区地王不断涌现，联合拿地为主要方式

开发商集聚，丰台成为北京土地市场焦点

2015年以来，丰台区共成交7宗住宅用地，合计规划建筑面积162.1万平米，其中6宗上榜全市总价及单价地王Top10。丰台区土地备受各界关注，成为北京土地市场热点。

北京市住宅用地总价前三名均来自丰台区，总价排行榜前十名中丰台区占六席。今年以来，北京市住宅用地成交总价前十名中，丰台区占6席，前三名均为该区域地块，朝阳区占2席，其余地块分别位于海淀、昌平区。其中，朝阳区2宗住宅用地共计成交107.3亿元，合计规划建筑面积30.3万㎡；丰台区6宗住宅用地共计成交400.3亿元，合计规划建筑面积144.2万㎡，显著高于其他区域。此外，从成交楼面价（不含保障房）排行榜来看，丰台区上述6块住宅类用地也全部跻身前十名。

从北京市各区域成交面积占比来看，丰台区占比在各区域中最大，提升最为显著。2015年1-10月，北京市共成交住宅用地32宗，合计规划建筑面积563.1万平米。从北京市各区域住宅用地成交面积占比情况来看，丰台、昌平、大兴和房山区占比均超10%，分别为26%、17%、14%和11%，四区域占比均较2014年提升。其中，丰台区提升最为显著，较2014年提升12个百分点。门头沟、顺义和石景山三区域占比较2014年分别下降10个、9个和7个百分点。

联合拿地仍为主要方式，竞得房企资金充裕、实力雄厚

联合拿地仍为主要竞得方式，利于实现资源与优势互补。从竞得方式来看，住宅用地成交总价前十个地块中，七个地块为企业联合拿地，地块规划用途除居住用外，还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途，房企倾向于联合拿地，既能减缓资金压力、分摊风险，又能够利用本企业背后的资源，实现资源与优势的互补。

竞得房企资金充裕、实力雄厚，具体可分为三类。从拿地企业特点来看，成交总价前十名企业可以分为三类：多数房企为“国字号”，这些企业为国资、央企或具有相关背景，央企国企具有融资成本优势，可以从银行获得低利率贷款，而且获得其他渠道的融资也较民企更为容易；个别为金融险资类企业，这些企业具有大量现金，且能保持资金的长时间充裕，而房地产行业一直属于资金较密集型行业，土地成本攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强，险资的介入能够帮助房企拿地扩张、改善财务结构；而极少数为民营房企，这类民营房企也拥有强大实力，资金较为充裕。

2.丰台区发展潜力显现，地王频现

北京市高价位住宅市场存在较大需求且增长显著

开发商竞得高价住宅用地后，除按要求配建保障房以及其他设施外，为保证收益，将聚焦于高端住宅产品，而北京市高价位住宅市场存在较大需求且增长显著，存在较好的获利空间。

从北京市高价楼盘成交表现来看，高价位楼盘成交金额表现突出，在各价位住宅销售额占比中最大。1-9月，600万元以上高价位楼盘成交套数仅占9%，但成交金额占比高达36%，在各价位楼盘中占比最高，成交金额同比增长53.7%。千万以上豪宅销售突出。1-9月，1000万以上的楼盘销售额为446亿元，较去年同期增加200亿元，同比增长81%，占总成交额的比重由21%提升到24%。1000-2000万豪宅销售额235亿元，较去年同期增加85亿元，增幅为57%，占总成交额的比重不变（13%）。

北京住宅用地日益稀缺，而丰台区供应相对充裕

北京市住宅用地去化较快，近年来推出量逐年减少，楼面地价不断提升。2011年以来北京市住宅用地成交面积与住宅销售面积的比值为0.8，住宅用地去化较快。2013年以来，北京市住宅用地推出量逐年减少，2015年1-10月，已降至555万平米，同比减少33.7%；住宅用地楼面地价逐年提升，2015年1-10月，成交楼面地价为16905元，同比上涨14.4%，平均溢价率为42.2%，较去年同期提升7.0个百分点。

丰台区为北京五环内住宅用地推出量最大区域。今年1-10月，相对于其他五环内主要区域，丰台区住宅用地推出量突出，累计推出86.4万平方米（指规划建筑面积，下同），显著高于朝阳、海淀区57.9万平米、20.9万平米的推出量，而东城、西城和石景山区今年以来无住宅用地推出。

随着北京市住宅用地推出量的逐年减少，五环内区域住宅用地更显稀缺，而丰台区住宅用地相对充裕，未来将会有更多的开发商聚集于此，土地价格也存在上涨动力。

丰台区发展潜力显现，具有高端项目消费需求支撑

丰台区具有较好发展潜力。丰台区位于北京市五环内，是北京即将快速发展的关键区域，当前配套相对于周边其他五环外区域较为成熟，具有待开发建设用地87平方公里，同时丰台区规划着力打造“一轴两带四区”的发展布局，在发展空间中包括商务区、科技园区及都市型产业发展带和绿色生态发展带等产业结构；在交通方面，丰台城区向南辐射交通要道，铁路枢纽坐落于此，区域交通日益成熟发达，有着北京其他区域不可复制的发展空间，为最近北京地王的出现打下了坚实的区域基础。