一路暴涨的深圳房价 会再来一次2008年式的暴跌吗?

在否定了“深圳将因高房价而被抛弃”之后，讨论这个命题，似乎并不讨好。但是，讨论总比回避要好。

之所以提出这个疑问，还是因为全球和中国经济的态势不尽乐观。这是影响房价的第一大要素。

难以脱离的宏观背景

不 可否认，中国经济依然在增长，但增速下行的压力巨大。9月14日，瑞银证券发布报告称，8月中国实体经济活动弱于预期，除了出口这一大传统增长引擎熄火 外，房地产投资持续下滑，预计三四季度的GDP增速仍将拾阶而下，预计全年水平为6.8%——其实在诸多预测中，这一数字相当乐观。

本轮经济下行之源头，仍然要追溯到2008年。由美国发端的金融海啸，使得中国过往出口和投资的增长引擎强劲不再，经济转型必须破题。如果说2008年是一个开头，那么今天，转型问题则更为深化，中国经济一直存在的结构调整问题，已到了不能再拖的关口。

而 无论产业升级，还是消费取代投资，都是一个漫长的过程。与此同时，却不宜再出台类似2008年4万亿的刺激政策。事实上，中国至今依然在消化4万亿带来的 产能过剩、债务高企等后遗症。有了当年的前车之鉴，如今对大规模的刺激政策将会慎之又慎，不会再采取大水漫灌的方式，而会代之以更有针对性的点穴式政 策，但其见效的程度和速度可能又须观察。宏观大背景决定，房价仍将受压。

再来看看中观的行业层面。

同样是瑞银的报告显示，房地产施工面积、投资增速放缓的幅度，均超出预期。尤其是施工面积，增速创下15年来的新低。其原因在于，开发商急于清库存；对于新的投资，却更为慎重。开发商的谨慎，其实正折射出楼市供求关系逆转的影响。而开发商持久、大幅度的去库存，又会抑制相关工业产品的需求和采矿业的投资，从而对经济增长带来进一步的负面影响。

从国际层面看，伴随美元进入加息周期，新兴市场资金纷纷向美国回流，前段时间的人民币汇率下跌正是一个反映。由此会否带来国内资产价格的下滑，也必须考虑。

正是在这样的背景之下，才有必要探讨深圳房价会不会下跌乃至暴跌的问题。

其 实，2000年之后的15年间，深圳房价在2008年也遭遇过一次暴跌。这不仅是15年来深圳楼市唯一的一次暴跌，堪称2003年深圳实际管理人口达到 1000万之后的唯一一次暴跌，也是原有的福利房分房制度基本终结、深圳楼市完全市场化以来的唯一一次暴跌。不过如今看来，当时的下跌可能更多在于金融风暴所带来的心理层面的影响。而伴随4万亿的出台，这一结果才迅速得到修正。

如今的情势则完全不同，无论经济增速、供求关系，还是国际资本流动所影响的资产配置格局，都令房地产向黄金时代乃至白银时代作别。此时审视房价问题，恰恰是一种居安思危的现实主义态度。

房价涨得越多调整压力越大

3.30新政的推出，是点燃深圳楼市的一根导火索。

从3月底到6月底，深圳前海、蛇口、宝中、龙华等片区，房价普遍上涨超过40%，关内房价也普遍上涨，一些学位房涨幅超过50%，蛇口的新房价格上半年甚至翻了一番。与此同时，宝安房价对接前海，龙华房价赶超福田，深圳新房楼市上演了一轮普涨行情。

从 百城房价指数看，8月份全国100个城市中有18个城市新建住宅均价出现同比上涨。其中，深圳新建住宅同比上涨26.38%，同比涨幅高居首位。在深圳之 后，上海、保定等13个第二梯队上涨城市同比涨幅1.00%~10.00%之间，珠海、连云港、镇江、新乡同比涨幅在1.00%以内。

即便在北上广深一线城市中，深圳并非总是领涨。但无疑深圳房价在今年大幅领涨，在与其它城市对比，深圳房价调整的压力十分之大。

前述瑞银报告也显示，开发商去库存，导致8月全国房地产新开工面积同比下跌17%。这拖累8月房地产投资同比下跌1.1%，施工面积年初以来同比增速也下滑至2.5%，创15年来新低。

由此基本可以得出一个结论，深圳房价今年的暴涨，脱离了全国房地产市场的基本面。当然，你可以列出深圳房价上涨的N个理由，比如说深圳人口的增加等。但是，在一个统一的大市场内，深圳是不能完全独善其身的。深圳房价上涨越多，调整压力越大——姑且不说透支的问题。

“金九银十”泡汤楼市调整将至

深圳房价会不会下跌，“金九银十”能否实现，将是观察的一个重要指标。从9月初深圳楼市的表现看，情况并不乐观。

深圳市规划国土委数据显示，9月第一周深圳新房成交量大幅下降，成交面积跌破10万平方米，仅为9.8万平方米，共计989套，显著低于从5月到8月周均15万平米的成交量，下跌幅度将近35%，回到4月的成交水平。与此同时，新房成交套数也明显下降。

二 手房成交套数及成交面积也较此前明显下降，9月第一周深圳二手房共成交1745套，环比下降24%，成交面积为15万平方米，环比下降24%。深圳二手房 市场成交降温明显，在6月、7月，二手住宅周成交面积均在30万平方米左右。到8月，周成交面积跌到23万平方米左右，下跌幅度近23%，目前仅约15万 平方米。

一般来说，成交量的萎缩就意味着房价 的调整。预计今年9月、10月，深圳将有近60个新盘集中入市，“金九银十”面临今年以来最为激烈竞争的局面。这是深圳楼市最基本的调整压力。如果在“金 九银十”后期成交量依然不能有效放大，或者完全泡汤，那么深圳房价的下跌可能便为期不远。

在这期间，如果宏观经济形势进一步恶化，那么深圳楼市的调整可能会来得更早一些。

可能小幅下跌暴跌难以成真

如果深圳房价下跌，那么最大幅度将会是多少呢？

我 们不妨回到2008年。当年2月深圳新房平均价格为16289元，到了5月下降为11014元。“五一”黄金周期间，深圳新房成交均价首次连续三天跌破万 元大关。之后有所反弹，7月份上升到16198元，但此后一路下跌到当年12月的10800元。以当年高点计算，下跌幅度达到了33.6%。这是深圳房地 产市场形成以来最大的一次下跌。