松开缰绳 佛山房价还是不撒野(组图)

虽然限购已完全放开，佛山的楼价仍停滞。南都记者 张明术 摄

　　20 15年4月30日，在一次非公开的闭门会议上，佛山各区房管部门向发展商通报：自5月1日起，佛山限购政策将全面放开。

　　已成为过去式的“限购政策”，让佛山楼价在过去4年的上涨变得更为平缓。对于斥全部身家买房的刚需型购房者来说，楼价是否会像脱缰野马一样加速度，不少人心存疑问。

　　南都记者调查中发现，目前佛山市面仍有不少政策制约楼价上涨。和“限购政策”同期执行的“一房一价”仍在执行，发展商无法擅自大幅涨价，而9 0 /70政策也并未退出，小三房当道让发展商定价更理性，广州限购政策是否放开，更是左右佛山楼价热度的重要因素。这也让佛山的发展商目前仍然以跑量为主，涨价也难以任性。

　　“限购”成为过去式过去4年价难涨

　　“五一”开始，在佛山买房不再需要审核购房资质，“一人可买N套”让购房审查资质的门槛彻底消除。而执行了4年有余的限购政策，为阻止佛山房价过快上涨，劳苦功高。

　　根据佛山市住建局的数据，20 14年1- 12月佛山一手房均价8484 .33元/平米，对比2011年的8170 .19元/平米，上涨幅度仅为3.8%。其中，2014年佛山一手房价同比2013年微涨2.84%，而2013年佛山一手房价止跌回升，同比涨幅为8.06%，仍在10%之内，而2012年佛山一手房价对比2011年8170 .19元/平米，下滑幅度达到了6.55%，重新跌回至7字头。

　　而2011年前，佛山一手房价的增长幅度十分可观。其中2011年的对比2010年，在央行出台第三套房停贷的调控举措下，仍有9 .69%的涨幅，而2010年，佛山一手房价从2009年的5字头跃升至7字头，全年同比增幅高达27.2%。

　　“如果不是限购政策，如南海千灯湖这些区域，因为广州客比较集中，其楼价早就不是现在15000元/平米左右的水平了，而是超过20000元/平米。”地产专家、长信房地产集团营销中心总经理徐伟钊曾评价。

　　买卖双方趋于理性市场存量为楼盘定价风向标

　　如今，曾被业界认为有行政干预市场嫌疑的限购政策退出了佛山市场。市民普遍关心楼价会否上涨。记者五一期间走访发现，经历了4年调控，佛山买卖双方都更为理性，目前各大楼盘可观的存量，也让价格难涨。

　　限购政策完全解除，让今年五一期间佛山楼盘人气、销量双丰收。南都记者在假期踩盘发现，禅桂在售楼盘普遍人气不错，中介机构根据网签口径的统计数据显示，五一3天全市成交住宅708套，成交面积7.44万平方米，同比上涨逾六成，其中依托广佛板块成交热的南海区成交面积更是翻了1.3倍。

　　但楼盘在定价上仍然十分理性。在广州客集中的万科金域，五一期间价位相对实惠的特价房多达60套，在销量突出的顺德碧桂园、星星凯旋国际等全市数十个楼盘，以一口价等形式推出的特价单位，主打低价和性价比，成为楼盘人气、销量的保障。

　　对于楼价未来的走势，佛山发展商和业界人士认为以平稳为主，即使上涨，过程也比较平缓。“目前禅城等片区，商品房存量仍然很庞大，发展商定价必须看周边项目的定价，轻易涨价，缺乏支撑力度，而目前市场上刚需客仍然是主流，包括广佛盘在内，定价都不会偏离市场。”不少发展商都有类似的观点。

　　4大“维稳”因素

　　银根仍是最大门槛

　　对楼市来说，政策放松只是硬币的一面，在硬币的另一面是银根。目前，佛山限购政策取消后，全市购房不再需要资格审查，但银行信贷政策仍然和此前一致，三套以上的商品房，银行仍然是拒贷的，投资者想要在楼市“搅局”，就要掏出“真金白银”。

　　前两套没还完　再买仍需全款

　　如果贷款没还清，还想买第三套房，目前贷款门槛仍很高，虽然去年央行已经“认贷不认房”，大幅放松二套甚至三套房贷款门槛，但前提是购房者需还清贷款。

　　第三套房停贷，是近5年前的政策。2010年9月29日，为防止各种名目的炒房和投机性购房，央行、银监会宣布决定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。在2011年3月佛山限购后，第三套房不仅不能贷，更买不了。

　　时隔4年，去年9月30日央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知最大的变化在于，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。不过，对于已还清贷款情况下，第三套房是否也能按首套房情况贷款，央行、银监会并未说死。通知要求，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　“如果前面还有两套在贷款，第三套房肯定是需要一次性付清的，但如果都还清了，银行得审核客户资质，理论上最低的确是首付3成的。”五一期间，记者在季华路一项目踩盘时，楼盘销售员如是说。

　　利率差别化　炒房利润低

　　如有两套房在贷款，第三套房仍是停贷，而部分银行也指出，第三套房在还清贷款情况下，利率有可能要上浮10%，这意味着对于多套房买家，银行虽然自去年9月底开始已经执行了“认贷不认房”的新政策，但差别化利率仍有体现，这会压低多套置业特别是投资者的利润空间。

　　3月1日起，央行又宣布降息了。这次降息，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，贷款基准利率下调2.5个百分点，五年以上贷款年利率从6 .15%下调至5.9%。而目前，佛山首次置业买家，商业贷款利率普遍可以打9.5折，而二套房，商业贷款利率却要上浮1.1倍，即使贷款比例一样，利息、月供却有不小差别。

　　记者计算发现，如果同样都是购买一套90万左右的房源，首付4成、贷款30年期来计算，首套房和二套、三套房的成本差异颇大。其中首套房买家，如果贷款利率打9.5折，其利息成本为576009.54元，月供3100 .03元，而二套、三套房如果利率都是1.1倍，利息成本为687462.04元，月供3409.62元。

　　目前，佛山市区一套90平米左右的小三房，租金普遍为2500元左右。这也意味着，如果是二套房买家首付4成情况下，买一套90平米左右的房源，不仅以租养贷无法实现，而且其月供成本也比首套房买家多出300元左右，其租金收益显然更加入不敷出。

　　政策干预房价暴涨有预

　　早在2011年，作为各地限购政策同期出台的配套政策，“一房一价”成为另一把阻止房价上涨的“紧箍咒”，目前，“一房一价”政策也并未从佛山市场退出，成为主管部门抑制楼价大幅波动的一大“杀手锏”。

　　“一房一价”去年还曾重申

　　2011年，国家发展和改革委员会要求从当年5月1日起正式实施《商品房销售明码标价规定》。按照《规定》，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，发展商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，实行一套一标，标价内容需真实明确。

　　2011年6月1日，在此基础上实施的广东版“一房一价”政策开始执行，根据广东省物价部门出台的十六项新规，佛山“一房一价”政策规定开发商要按照物价部门核定的基准价，在规定的浮动幅度内，根据楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，在售楼处挂出“标价牌”，上面明确公示每一套房源的基准价、综合价差等具体内容。开发商如果擅自定价，一经物价部门查实，最高将被处以50万元的罚款。

　　这一政策并未随着去年佛山限购政策放松而推出市场。去年3月底，佛山市物价局、市住建局联合发布的《关于规范商品房销售价格行为和预售行为的通知》规定，重申全市发展商、中介销售新建商品房(含经济适用住房、限价房)都需明码标价，实行一套一标。

　　这一《通知》，再次重申了佛山“一房一价”容许涨跌价的幅度不超10%。《通知》就指出，销售过程中，发展商如需调整价格(指销售价格高于或低于《商品房销售价目表》所标示的价格10%)，还需在执行调整的销售价格前按规定重新办理标价方式监制手续。

　　“定价”要审核 不允许发展商擅自大涨

　　“一房一价”政策，在2011年出台实施至今，已经在佛山市场落地多时。对购房者来说，它促成了发展商价格公示；对主管部门来说，它的种种条款也限制了发展商擅自涨价的行动。

　　日前，南都记者在佛山多个楼盘踩盘时，留意到楼盘都在销售中心处公示了取得预售证房源的价格。一些楼盘将价目表放在了醒目位置，而另一些楼盘则将价目表放在了不太起眼的地方，但对了解这一政策的市民来说，都能找到这一价目表，对价格知情。

　　顺德区的做法更为透明一些。在顺德区商品房交易信息网的预售房源信息中，就已经标注了这一房源的单元销售参考价，对购房者来说，即使楼盘并未放风价格，在考虑10%的浮动空间和折扣等因素后，已经能够知道楼盘将推房源的大致价格。

　　对主管部门来说，由于发展商在取得预售证后，需要向物价部门报备审批售价，其基准售价也已经经过了物价部门的核准。从这个角度来看，主管部门对全市新建商品房的定价可以一目了然。

　　不少业界人士指出，2011年之后，在佛山和广州，少数高价商品房项目甚至因为价格过高，被缓发预售证，再加上严格执行的“一房一价”政策，发展商因为市场向好，大幅涨价的通道目前仍被堵死。

　　小户型当道　涨价并不容易

　　佛山限购的这4年，购房者想要买房，一定会留意到铺天盖地的“小三房”。普遍都是90平米左右，这一产品也吸引大批刚需购房者买家，在业界看来，由90/70这一早已执行的调控政策带来的天量小三房，不仅让发展商竞争激烈，也在很大程度在供应结构上让房价难以上涨。

　　在售小三房量大90/70政策并未退市

　　在佛山市面，小三房产品多得惊人，2006年出台的90/70政策，让很多项目在拿地之初就规定了要开发低于90平米的刚需户型，而这样的政策虽有松动，但并未退市。

　　今年2月5日，禅城区市东路东侧、佛平路北侧地块出让，最终由越秀地产旗下的广州东辉房地产开发有限公司等2个主体组成的竞买联合体以63305万元底价拿下，该地块的出让合同明文规定：合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于70%。

　　但目前包括禅城在内的佛山五区，新推地块并非所有项目都还严格套用这一比例，更多都采取“区域统筹”原则。如今年3月31日，招商地产以6 .27亿元竞得的彩虹路北侧商住地块，出让合同就规定：本合同项下宗地范围内商品住房套型建筑面积在区域内平衡。

　　2013年以来，在“区域统筹”的原则下，顺德、南海新推商住用地，都根据“区域统筹”原则，对这一政策进行了灵活化处理。但即使如此，市面上根据这一政策开发出来的小三房，仍然在源源不断推出市场，新老楼盘中，90平米左右的小三房几乎都是“规定动作”。

　　去年2月，佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司总经理刘世恩曾表示，禅城区2014年洋房总供应量中，90平方米三房供应约8700套，约78万平方米。这一规模几乎等于2013年后三个季度禅城区所有户型成交的套数总和。

　　卖出佛山最高价的豪宅 纪录5年未破

　　小三房产品，目前仍会在90/70政策的制约下源源不断推出市场。虽然业界也开始呼吁取消这一政策，但在国土部并未发文情况下，这类户型仍会是市场主流，在业界看来，这类户型迎合刚需，对控制房价有较大的帮助。

　　“从发展商的角度，90/70政策太过一刀切了，楼盘普遍都还要开发户型高度雷同的小三房产品，不仅竞争激烈，而且如保利、中海等大发展商，更擅长开发豪宅，商品房供应结构严重失衡。”长信地产营销中心总经理徐伟钊曾向记者表示。这类户型太多且集中，让发展商提不起价。禅城季华路沿线的很多项目都表示，由于这类户型主要面向刚需购房者，而这部分购房者对首付款和月供按揭水平都非常敏感，因此在缺乏广州客的情况下，禅城楼盘过去两年不得不大打价格战。“一般认为，如大平层豪宅产品，其定价应该可以比刚需洋房高出2000-3000元/平米，现在豪宅客户少，并非是购买力不够，而是对他们胃口的户型不多。”包括徐伟钊在内，不少发展商都有着类似的观点。

　　2010年初，佛山单价最贵的楼盘如保利东湾的临江户型，中海千灯湖1号的洋房产品，均价一度达到约20000元/平米，时至今日仍是佛山洋房单盘最高价，这些项目所推产品，几乎都是豪宅大户型洋房产品。

　　广州“解限”悬而未决

　　佛山去年8月放松限购后，广州客在广佛交界楼盘大举入市，成为市场上最突出的生力军。而广州目前作为一线城市，限购政策仍在持续过程中，受惠于两地政策门槛差异化的佛山楼市，一旦遭遇广州限购政策放松，或许将被殃及池鱼。

　　广州松限止于“传闻”保护了佛山市场

　　过去几年，作为二线城市的佛山，即使在限购政策未放开前，购买政策门槛也低于广州，再加上佛山楼价的优势，让佛山楼市大旺。

　　去年8月，佛山随大流宣布放松限购举措，时至今日仍在坚持限购的只剩下一线城市。

　　有媒体曾统计，在全国46个曾经出台限购政策的城市，如今仅剩下北京、上海、广州、深圳和三亚5城市仍坚守限购令，其中四大一线城市都曾传出有意放开限购。

　　去年8月，在佛山放松限购政策后，广州频频传出也将随后放开。网传消息称，当时广州在去年8月份、9月末分别召开两场会议，讨论限购松绑事宜，第一场讨论焦点是“广州有无必要松绑、取消限购”，而第二场会议焦点是“如果要取消限购或松绑，具体怎么做”，也意在研究放开限购。

　　而去年下半年开始，南沙作为国家级新区，有望在广州市内率先放开限购政策，更是成为市场上新的传闻。但不论是全面放开限购政策，还是局部放开限购政策，执行了4年多时间的广州限购政策仍在雷打不动地执行，所有的传闻只不过是“雷声大、雨点小”，最后被时间冲淡。

　　作为一线城市，即使在去年8月佛山限购政策放开前，广州的政策尺度更严格。以购房者购房资质中，以社保、纳税证明的时间为例，佛山当时要求提供一年的本地社保或纳税证明，而广州需要提供3年的本地社保和纳税证明，这让大批广州客想方设法在佛山补缴社保，并在南海、顺德一带买楼。

　　去年全年，佛山销售最火爆的一些楼盘，如中海锦城、顺德碧桂园、中海千灯湖等楼盘，都有大半购房者都是广州客，而以广州客占据很大比例的南海区，一手房销售面积占据全市4成比例。

　　一旦放松佛山唯有坚守价格优势

　　广州是否会放开限购政策，一旦放开对佛山楼盘的销量会造成多大的影响，目前价位已经在五区领跑的南海楼盘，价格涨势又是否停滞？

　　地产专家、方圆地产首席市场分析师邓浩志就指出，短期内广州限购政策松动的可能性不大。在他看来，由于一线城市目前都没有放松限购政策，而广州开此先例，也要面临一定的风险，未来2年内这一政策或将延续。

　　三山新城某楼盘销售负责人表示，对于广佛交界处的佛山楼盘来说，未来一旦广州“解限”对于佛山楼盘的影响是一定存在的。但是从广佛板块的产品结构和价格来看，佛山楼盘的优势依旧存在。“主要还是价格优势，以广州市中心15分钟程辐射来看，广州区域内万元左右的房子几乎没有，对广州买家来说，即使广州未来解限，但以同样时间、空间距离和价格来对比，佛山南海东部楼盘的性价比优势依旧是存在的。”


　　而金沙洲某楼盘销售经理对于广州未来一旦“解限”对于佛山市场的影响则更加乐观。该负责人直言，“广州如果解限对佛山市场说不定还是个利好，广州如果取消限购政策首先刺激的可能是改善型需求，中高端消费者的购房，尤其是广州中心区优质物业的楼价也将趋涨，佛山项目的价格优势就更明显了。”

　　不论是业界人士还是发展商，都认为除了政策门槛低之外，佛山楼盘吸引广州客的另一方面是价格优势，因为卖得火爆，就坐地起价，即使在市场向好的广佛盘也行不通。

　　采写：南都记者 周晓南 路漫漫