楼价贵了 家园更靓了

按照2003年以来佛山住宅成交的均价来计算，100万元总价在12年前可以买一个4 2 2平方米的大平层洋房；现在，可以买一间110多平方米的三四房。但是，12年前的佛山，你可能不会拿10 0万元来买商品房，而市场上也并没有4 0 0多平方米那么大而优的大平层可售。

12年时间，市场变化的不仅仅是成交规模和楼价，还有和“屋”紧密相关的方方面面。作为居住者的我们，从自建房搬到了商品房，从大盘社区的电梯楼中越住越高，甚至开始迷恋摩天大楼。我们从看着图纸仓促选套房，到看完了样板房还要转转园林，最后还要考察会所，成为了半个“专家”。

12年时间，我们一边感叹楼价贵了，一边欣慰于家园“靓”了。

户型观

十年前大盘时代萌芽

房地产市场已经是一个全民话题，佛山的房地产，是什么时候开始打翻了时间的沙漏，开始发生日新月异的变化？

那个时间点，一定是大佛山五区合一的2003年。那一年，南海、顺德撤市变区。2003年，在“大佛山”横空出世、佛山G D P全国排名从2002年的第19位上升到18位，城市综合城市竞争力从全国第24位跃升到第15位、经历了撤销收费站、13项重大工程、购房入户和中心组建新城区等利好的刺激后，佛山房地产市场最重要的一段史册，也正式开启了。

盘点佛山楼市第一次“高潮”，出现在2005年，那是佛山第一个“大盘时代”。2005年是佛山楼市的第一次发力，城市化大轮启动伊始所带来的巨大的发展潜力，吸引了不少外来品牌开发商的高度关注。中海万锦豪园和龙光天湖郦都，这两个分别位于千灯湖片区和亚艺湖板块的大盘，真正地开始了佛山“豪宅”市场，奠定了两个佛山核心区域的大盘时代的雏形。次年，佛山近年市场份额的“一哥”保利进入佛山，开发保利水城综合体和保利花园等。与此同时，丽日玫瑰·名城和怡翠玫瑰园、中海万锦豪园、龙光天湖郦都和南海颐景园以及汇银·奥林匹克花园、恒福新城、万科金色家园等大型项目综合体和居住大盘开始在佛山遍地开花。

五年前住进摩天大楼

如果说，十年前是佛山楼市大盘时代的开启，五年前就是真正跻身入“城市化”发展模式中的佛山，住宅摩天大楼时代的开启。

2010年后，佛山千灯湖板块崛起超过40层的住宅，去年底开始，佛山人居的高度已经被“拔”到了60层。

如果有叮当猫的时光机，再带我们回到2003年，禅城区的电梯楼尚不被本地消费者接受，理由是“物业管理费贵”，连“商品房”这个物种，才刚刚被消费者们逐渐接受。“那个时候20层以上的房子卖不动。”佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩说，以往消费者的购房意识与现在截然不同，当时产品选择较为单一，居住需求也很朴实，买家对于产品的接受范围和程度也十分有限，成交的主力是“小高层”。

价值观

炒房热趋于理性保值

2009年，佛山住宅成交量达到近12年以来的第一次备受瞩目的高峰，成交面积达到968 .6万平方米，成交金额567.11亿元。这一数字直到去年才被打破。

“2009年前后投资房子的都赚啦。”聊起自己熟悉的买楼经，投资达人杨先生回忆起了那两年时光。他说，最合适的投资时机是20 0 7年到限购之前。尤其是2008年到2009年，那个时候楼价波动明显、上涨时涨得很快。“那个时候买一间房子，隔一两个月就升十万、八万！”当时他定了一套平洲康怡丽苑的二手房，谈好了46万元的成交价格。深谙市场行情的他，为了避免业主反价，专门提高了定金的数额，一下子支付了5万元给业主。结果一个星期左右的时间，原业主决定升价出售，宁愿退掉定金再赔5万元违约金，可见楼价变换之迅速。

正如杨先生所言，佛山楼价在那一阶段前后一共六年时间，均价几乎是每年增加一个台阶，从2006年的3字头，一路上升到2011年的8字头，2011年之后市场进入稳定期。

现在，杨先生再度关注到一些新区的房子，但不同的是，他不再期待房子能够在短期内为他带来可观收益，而是期待作为不动产，房子能够做到保值。

三山新城某楼盘的销售负责人证实了这一观点，在他看来，目前再度入市的投资客，与佛山楼价上升期的客户心态已经明显不同，“现在的投资客户看中的是保值，而不是炒房。事实上，这是值得欣慰的，这是市场和消费者都趋于理性、健康的表现。”

跨区置业兴起

除了买房投资，消费者跨区置业也是那一阶段的市场变化之一。

“当初季华路修好了之后，我们从石湾的房子里走路到季华路上，这条路可以通往佛山中心，觉得很新奇。”2009年，土生土长的佛山人阿健在季华五路上买了第一套商品房，这也是全家人在石湾之外的第一套房子，随后，因为工作的关系他在西樵再度买下一套毛坯房，“当是投资，或者以后自己住。”

据记者南都了解，在20 0 6年以来，由于“一环”的开通以及“5+ 2”组团的建设，跨区置业开始出现，镇街楼市开始发展，人们不局限于在小范围内买房。同年，季华路通车，推动季华路商住项目发展。除了季华路，崛起的还有南海千灯湖，在该阶段，千灯湖楼价由两年前的不足2500元/平方米跃升至5000元/平方米水平。这一跨区置业的现象一直延续至限购前。

市场论

从“偷面积”到“练内功”

如果盘点佛山人居的几个关键词，“N +1”、“合并户型”、“4.5米层高一层当两层”、“赠送飘窗”、“内阳台改为卧室计算一半面积”、“使用率超过100%”等等关键词，作为买房者或者是开发者的你，一定熟悉不过。

是的，在2011年之前，佛山的住宅市场是一个比拼使用率、附加值的时代，通俗地说，是“偷面积”的时代。市场一度出现不到70平方米做到三房、80余平方米做到四房带套房、户型实用率超过120%、住宅层高超过5.9米的“彪悍”的产品设计。这让不少从广州等城市而来的消费者咋舌。

事实上，从2008年开始的一轮楼市调整，房企就已经清晰地认识到，房地产不再是“钱多、人傻、速来”的圈地游戏，随着市场回归理性，开发商开始注重加练内功，将产品质量和服务做得更好。同时，从2008年开始的第一轮调控，消费者的购房观念就开始逐渐成熟理性。最大限度挖掘产品附加值，附送面积产品的推出，以及开创新的营销方式，是这轮“练内功”的第一步。

“这两三年高地价时代以及限购政策对于市场的限制，开发商从最初一味地做大做豪，转而开始认真思考客户需求的什么，开始关注产品的功能与客户的对应。”佛山某房企负责人直言，限购之后的佛山楼市，是开发商开始真正“练内功”的第二阶段。

正如其所言，从2009年到2011年以来，给佛山房地产上一个紧箍咒的，不仅仅是限购政策，还有随着城市化发展、中心区价值凸显而逐渐走高的地价。

压力源：高地价、90/70政策、限购