成都房价要涨？打脸证据揭穿开发商忽悠招数

(新浪乐居讯 田苗）2015年房地产行业的“金九银十”马上就要收尾，虽然开发商使出浑身解数，但还是难以掩盖整体低迷的现实。不过现实中，尽管开发商叫嚣着涨价大都是意淫，但刚需板块坚挺依然是不争事实，未来以价换量仍是市场主流。

现象：整体市场低靡  大面板块依然保持强劲态势

四川中原数据监测显示，10月5日至10月11日，青羊区房价下跌10%，即使主城某些区域房价上涨，也只是微涨。作为开放商的营销的十一黄金周，虽然有房交会聚集人气，但市场还是看的人比买的人多。根据房管局数据统计，十一期间主城区成交234套，与去年相比下降49%。

虽然整个房产市场并不景气，但是，龙泉驿的大面板块却依然保持强劲态势，登上成都楼市热销板块之首。根据透明房产网数据，这个板块的世茂城4期月成交184套，百悦城百阅天鹅月成交88套，板块内其他楼盘诸如海亮彩悦府、保利紫薇花语等都保持相对可观的成交量。

小编随意走访这几个楼盘，虽然是工作日，但购房者依然不少。以世茂城来说，购房人较多，其中60—90平米的户型受欢迎。世茂城4期推出总共1400户多户，有68㎡、80㎡和88㎡三种户型，目前88㎡的户型已经售罄， 68㎡和80㎡也仅剩少许房源。小编随机采访了几个购房者，他们都是来看小户型的。其中，前来看房的金先生说相中这套80㎡的房子，主要是因为价格便宜，他给我算了一笔账，房子打折之后均价不到5200，而且公积金贷款，首付十万左右，月供不到两千，相比花高价买相同面积的房子，省下不少钱。 

和世茂城一样，来看大面板块的其他楼盘的购房者，也大部分源于刚性需求。

数据：刚需为王  成都仍处于以价换量时代

尽管“金九银十”，开发商集中火力，大打营销战，但还是改变不了购房者按兵不动伺机而动的购房战术。于是，众多开发商开始鼓吹房价大涨的论调。

但是根据透明房产网数据，近三十日，成都热销板块前十位有六位均价在5000—6000元/㎡左右。而且就区域来讲，驿都—成龙大道、大源、光华大道、双流、花样、大丰、航空港等这些热销板块都不在中心城区，可见随着交通的发展，购房者对中心城区的依赖也越来越小，刚需仍占市场主流。

四川中原战略发展部研究主管鲁敏介绍，根据四川中原的监测数据显示，近几年来成都市商品住宅热销产品集中在70-90㎡的套二、套三的刚需产品，历年占比均在40%以上。    从热销户型上看，“小客厅，大卧室”、“面积分配均衡”、“ 1.5卫设计”的刚需户型销售相对较好。例如万科打造的万科金色系列、保利打造的花语系列的“小客厅、大卧室“户型均是压缩卧室面积，增加客厅面积，以提高卧室的舒适度。目前，市场上的”1.5卫设计“户型也较受置业者青睐，它解决套二、套三户型“洗卫浴”一体而带来的不便，且在同等大小的建筑面积下，通过节约一个卫生间的面积扩大而其他区域使用面积。但无不是在最大程度化地去满足刚需置业者需求。

观点：未来市场依然严峻  开发商涨价是意淫

在这个房地产白银时代，国家政策的调控和房产市场的竞争，想要达到以往一房难求的供需关系，显然已经不可能，房价大涨大跌的现象也不大可能，开发商涨价的论调也只是意淫。

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐认为，成都住宅库存约需消化14-15个月，去化才是开发商的首要任务。

而且，从土地市场来看，中成房业市场顾问中心经理时红萍认为，从长远看，土地市场分化会比较严重，优质地块可能会引来房企竞逐，而存量较大区域土地流拍会较为严重。同时目前成都市场“面粉”与“面包”价格倒挂的情况较为明显，地价高，房企利润率较为有限，预计未来房企拿地依然较为谨慎，不会出现特别火爆的情况，开发商涨价也会比较谨慎。

所以，无论是理论上还是现实中，开发商涨价的论调都是站不住脚的。小编提醒，作为一个理性的购房者，惕开发商忽悠招数。

链接：开发商忽悠房价上涨的三大谎言

谎言一：央行降准降息，二套房首付比例降低，所有人都有钱买房了，再不买就涨价了。

殊不知，中国家庭房产的户均保有量已经完全过剩，超过2套以上，老百姓的自住和投资性需求已经释放的差不多了，投资和投机性的需求基本消失，未来是缓慢释放改善型和个性化需求的阶段；此外，刚需购房者买不起房还是买不起房。

谎言二：二胎政策出台，孩子越来越多，市场需求越来越旺盛。

殊不知，尽管有二胎政策，但中国人口的增长仍然过于缓慢，近年来中国人口的出生率一直低于全球平均水平，未来刚性需求会大幅度的缩减。

谎言三：土地越来越贵，建房成本肯定增加，以后房子也会越来越贵。

殊不知，中国各大中小城市规划过剩，34亿人口的城市规划使得城市土地供应过剩，无法消化；现有的土地存量、在建存量、在售存量已经消化不良，所有的供应过剩使得房价没有上涨的空间。