面粉普遍贵过面包 看看北京各区未来房价

　　据中原地产统计，截至11月25日，北京土地市场成交100宗地，合计成交金额高达1920.77亿，突破了2014年全年创造的1916.9亿的历史年度纪录。目前还有7宗待售土地，预计最后有望突破并创造2000亿历史纪录。比整体市场更疯狂的，还有屡屡刷新单价新高的单个地块。丰台楼面价7.5万元/平方米、通州台湖最新楼面价达到3.8万元/平方米、门头沟3.32万元/平方米、密云楼面价逼近2万元/平方米……2015年的北京土地市场，正应了一句话：纪录都是用来被打破的。如果说以往“面粉贵过面包”只是个别现象，但今年以来伴随着土地市场的异常高温，据中原地产统计，2015年已经出现了25宗楼面价超3万的地块，而亚豪机构的统计显示，截至25日，刨除自住房和保障房，北京平均房价为29272元。“面粉贵过面包”已经成为楼市新常态。

　　区域素描

　　>>门头沟

　　未来房价可能超6万元/平米

　　随着北京土地资源的稀缺和置业者对于居住环境的要求不断提高，位于京西的门头沟区域正逐渐成为北京房地产市场上新的热点。

　　11月18日，门头沟两宗地块被拍卖，最后分别被万科和中交绿城平安联合体摘得，成交总额达103亿，溢价率分别为12%和50%，未来房价可能超6万/平米。其中，万科以46亿元拿下北京门头沟永定镇MC00-0020-0009、0012地块，该宗地原定于9月29日出让，但因无人报价而流拍。中交绿城联合体，以57亿元加配建3.1万平方米公租房竞得门头沟“MC00-0017-6018、6020地块”，楼面价每平米3.32万元，未来房价可能超6万元/平米。

　　来自机构数据显示，2011年之前门头沟每年土地供应量微乎其微，成交住宅地块平均楼面地价不到2000元/平方米。到了2013年，门头沟供地8宗，成交住宅地块平均楼面地价直线升至1万元每平方米，近日，门头沟地价突破3万元/平方米大关，让业界对于这一区域更加关注。

　　对于门头沟楼市，近日，在电建地产主办的“泷悦长安区域价值解读专题论坛”上，北京房产协会秘书长陈志认为，由于对房地产的要求，或者对房地产的依赖仍然存在，因此房地产市场会遇到宽松的政策环境，未来两三年内门头沟的整体发展将依然向好。

　　目前包括电建地产、远洋、融创、华润等多个房企进驻门头沟。随着品牌房企入驻，门头沟市场成交开始放量。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,截至11月20日，2015年北京门头沟区域，新建商品住宅（不含保障房）成交总量为4326套，比去年同期大幅增长346%。

　　从产品类型上看，门头沟目前主流产品以别墅、高层及商住为主，价格在每平米3.5万左右。泷悦长安项目主推联排别墅产品，共135套，户型面积为239-245平方米，价格区间为1200万-1500万元/套。远洋新天地项目已于2015年10月18日加推一期11号楼，共304户，户型建筑面积为42-75平米，开盘均价为33000元/平方米。

　　电建地产华北区域总经理朱成林则认为，门头沟作为北京市的生态涵养区，本身又处于两轴两带的交会处，同时具备城市属性和天然自然环境，因此其价值潜力也会不断被挖掘出来。据他透露，随着“土地热”所引发的连带效应，以及交通配套的进一步完善，以泷悦长安为代表的区域项目未来将拥有很高的升值潜力。

　　>>昌平

　　最新成交楼面价超4万元/平方米

　　11月19日，昌平区北七家三宗经营性用地同日出让，其中的两宗宅地备受青睐。沟自头村储备开发项目西侧地块和沟自头村储备开发项目东侧地块均被国瑞地产竞得。

　　其中，西侧地块总价19.72亿元的总价，竞建限价房面积38000平方米，再加上原本34700平方米的限价房基础配建，该地块配建部分占住宅总建筑面积的63%，而所余商品住宅部分折合楼面价高达36500元/平方米；东侧地块总价25.24万平方米，竞建限价房面积42000元/平方米，加上基础配建，该项目配建面积高达115600平方米，剩余住宅面积仅30208平方米，而剩余部分折合楼面价为43000元/平方米。

　　据亚豪机构市场总监郭毅介绍，这两宗宅地均地处昌平未来科技城南侧，昌平未来科技城定位于具有世界一流水准、引领我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用研究技术最高水平的人才创新创业基地，目前已吸引神华集团、中国商飞、中国国电等15家央企入驻园区。有力的产业支撑以及成熟的居住氛围使得项目未来去化压力相对具备一定优势，而两地块联合开发形成一定规模能够降低一定成本压力，这也是国瑞地产力压群雄接连拿下两宗地块的原因之一。

　　上述两宗宅地楼面价均远超成品住宅价格。根据亚豪机构监测，目前上述两宗周边无在售普宅项目，2.0左右的容积率使得其打造低密度产品的可能性较小，而区域内二手房次新房以金融街金色漫香苑、望都新地、名佳花园等为代表，成交价多在25000元/平方米。在此前的10月23日，中关村科技园昌平园东区两地块出让，龙湖平安联合体和泰禾集团分别拿下一地块。根据张大伟测算，龙湖联合体摘得的07地块楼面价折合2.75万元/平方米。而在两块地西侧不远，在售项目金隅澜湾目前部分房源售价只有23000元/平方米。

　　>>顺义

　　楼面价超3万贵过二手房

　　11月16日，北京土地市场再度迎来地块竞拍，经过现场多轮举牌，顺义仁和镇两地块被北京城建共斥资49.89亿拿下，50%的溢价率再次创造区域楼面地价新高。据业内人士测算，顺义两宗土地以楼面价3.3万/平米和3.4万/平米竞拍成交，标志着顺义房价已经进入6万元时代。

　　从区位分布看，以上两地块都位于六环外，此次成交的两宗地块并非位于顺义城区中心，而是在城区南部紧邻顺平南线，周边小区石园南区、港馨家园等二手房成交价格都在2万-2.2万元/平方米左右，两地块楼面价远远超出在售楼盘价格。

　　在顺义新房市场，两块地的出现，使得顺义出现面粉贵过面包现象，与顺义超过3.3万/平米的楼面价格相比，上周推出新一期的商住产品艾迪城成交均价仅为每平米28097元，此外，超过3.3万/平米的楼面价格甚至超出顺义一些别墅产品，位于顺义高丽营镇的春晖园·随园项目目前销售单价仅每平米3万，同样位于高丽营的万科观承别墅项目联排别墅价格为1300万/套起，联排别墅户型面积为400平米，独栋户型面积为440-560平米，价格为约1600万/套起。

　　对于顺义楼市，该区域一位房企负责人表示，多年来，顺义一直拥有合理的产业规划、珍贵的人文环境及优美的自然景观。不过，与通州、丰台等楼市相比，顺义楼市今年始终处在平稳状态。目前顺义楼市新盘不多，别墅区、新国展、后沙峪、顺义新城等板块都鲜有新盘入市，区域市场供应不足，因此，顺义地块受到市场追捧在所难免。

　　>>通州

　　3.8万元/平方米楼面价成新地王

　　11月13日，通州台湖镇B-07地块二类居住用地进入现场竞价阶段，金地旭辉永同昌北辰联合体、阳光城、保利、泰禾、万科首开联合体、葛洲坝、中铁建等9家竞标主体参与角逐。