大

如果按官方的定义，可能根本就不存在所谓的“上大”板块。

在“网上房地产”官方发布的121个板块中，并没有上海大学板块，只有大场板块。而所谓“上大”区域，更多还是指称板块北部的上大生活圈。

高校在侧促进成熟商业

老上海人都知道，过去大场的地标是大场肉联厂。随着占地2000余亩的新校区2000年入驻大场，上海大学便逐渐成为大场的名片。而上大板块之名也不胫而走，取代大场板块，经销售之口被人们所熟知。

上海大学的到来，不仅是提升板块气质这种虚的东西，更在于它实实在在的消费力和资源导入。上大一方面带来了附中、附小等文化教育资源，另一方面上大每年新增的2万新生所产生的消费能力不容小觑，直接拉动了周边区域商业设施的迅速发展。

弘基生活广场

上大西门的弘基生活广场2005年建成，已经成为周边最大的商业中心。这里集中了众多餐饮、KTV、商场、电影院、茶坊、银行以及大卖场，不仅吸引了学生前来消费，同时也服务了居住在上大周边的居民。而沿着上大西门外聚丰园路一路西行，沿途商铺林立，上坤城市广场、好又好商场、沃尔玛、苏宁电器等购物休闲场所足以满足一切生活所需。

中外环间的价格洼地

在上大北面同样也孕育出了以锦秋新天地为代表的商业街区。而这一区域也正是近年来新房开发的主要区域。在上大正对面便是锦秋花园，一个地标性的超百万方大盘。锦秋地产在90年代就在这里开发，目前在售的主要是远东•君悦庭和锦秋御璟两个项目。

远东•君悦庭所在位置，在7号线上海大学站以东约7、8分钟路程，为别墅公寓混合项目。其中公寓共有四栋房源，已开盘两栋，另两栋将于今年“十一”期间开盘。在售房源主要为90平左右的两房和70平米的一房，精装交付。据案场置业顾问表示，加推的房源均价在3.6万/平左右。该项目有个很有意思的特点，那便是70平米的1房可以应住户要求改造成两房，将原有客厅隔成卧室，餐厅改成客厅，空间利用很有特点。新开房源售价均价在3.6万/平左右。

锦秋御璟则位于锦秋花园深处，走到小区门口的地铁站需十来分钟。价格方面，因为是老盘，价格要低上不少，目前价格在2.75万/平左右。但所剩的房源也不多，只有底层部分的73平米一房和90平米两房在售。由于锦秋花园是开发已久的居住社区，整体较为宜居，锦秋御璟也得以共享良好的居住环境。

可以看得出，上大周边的房价并不算高。区域内价格处于高位的当属保利叶之林。到保利叶之林的售楼处需沿祁连山路北行，转祁华路，再转秋华路后步行四五分钟才到。不过从项目沙盘上看，最新开盘的三期附近就是7号线祁连山路站，交通倒也方便。产品上，项目主打103-147平米的改善户型，精装交付，带空调及地暖，品质较高。价格方面，保利叶之林的三期项目最新的报价已到3.5万/平-3.7万/平，属于区域内的价格高点。

远东·君悦庭

锦秋御璟

保利叶之林

但这样的价格比之中外环间的其他区域，仍处价格洼地。无论是五角场还是虹桥还是闵行，价位多以高涨，仍旧保持3字头的恐怕也就只有这块区域了。

均价低，居住环境成熟，加之7号线实现了其与静安这样市中心区域的贯通，该区域已经成为最受工薪阶层喜欢置业之所。板块内项目，也长期处于沪上热销前列。

档次不足环境待改造

应该看到的是，区域自身的问题仍然存在。目前，上大周边的商业配套整体层次偏低，缺乏大型高端商业配套，综合性也不够。

这点与同为中外环间的高校区域五角场比起来，就能感受明显不同。现在的五角场已经拥有万达、百联、东方商厦、创智天地等一系列的商业完整配套。从日用百货到时尚消费，乃至小资情调，一应俱全。而上大区域现在所拥有的商业还基本集中于日用消费方面。

该区域另外存在的一个问题在于其环境。从上大往西，是以工厂、仓库为主的城乡结合部，大片的土地等待拆迁改造。这样的环境给人以脏乱差的形象。走在祁连山路上，整体给人也是灰蒙蒙的感觉。路上时常时常经过的各种货运车辆和建筑车辆，也提示着这里更像是一个工业区，而不是居住区。这些也正是制约区域房价发展的重要因素。

路上随处可见的货运车辆，整个区域都显得灰蒙蒙的

新规划拉动未来房价上扬

事情正在发生变化。据“十二五”规划显示，大场未来意图打造成“宝山五角场”，规划了大华虎城商业区、北中环商务商业集聚区以及上大商业区三个商业区，大力发展科技文化产业。同时，区域内的环境也会有大幅改变，原本尘土飞扬的祁连山路区域，未来将40%覆盖绿地。占地500亩的大场体育公园也正在建设之中。

与规划相适应的，是土地的出让。近期，大场在土地市场表现抢眼。6月招商平安联合体30.1亿元拿下大场地块，楼板价23277元/平，溢价90%。而9月16日，保利又以41亿元竞得宝山区大场镇一地块，楼板价22314元/平，溢价107%，再刷区域总价“地王”。9月25日，保利叶之林对面的一块纯宅地即将进入竞价环节，其实楼板价达1.5万/平，招商、保利、金地、龙湖、平安等多家开发商都已对此蠢蠢欲动，“地王”有望再度刷新。