楼板价够高 两年内房价泗泾破四内环超十万?

楼盘量供应、房价走势、成交量、新开盘。。。。。这些常常被我们视为楼市风向标，我们也常常用这些数据来分析1个板块的发展和潜力。而如果追根溯源，其实土拍是能直接反映这个的，当区域内屡屡出现“面粉贵过面包”，板块的潜力定是毋庸置疑的。

一：楼板价与房价的计算方法

所谓楼板价通俗的讲就是，楼房所占用的土地，土地转让金，折合到楼房的面积上，产生的房价，不算楼房的工程量造价，比如土地价值40000万，上面有100000平米的楼房，楼板价就是土地价铸以楼房面积4000元/平米（举例）。

而其中楼房的工程量造价就大有文章了，直接会影响到最终房价的高低。其中建筑成本、设计成本、管理和税费等自不用说，更有我们看不到的灰色地带。在这里我们继续小算一笔：

举例，有一楼盘，占地面积2万平米，总建筑面积17万平米，其中计入容积率为10万平米，容积率为5。土地购置成本为

10亿，建安造价4亿，计算房屋成本。

楼板价=1000000000÷170000=5822元/平米，建安成本==400000000÷170000=2353元/平米；

如果动迁成本=800元/平米，设计费监理费咨询费=500元/平米，配套成本=500元/平米，资金成本=400元/平米，管理成本=300元/平米，税费成本=3000元/平米；

那么Σ成本=土地成本+建安成本+动迁成本+设计费监理费咨询费+配套成本+资金成本+管理成本+税费成本

=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。

这只是按照一般标准算出来的成本总价，开发商肯定是要盈利的，10%左右的利润率还是比较合理的，那么定价起码要15000元/平米~

结论：5882元/平的楼板价，卖出了15000元/平的单价，房价就是这样来的~

二：楼板价对房价的影响

楼板价除了直接影响房价外，更多的是带来的一种“鼓动”作用。面粉比面包贵的现象每年总有那么几例，所拍土地的价格都要高于在售的楼盘，再加上那些七七八八的成本，等楼盘建成后，要价肯定要远远高于现在的在售楼盘。另外，如果我正在卖着这个地块边上的房子，那么我不提价才怪！一连串的连锁效应甚至能够带动整个区域房价的上涨！

结论：楼板价绝大可能带动区域整体房价

三：一般工程开发周期

从拿地到开盘，理论上要在两年内完成。楼板价这么高的项目，两年后能否预示着区域内房价要涨？

近期，土拍进行的如火如荼，不同区域楼板价皆出现了新高度，不论是否能够直接带动区域房价上涨，区域潜力还是蛮值得期待的，小编分别选了内中环、中外环和外环外比较典型的区域进行了一番探索，把一手信息给大家~

潜力区域之内中环房价潜力解析

一.中内环哪些土拍“翘楚”，如今怎样了呢？

1.2014年1月28日，方兴地产以101亿元竞得闸北区大宁路街道325街坊地块，成为上海宅地总价地王。地块成交楼板价47609元/平米，溢价率高达111.6%。

大宁金茂府：大宁金茂府预计将于2015年11月上旬加推新房源，房型为158平3房、192平4房，价格待定；项目现有带装修3-4房在售，158平3房还剩3-4套，195平4房还有8套左右，均价8万/平，现购房158平3房可享6万抵40万优惠，195平4房可享8万抵50万优惠。先领红包再看房，红包金额50000元。项目位于上海八大核心区——闸北大宁核心区，临近南北高架、内环线，距离轨交1号线上海马戏城站仅800多米。

2.2013年7月3日，万科联手张江集团以48.7亿元的总价拿下浦东新区张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3商住地块，最终楼板价达到21415元/平米，溢价率达到88.6%，刷新记录成为当时新的总价地王。

万科翡翠公园   万科翡翠公园目前在售85平两房，125-150平三房经典户型，均价5.5万/平，案场交付10万还可享受9.78折优惠。项目预计2015年10月20日加推180平4房，房源位于9、10号楼，加推价格待定。先领红包再看房，红包金额100元。万科翡翠公园坐落在张江高科技园区内。

二.内环房价破10万/平，两年内能实现吗？

这是小编去中山润园售楼处看到他们展板上的信息，标题更是醒目的内环“十万”时代已经到来，无论是“出头鸟”浦东的万科翡翠滨江，还是稳居十万单价的静安豪宅，十万不仅再只是一个概念，“十万”时代正在慢慢渗透内环新盘。

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小编实地探访了静安新盘金融街静安中心河普陀待加推楼盘中山润园，跟小编一起来看看吧~

金融街静安中心

如果是内环只是留个人一片繁华印象，其实也不尽然，小编在静安体会更多的是一种“静”，更多是一种现代化和前代韵味儿的冲撞，一边可以是繁华街道，另一边则是古树两旁，一片清幽，独留浓浓的安详的生活气息。

静安韵味儿》》区域楼盘请点击

小编这次来到的是一个几公里范围内畅享配套的新房项目：金融街静安中心，地处上海市静安区万航渡路（近康定路），距离上海市中心核心地段静安寺1.6KM，南京西路2.3KM，中山公园1.6KM

目前楼盘在建中，还没有开盘，由1栋22层住宅、1栋7层酒店式公寓和2栋办公楼组成，项目预计10月下旬首次开盘推出1栋共84套150-180平3房房源，目前样板间已公布；另外酒店式公寓，房型为166、172平3房。问价格？任性的说，看看周边楼盘的价格就能了解了 点击查看周边楼盘

金融街静安中心工程进度  点击查看更多图片