专家：上海房价进入5万元时代很正常 并没有泡沫

京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。

近日，北京地市颇为热闹，大兴区八块连拍引关注。7月7日大兴区瀛海镇一宗宅地被龙湖首开联合体摘得，楼面单价约为3万元。而早几天的7月3日，瀛海镇另一宅地被北京城建抢得，以3.6万元的楼面价成为区域单价地王。

3万元的楼面价，基本与周边现售新房价格接近，3.6万元楼面价则已略超周边房价。按照常规的建安成本、税费成本、房企利润等匡算，未来房价将卖到5万以上，否则房企很难获得合理利润。更关键的是，瀛海镇已出五环，位于五环和六环之间。虽受亦庄开发区辐射，但严格意义上讲，这里已属郊区。如果说近郊新房价格未来将向5万进军，则北京五环以内的新房价格，铁定进入5万时代了。

无独有偶，上海亦有类似现象。上海的外环线，等同于北京的五环，总体来看，外环以内可视为市区。浦西发展得早，浦西外环左右的房价，总体明显高过浦东。而今年4月，浦东外环外侧的唐镇，两块宅地剔除配建的保障房，楼面价同样高达3万左右。这也就意味着，上海外环以内的新房价格，也正进入5万时代。

京沪的城市格局与房价水平，比较类似，市区新房价格进入5万时代。深圳的城市格局不太规则，今年以来的这轮房价暴涨，核心区是南山区前海、后海，当前南山和福田这两个商务区，平均房价已达5万元。广州房价水平偏低，离5万时代尚有较大距离。

从新房均价比较可知，今年5月份，京沪深全市房价水平为3万左右，市区达5万左右也正常。京沪深三大核心大都市，房价事实上正在进入5万元时代，为何在全国楼市普遍呈现低迷之时，核心一线城市房价仍然在持续上涨之中？这是因为，首先是市场供应紧张导致的。住宅是不动产，土地价值决定了房价水平。一线城市地少人多，建设用地非常紧张，比如上海市要求2020年以后实现建设用地零增长。再如北京去年商品住宅计划供地1000公顷，实际供应517公顷；今年计划供地750公顷，上半年实际供地仅175顷。

另外，市场需求旺盛。一线城市就业机会多、工资收入高，每年吸引几十万毕业生、各类人才、农民工等，所以每年新增住宅需求巨大。随着收入提高，本地居民改善性购房需求持续增长。还有投资性购房需求，虽然近几年限购将很多人拦在了门外，但只要房价上涨，就不可能杜绝投资需求。

还有一方面原因就是楼盘精品化的趋势。近几年，一线城市土地市场竞争越来越激烈，尤其是三四线市场低迷之后，一线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。近几年“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜。既然楼面价已超3万，甚至5万，开发商只能把楼盘精品化、高档化，以吸引对高房价抗性小的精英阶层，于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”，这都需要“砸钱”，自然增加了房价成本。

总之，京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。作为大都市的一个标签，高房价不受舆论欢迎，但这是经济、社会、城市发展到一定阶段的必然产物。应客观、理性看待。

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根据上海数据监控中心统计，2015年1-6月上海楼市商品住宅成交均价30892元/平，同比增长了18.64%，其中闸北、奉贤、南汇、静安、宝山5个区的房价同比涨幅超20%；全市上半年成交面积达609.73万方，同比涨47.66%，改善型住宅成交增长明显。

数据来源：CREIS 中指数据

从2015年1-6月份上海商品住宅成交数据来看，前3月全市成交面积均低于80万方，但4月上海楼市成交面积猛增至124.23万平，环比增长59%，5-6月成交面积保持在140万方以上；成交均价也一直呈增长态势，5月份成交均价突破3万/平，6月份更高达34428元/平。整体来看，上半年上海楼市呈现“先低迷、后高昂”的态势，上海数据监控中心分析师刘靓颖认为，这主要得力于“330新政”的发布和上海公积金政策的调整，4月份开始上海楼市出现井喷，成交面积和均价同步增长。

数据来源：CREIS 中指数据

从上海区县成交均价走势来看，上半年除金山、崇明的成交均价出现轻微下滑外，其余各区的成交均价均呈增长态势。最大涨幅出现在闸北，该区上半年成交均价57923元/平，涨幅高达42.54%；其次是奉贤，上半年成交均价19350元/平，涨幅高达41.91%；此外，南汇、静安、宝山的成交均价也都增长两成以上。

数据来源：CREIS 中指数据

具体来看2015上半年的成交均价，有11个区的成交均价高于3万/平，依次是静安、卢湾、黄浦、徐汇、长宁、闸北、虹口、浦东、杨浦、普陀、闵行，成交均价较2014年同期都有不同程度的增长。其中静安成交均价最高，报于90669元/平，同比上涨28.43%；其次是卢湾成交均价报于83622元/平，同比增长18.03%。政策的刺激作用在短期内很好地激发了购房者的热情，使得上海2015年上半年成交均价同比上涨了近2成。

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静安区：成交均价报于90669元/平 同比上涨28.43%

数据来源：CREIS 中指数据