人口密度与房价强对应 静安8.9万/平居上海各区之首

决定房价的因素很多，市场供求、区位交通及配套、项目本身品质及区域人口等。通过对比人口密度和商品住宅成交均价两个排名，发现人口密度与房价有较强的对应关系。

上海易居房地产研究院 研究员 谢金龙

上海易居房地产研究院9月16日发布了《上海各区人口与房价关系》，报告显示，上海外来人口占比过半的区县有5个；虹口区每平方公里人口接近3.6万，位列上海各区县之首；静安房价8.9万元/平方米居上海各区县首位；房价高低真的和人口密度大小有点关系；过去几年人口密度涨幅郊区快于市区；过去五年上海房价翻倍的区县有10个；人口密度涨幅大会刺激房价。

易居房地产研究院研究员谢金龙指出，决定房价的因素很多，市场供求、区位交通及配套、项目本身品质及区域人口等。通过对比人口密度和商品住宅成交均价两个排名，发现人口密度与房价有较强的对应关系：比如人口密度相对较大的行政区房价相对较高，如静安、黄浦区等；人口密度适中的行政区房价相对也比较适中，如杨浦、宝山、闵行区等；人口密度低的区县房价相对也较低，如金山区、崇明县等。

具体报告内容如下：

上海之最：虹口区人口密度3.6万/平方公里，静安区房价8.9万元/平方米

一、  上海外来人口占比过半的区县有5个

从外来人口占常住人口比重排名看，松江外来人口占比为62%，位列排名第一位，杨浦外来人口占比20.4%，位列排名末位。外来人口占比较高的行政区主要是城市郊区，排名靠后的基本上是城市中心区。上海各区县人口构成中，外来人口占比超过50%，即外来人占比超过本地人口的区县有5个，依次分别是松江、青浦、嘉定、奉贤和闵行区。

图1  2013年上海各区县外来人口占常住人口比重排名

资料来源：上海统计局、CRIC、易居研究院

二、  各区县人口密度与房价关系

1、虹口每平方公里人口接近3.6万，位列上海各区县之首

从2013年上海各区县人口密度排名看，虹口以35757人/平方公里位列排名第一位，崇明以588人/平方公里位列排名末位，排名两端区县人口密度相差60多倍。此外，可知中心区与郊区间人口密度差别较大，排名末位的中心区长宁人口密度18418人/平方公里，仍远高于郊区排名首位的宝山区7414人/平方公里。从排名中可知，中心城区间人口密度相差不到2倍，远小于郊区各区县间人口密度相差12倍多的情况。

上海中心城区、郊区及远郊没有严格意义上的界定，我们把黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口及杨浦区（行政区域主要位于中环以内）认作八大中心城区；其他九个郊区县为浦东、闵行、奉贤、松江、青浦、金山、宝山、嘉定八个区及崇明县（行政区域主要位于中环与郊环之间），其中金山、崇明为远郊区县（行政区域基本上在郊环线以外）。

图2  2013年上海各区县人口密度

资料来源：上海统计局、CRIC、易居研究院

2、静安房价8.9万元/平方米居上海各区县首位

从2014.09-2015.08最近一年上海各区县商品住宅成交均价排名看，静安以8.9万元/平方米的较大优势位列排名第一位，排名二、三位的依次是黄浦7.7万元/平方米、徐汇6.6万元/平方米，金山以1.1万元/平方米位列排名末位，城市不同区县之间房价差最高超过8倍。排除闵行、浦东部分地区位于城市中心区的原因，其他7个郊区县价格都低于上海市3万元/平方米的均价。虽然房价与许多因素有关，但从排名看，各行政区离城市中心的远近与房价高低成正比是勿容置疑的，即离市中心越近，房价越高，反之亦然。

图3  2014.09-2015.08最近一年上海各区县商品住宅成交均价

资料来源：上海统计局、CRIC、易居研究院

3、房价高低真的和人口密度大小有关

根据数据的可得性，2014年各区人口情况暂时未公布，但由于人口变化是一个相对缓慢的过程，2013年的人口情况和过去一年应该比较相似，所以能反映一些相同的规律。决定房价的因素很多，市场供求、区位交通及配套、项目本身品质及区域人口等。对比人口密度和商品住宅成交均价两个排名情况，我们发现人口密度与房价有较强的对应关系：比如人口密度相对较大的行政区房价相对较高，如静安、黄浦区等；人口密度适中的行政区房价相对也比较适中，如杨浦、宝山、闵行区等；人口密度低的区县房价相对也较低，如金山区、崇明县等。

三、  人口密度涨幅与房价涨幅关系

1、过去几年人口密度涨幅郊区快于市区

从2009-2013年上海各区县人口密度累计涨幅排名看，宝山以47.1%涨幅位列排名第一位，黄浦以13.7%的跌幅位列排名末位。上海各区县中，2009-2013年间仅黄浦区人口密度在下降；此外，崇明和静安两区累计涨幅也不到1%，涨幅远低于其他行政区域。人口密度涨幅较大的区县都位于郊区，以近郊区为主；人口密度涨幅较小或负增长的行政区都位于中心区或远郊，我们认为，2009-2013年间，由于中心城区内核心区人口密度的相对粘稠，借助旧城改造与新区开发之间的联动措施，使得中心区内的外围区域及近郊区成为城市人口导入的主要区域。

图4  2009-2013年五年间上海各区县人口密度累计涨幅排名

资料来源：上海统计局、CRIC、易居研究院

2、过去五年上海房价翻倍的区县有10个

从最近一年相比2009年上海各区县商品住宅成交均价涨幅排名看，闸北以165.7%的累计涨幅位列排名第一位，涨幅排名二、三位的依次是崇明151.6%、徐汇144.9%；排名最后两位是金山和黄浦，累计涨幅分别是63%和62.2%。累计涨幅超过一倍的区县有10个，分别是闸北、崇明、徐汇、静安、虹口、普陀、闵行、奉贤、杨浦及长宁。 17个区县年均复合增长率基本上都超过10%，其中年均复合增长率达20%左右的区县有两个：闸北和崇明。