深圳这些中心区发展成怎样 才对得起它给房价画的饼

过去的几十年间，深圳的城市发展中心从罗湖到福田，再有未来可能去到南山，一路西进的过程中，房价也是跟着涨过来。但是，当前，未来的发展却仿佛不似过去这般清晰：多点开花，全面发展的发展趋势导致了深圳多片区房价走高。特别是龙华、坂田、、宝中、龙岗中心城等等。未来这些地方究竟如何发展，才能对得起目前已经飙到4万、5万的片区均价？

现状：深圳多区房价已经透支未来涨幅

今年上半年，深圳楼市疯长的时候，许多分析人士和业界人士提出了一个说法，他们认为，类似龙华、龙岗的多个片区内房价超过4万、5万都已经透支了未来几年的涨幅。

其实小编也认为这类说法不无道理。从目前发展的情况来看，环境梢差、配套不全的关外其实仅凭现在的“实力”，房价超4万、5万似乎真的是天方夜谭。去到任何一个楼盘，置业顾问大多都会行云流水般的“倒出”一大串的片区规划和未发展蓝图。而正是这些蓝图，这些规划，给了类似民治、龙中、坂田等等地方无限的想象。

以下是一张今年7月深圳各片区楼盘均价图，可以自行感受感受~

经验分析：中心区到底如何才能形成良好辐射

简而言之，一个地方何以能成为城市中心，一定要具备三要素：经济就业中心，城建配套中心，交通地理中心.具备这三样，才具备对周边的辐射能力。才能称为中心。

经济和就业是重中之重，是核心。它可以越过配套和城建，对交通地理中心则可以颠覆。广州老城区城建比不上新城，天津老城城建规划比滨海新区差，但依然是城市中心，皆因就业和经济活动仍然在老城。假如深圳的经济和就业都在龙岗中心城，那么偏远的就不是龙岗，而是无论多么高大上的福田南山，距离决定它们都是山旮旯。

深圳的发展也可以很好的印证这一点。当年中心在罗湖，股票交易所，银行证券，各种商业中心，罗湖就是深圳，深圳就是罗湖。随着福田崛起，交易所搬走了，很多银行总部也搬到福田，华强北商业渐旺，罗湖被掏空，边缘化了，福田成为新的中心。最近十年南山飞速发展，南山科技园，后海总部，深圳湾超级总部，规划中的前海蛇口，大有赶超福田之势。未来十年，南山将有可能成为事实上的深圳新中心。当然，每个区域仍然可以有自己的中心。

我们可以看到，以当年深圳的潜力和势能，尚且是由东往西逐渐发展，深圳也是靠近香港的一侧先发展，东莞惠州也是近水楼台先得月，交通地理的限制不可估量。这一点勿须赘言。

实际设想：宝中，民治，龙中这些地方发展的好不好怎么判断

宝中强于龙中不必说，民治强于龙中也是有目共睹。14年各区GDP，宝安GDP2380亿（除去龙华光明），龙岗GDP2358亿（除去坪山大鹏）。龙华新区GDP 1400亿，龙岗GDP比龙华多1000亿，发展水平却不如龙华。

宝中是宝安未来的中心。空地起高楼，城建配套好，规划有大量地铁，也是未来的交通地理中心。更重要的是承接南山外溢，和前海融为一体，有大量的写字楼，未来是经济和就业中心。三要素齐全，可以说宝中首先是有经济和就业优势，打造新城是顺势而为。宝中建成度其实远不及龙中，但辐射早已经开始。

民治是龙华的中心，民治依托了北站这一交通中心的优势，接着规划了城建和配套，当然最重要的是规划有市级的北站商业中心，与福田近，承接外溢才可能，交通和配套民治已建得差不多，现在看来仍然是睡城，只有当北站商业中心起来的时候，民治才能成为真正的市中心。当然这一天可期。到时候人们可以在民治上班，在观澜大浪等地居住，民治早开始产生正面作用，下面的小弟也开始旧改规划脱胎换骨。

再来看龙中。龙中是怎么来的？当年来讲，第一，太偏，没有交通优势。第二，无产业。第三，无城建和配套。是三无地段，唯一有的是土地。为什么会选龙中做龙岗中心城？近关地区空地少，拆迁难，规划难是个原因，但这不是最主要的，近关地区土地虽然少，但不至于没有。最主要的是因为政绩。谁不想在自己手里多出政绩啊？龙岗哪里最容易出政绩？空地最多的地方造个城不就出来了吗？当然是龙中。

严格地说，龙岗不如宝中民治就是因为龙岗没有真正意义上的中心。龙岗区的就业和经济中心在坂田，14年1000多亿的GDP，小小的街道占龙岗近一半GDP。交通地理中心在布吉（东站，规划有N多地铁，近关，东边北边进市区基本要过布吉），城建和配套中心在龙中。资源太分散，哪里都不行。试想一下，如果这三者合一块，就算比不过宝中，难道会比不过龙华吗？

龙中人民日夜盼望的14号线和东部高速，有什么用呢？距离太远是硬伤，没有产业，整天往市区跑，不是挤死在地铁就是堵死在路上。龙中成为真正的中心，唯有发展自己的产业。（可恶的是龙岗把华为逼到了松山湖）。但离市区太遥远，交通一时半会也难解决，深圳的大格局也基本已定，市区的产业外溢，也犯不着跑那么远吧？

龙岗未来的规划仍然以龙中为主，基本忽略了下面各个街道。这是十分危险的，本来已远远落后宝安龙华，这条路走到底，将被甩得越来越远。

中轴新区重点发展坂田，平湖南，南湾中等片区先整好，这样，经济和就业，城建和配套，交通优势都有了，才能成为事实上的中轴中心。

（部分内容来自南方都市报、深圳商报等）

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