【乐居大数据】成都商品房成交量止跌回升88.36%主城房价微降

一、成都主城新房成交环比大增88.36% 

新浪乐居讯【编辑 三条】曾几何时，楼市不停上演“羊群效应”，某一类产品或者某个楼盘因特色或操盘手法突然走红，就会引发购房者甚至开发商的追捧。但随着消费者日渐成熟，这种情况已越来越少，更加多元的产品供应，更加理性的购房态度，楼市不再“销售奇迹”砌。

金异地贷款支持力度加大，以及一贯的年底冲量时机来临，四季度楼市将进入 “买房人时间”。那么，在2015年最后一个季度，成都楼市能否赢得大满贯？

上周（10月12日-10月18日）成都主城区新房成交面积为273877.66平米，环比大增88.36%；其中，住宅成交面积为219936.49平米，共计2375套；非住宅(商铺、写字楼、车位、工业地产等)面积为53941.17平米。

6月01日-10月18日成都主城区商品房周成交对比图（单位：平米）

本周较上周有大幅度提升，前两周适逢十一黄金周，但是新房二手房均以惨淡收场。事实上,十一黄金周失色仅仅是今年金九银十的一个缩影,整体来看,传统的收成季节金九银十今年褪色不少。在淡季不淡的白银年代里,不少开发商已经“收过好几茬粮食”,“收成”基本有保障,而拿地越发困难的情况下,房企并不着急出货。面对着蹦着也够不着的豪宅价格,刚需人群也不着急买房。

供需双向疲软,使得刚刚过去的十一黄金周,一点也不黄金,金九银十褪色明显。

6月1日-10月18日新房成交套数对比（单位：套）

10月1日-10月16日新房二手房成交量对比（单位：套）

但在资深房地产营销人士看来,如此现象并不代表楼市崩溃了,而正是未来地产营销的新趋势。

截至10月14日，已有超过30家房企公布前三季度销售数据，另有30多家房企发布前三季度业绩预告。从已发布的公告内容来看，多数大型房企的销售出现增长，部分房企已接近完成全年销售目标。相比之下，小型房企的业绩普遍不佳，大多表现为预亏。

大型房企中，万科以1804.7亿元销售规模位居上市房企之首，恒大、保利前三季度的销售也已达千亿规模。

分析指出，房企分化趋势愈加明显。从近几年来的趋势来看，全国排名前10、前20、前50的房企销售门槛一直在提升。相比之下，一些中小型房企不断积弱，正遭到并购或淘汰。

该机构表示，在政策松绑的推动下，房企将在四季度加快出货，并冲击全年销售目标。但这并不会改变楼市区域分化，以及房企业绩分化的大趋势。

二、二手房成交量环比大增116.54%   

上周（10月12日-10月18日）成都二手房成交面积为164165.33平米，环比增长116.54%；其中，住宅成交面积为144838.50平米，共计1585套；非住宅(商铺、写字楼、车位、工业地产等)面积为19326.83平米。二手房成交面积本周上涨明显。

6月01日-10月18日成都主城区二手房房周成交对比图（单位：平米）

6月1日-10月18日二手房成交套数对比（单位：套）

据成都市房管局二手房买卖过户登记系统数据，在二手房交易不错的数据背后，并没有出现某一类新房产品的突然爆发，改善、刚需、高端等市场呈现多点激活的趋势。“有一次到位的，也有循序渐进的，也有租房观望的，很多购房者资金到位后不再急切完成交易”，有市场一线的销售人员告诉记者，“因为，市场的选择空间明显加大，以前的逼单手段都不好使了。”

不过，在这样的情况之下，改善型需求的中高端项目活跃度较上半年有明显提高，四海逸家、保利·锦江里、华侨城等项目不约而同发力，碧桂园·城市花园、中大·文儒德、润富国际花园等改善型新品也纷纷入市。在正视“中高端项目也必须强调性价比”的客观市场需求后，抢先入市的开发商已开始收获。

三、上周主城区新增预售面积微跌

本周，成都市主城区新增预售面积环比大幅下降，共计新增14.22万平方米，环比降幅为78.29%。其中，位于成华区胜利村2、3、4组的海上海北苑项目新增预售面积最大，为6.53万平方米。

对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，或许应转向“补库存”战略上来。数据显示，截至2015年9月底，所监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，环比增长3.8%，同比减少1.7%。

库存规模在连续6个月出现环比下跌基础上，首次出现上升。当然，9月份环比上涨，和房企推盘节奏加快有关系，预计四季度依然会保持去库存的态势。而在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长，9月份延续这一趋势。值得一提，参考今年一线城市楼市库存情况，1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-8月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时，8月份一线城市库存同比增幅为近19个月以来的首次负增长。9月份库存虽有环比增长，但继续延续同比下跌的态势。对于一线城市来说，后续积极补库存迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨节奏。

研究人员认为，由于房地产开发从拿地到新开工再到预售需要一定时间，所以目前库存不足风险已经发出了示。