瞄准刚需和改善型需求 顺义房价跌至万元附近 价格优势促使楼盘热销 成交大涨131% 顺义楼市“翻身”

　　相较于“话题不断”的通州、大兴，以及“后来居上”的房山和昌平，顺义楼市在人们眼中始终是“不温不火”的。然而，5月份的热销楼盘中，最引人注目的莫过于位于顺义马坡的鲁能7号院，跌至近万元的价格使得顺义楼市在众郊区中脱颖而出。

　　业内人士指出，不同于大兴、通州等一直瞄准城区刚需的近郊市场，顺义楼市可谓产品多元、四面开花。因此，在刚需、改善等多股强力攻势下，顺义不想火都难。

　　关注

　　顺义新城房价重回万元

　　在刚刚过去的“红五月”，作为顺义新城核心区马坡组团的标杆性大盘，鲁能7号院推出了一批新房源，并打出“10900元/平方米起价”的低价口号。

　　这一价格相对于其前期产品售价直降近7000元/平方米。正因如此，该项目开盘当天就取得了6个亿的认购额。

　　据销售人员介绍，本次“万元盘”与前期的洋房产品有所不同，是二期的小高层产品，户型较小，均价约为11000元/平方米。

　　其中，118平方米的三居按最低价计算，为10084元/平方米。

　　记者了解到，鲁能7号院本次降低身价推出的万元级产品，位于整个项目的北部，紧邻一期花园洋房，园林配套规划并无较大差异。

　　而该项目的花园洋房在2011年3月曾经一度定价高达21500元/平方米，相对于前期房源17000元－18000元/平方米的成交均价，新房源价格直降近7000元/平方米。

　　事实上，在顺义新城的马坡组团，大幅降价的并非只有鲁能7号院一个项目。

　　同样位于马坡组团，离顺义老城区更近的在售项目香悦四季也在近期推出降价的新房源。

　　其中，推出的特价房为117平方米的三居，均价11000元/平方米，另赠送15平方米面积，并精装修交房。

　　据悉，这已是香悦四季今年第二次调价。一位市场人士告诉记者，该项目今年年初均价为13000元/平方米，每月成交量维持在70套左右。

　　4月份，其曾一度试探性涨价至14000元/平方米，但成交量随之下降，这次的特价房活动也是希望能重新吸引购房者。

　　据亚豪机构统计，2012年5月，顺义新城部分普通住宅产品的价格已经跌至11000元-12000元/平方米，与去年8月的价格基本一致。

　　行情

　　产品多样化 兼顾普宅与豪宅

　　不同于大兴、通州等一直瞄准城区刚需的近郊市场，顺义区最早以远离市区、环境优美的别墅区闻名，温榆河、潮白河两大别墅区都是京城传统的别墅聚集区。近两年，随着顺义新城规划的出台，顺义市场才逐步出现大量的普通住宅供应。

　　当低价格遇上高品质，迸发的就是高成交。

　　来自亚豪机构的统计，5月份顺义区共成交住宅1134套，成交面积13.84万平方米，环比上月有大幅上涨，涨幅均为131%，同比涨幅更是高达310%和282%，并且占全市成交的比重也攀升至11%，一跃成为除朝阳与大兴之外的第三成交区域。

　　据了解，作为顺义楼市新崛起的热点区域，马坡组团在售的项目主要分为两类：一类是龙湖好望山、富力湾等别墅产品，另一类是以鲁能7号院、香悦四季、金宝城等为代表的低密度普通住宅。

　　据统计，从顺义区在售项目情况来看，以住宅、洋房类产品为主的楼盘，5月销量前三名是鲁能7号院、中粮祥云国际生活区、中景江山赋。

　　其中，鲁能7号院降价推出新品后，5月共成交471套；中粮祥云国际生活区、中景江山赋两项目均处于顺销中，5月也分别售出63套和58套。

　　此外，别墅项目万通天竺新新家园5月也售出了33套，位居5月北京别墅销量的三甲。

　　观察5月顺义区的热销项目，不难看出近期成交情况较好楼盘的主力产品可谓刚需改善各领风骚。

　　销量居首的鲁能7号院5月售出的主要是85平方米两居、118平方米三居的高层产品，以及面积在150平米以上的花园洋房。

　　据悉，该项目花园洋房类型的面积区间为140-280平方米，总价在200-450万元，共售出23套。

　　销量排行居于次席的中粮祥云国际生活区主力户型为110-140平米的两居和三居，以及400-550平米的联排、叠拼别墅，从总价二三百万的小高层住宅到1500万的别墅，产品线颇丰。

　　分析

　　市场转暖 改善需求逐步入市

　　“实际上，顺义的别墅产品价格一直比较稳定，而普通住宅产品的大幅度降价与产品的市场定位有关。”21世纪不动产市场发展中心的陈太怡说。

　　陈太怡表示，无论是传统的温榆河、潮白河别墅区，还是顺义新城区域的别墅产品，价格一直比较稳定。而鲁能7号院所在的马坡组团，在售项目比较集中，且很多项目都是定位同质化的普通住宅，这些产品都针对改善型购房需求和在北京城区工作的刚需。

　　虽然在前两年，这些普通住宅随着北京房价的高涨而一路水涨船高，但随着严厉调控地持续，相对于通州、大兴等更为偏远的顺义新城，对改善型需求和刚需的吸引力明显不足，最终造成了区域性的价格下降。

　　亚豪机构副总经理任启鑫也分析认为，顺义区房屋成交的大幅回升与改善型需求的抬头不无相关。

　　今年以来，由于限购政策的制约以及政策对于首套刚需客群的逐渐放开，刚需类住宅经历了一波复苏的历程，并于4、5月份集中释放。进入5、6月份之后，随着央行存准金下调与降息以及地方频砌现政策微调，业内普遍认为政策环境已达底部，未来市场将开始逐渐转好，因此大量改善型需求的客群由于担忧房价的上涨，也逐渐开始出手“抄底”。

　　任启鑫表示，从5月份成交特征中可以看出，三室的套型当月共成交3189套，环比增长82%，成交占比也由27.34%上升至31.19%。而随着央行调低二套房贷的风险权重，银行发放二套房贷款的冲动性增强，也将吸引改善型需求入市的脚步进一步加快。

　　品质优势渐现 刚需改善双管齐下

　　顺义区近年来的发展有目共睹，空港工业区、国门商务区等六大功能组团组成的临空产业集群展现出强大的孵化能力，世界500强频频进驻，区域经济与日俱增。