2015年北京地王需要未来两年房价涨120%

昨天在限购政策历史最严格等等通州台湖也出现了地王，3.8万的楼板价格，未来售价预期要高达8万左右。

而周围目前最好的洋房产品售价也只有4万左右。那么也就是说未来如果地王要上升，在明年后年，房价起码上涨100%以上。

下面问题来了，今年北京已经出让了35宗住宅土地，平均楼面价似在17800左右，但事实上，其中大量的不可售物业，剔除干净，平均商品房住宅的楼面价高达3.8万，那么也就是说按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右，售价预期均价将在8万左右。

那么目前市场价格在多少？

剔除了商品房住宅后，目前的市场成交均价在2.9万左右。

其中成交结构趋向郊区化，五环外占比高。那么这种土地价格超过房价的市场，要求在未来2年，北京房价有120%的上涨。否则对于今年出现的20个地王来说，入市等等难度将非常大。

明年价格预期变化最大的将是在7月集中出现地王的大兴，与10月集中出现地王等等丰台。

两大区域未来将披露出现价格预期在目前市场价格一倍的项目：

刚需区域设计顶豪，将是未来常态：

当然：部分项目可能会设计成为高端，五环豪宅带已经出现。

土地稀缺，用时间换空间，对于土地市场来说，北京土地稀缺，供需比例悬殊，土地作为房地产市场的生产资料，特别是一线城市的战略意义更大，所以很多企业不完全的考虑销售利润，从过去几年的地王入市情况看，包括楼面价超过4万的数宗土地，售价都可以达到10万以上，这种情况下，企业可以考虑用时间换空间的办法获得地王，延缓开发节奏。

北京商品房住宅进入顶豪化，预计未来售价预期在10万的项目在2016年将接近50个，目前已经入市的项目接近25个，这些项目叠加2014年以来的多宗地王土地，整体入市的顶豪套数有望达到3000套以上。

当然，风险是必然的，难以想象，明年的市场会有什么情况发生，涨价目前看是必然的，但能够支撑这么多地王吗？