陶红兵：天价地王与大多数购房者无关

　　近日全国地王砌，楼市高温难降。针对此，高策地产服务机构董事长陶红兵接受了人民网记者专访，采访中，陶红兵直言不讳：“地价上涨不会停，优质土地地价恐无上限。”并且，天价地王与大多数购房者无关，大多数购房者需求应通过保障房解决。

　　最近陶红兵因为“北京房价不贵”的言论遭到颇多质疑，在采访中他并未否认，仍坚持此观点，但补充道：他所判断的“不贵”是因为北京商品房市场针对全国买房者，“有意愿、有能力在北京购房的客户都是高收入者”，北京商品房价格与他们收入相比是比较合理的。

　　普通人不应通过高价商品房解决住房需求

　　陶红兵无意通过过激言论引发网络质疑，“北京房价不贵”指的是北京商品房价格对于它的目标客户是不贵的，而非针对普通北京市民。陶红兵进一步解释，北京商品房市场针对全国客户，想来北京买房的均为高收入者，对于这部分有意愿、有能力在北京买房的客户，北京商品房价格确实不贵。“北京房价不是针对生活、工作在北京的人的。”陶红兵说。

　　这个观点似乎有引爆另一波质疑的危险：生活工作在北京的市民难道没有权利在北京置业？仅用金钱标准将大部分人安居北京的梦想击碎是否太过残忍？陶红兵并不是没有考虑大多数市民居住北京的愿望与需求：“普通人的居住需求应该由建立的保障房体系保证，而非购买市场因素控制的高价商品房。中高收入者才应该购买市场因素控制的高价商品房。”

　　如香港新加坡一般，有责任向居民提供基本的住房保障——香港的“居屋”、“公屋”建设，新加坡的“居者有其屋”计划，在中国内地是缺失的一环，这让住房问题在内地演变成了日益尖锐的社会矛盾。据陶红兵调查，保障房最大问题并非存在于建设阶段，而是分配环节：如何保证保障房真正供应至所需人手上、而不致沦为权贵再次获取利益的手段，关键在于应彻底打破保障房有利可图的现状。

　　“要切断保障房带来的腐败，就要去除保障房可投资的属性。”陶红兵提出具体建议：第一，保障房不可建大户型，保证所居住家庭基本生活需求即可；第二，保障房必须由持有，当住户有条件购买商品房时，其名下保障房必须退回，由原价或略高于原价回购，禁止自由买卖。

　　普通工薪阶层的住房由保障房提供，“任商品房涨到天价也与普通百姓无关”，陶红兵如此说，需要做的，便是通过高价商品房带来的收益建更多的保障房。建立差别化购房体系，“拿怎样工资就买怎样的房”，这在陶红兵看来是最公平、最合理的住房分配方式。有保障居民有所居的义务，但不能保证居民有好居，如果要改善和享受型居住，就应当依靠市场化的商品房。

　　位置优越地块地价可以无上限

　　陶红兵是市场主义者，他不惧自08年以来以成倍的速度上涨不止的北京房价，也不惧7.3万/平米的新地王可能带来的“房价新时代”，陶红兵分析称四环内可建土地极其有限，供应严重不足，地价、房价上涨是基本市场规律，他还表示，优质地块的地价上涨或无上限。

　　近期全国土地市场开启“疯狂”模式，各地地王砌突破市场想象。9月4日，由融创砸下43.24亿总价创造的北京市朝阳区农展馆新地王楼面价达到7.3万/平米，震惊楼市；9月5日被称作“长三角地王日”：新鸿基以217.7亿元竞得上海徐家汇中心地块，不出意外将成为今年“总价地王”；杭州华家池地块由绿地、世茂、滨江联手创下136.7亿新的总价记录，成为杭州新地王；苏州亦不落人后，金鸡湖地块由世茂用23.6亿拍下，楼面价高达1.5万/平米。

　　两日疯狂拍地过后，房地产市场陷入恐慌情绪：地王砌何时能止？房价将上涨到新高度？调控是否无计可施？陶红兵对疯狂的地价不以为然，优越的位置成为目前土地资源最昂贵的价值，这样的价值具有不可复制性与唯一性，因此，陶红兵对于土地拍出再高价都“不觉得奇怪”，他甚至预测，特别优质的土地价格无上限。另一方面，高价地所建的高端住宅数量并不大，对普通住宅市场影响有限，且产品定位不同，他在微博上做了形象的比喻：“这块地（指北京农展馆地王）做出的产品好比宾利，周边夏利二手车的价格是不会同比增长的。”

　　并且，陶红兵认为完全没必要去限制地价的上涨，应该将土地交易完全市场化，让企业来衡量土地的价值与风险。“对于商品房即便是地价涨上天也没关系，用土地收益建更多的保障房，这不是促进了住房资源的公平分配么？”在陶红兵看来，不肯放弃土地暴利比地价疯狂上涨要恐怖许多。

　　将小产权房合法化便能致房价下降

　　当话题转到土地问题上时，陶红兵的语气中明显多了些无奈，很多房地产带来的问题最后都会碰到一块硬骨头——地方过度依赖土地财政，农村用地不可自由流转。陶红兵对目前的问题直言不讳：不肯让利于民，成为楼市严重供不应求、房价涨幅不止的症结所在。

　　而陶红兵为楼市开的药方是：将小产权房合法化，突破土地不能自由流转的限制，房价必然下降。陶红兵认为小产权房是另一种意义上的保障房，农村集体土地与通过招拍挂形式出让的国有土地应同样受到法律的认可，要做的是“疏”，而不是“堵”。房价只有普通商品房的三分之一到一半，源于土地价格低廉，因此，“不从土地上谋取暴利是房价下降的关键。”陶红兵道。

　　而限购、限价等现有的调控措施，在陶红兵看来会引起更大的市场混乱。北京最近出让的豆各庄限价地块便遭到陶红兵的质疑：“只限房价不限地价只能起到负向激励的作用：开放商为盈利只会降低建筑标准，限价地块上只会出现更多建筑垃圾，而不能解决居民住房问题。”他将现有调控政策比作往高烧病人身上浇凉水：体温表面上是降下来了，但病情却是更加恶化。

　　不靠行政手段强压、还土地于市场、让居者有其屋；建立差别化购房体系，鼓励每个人改善住房的需求，也供给低收入者基本的保障，是陶红兵理想中的健康房地产市场。对这样的健康市场何时能实现，陶红兵的回答颇有些宿命的味道：“问题最后总会解决，就算没有办法解决，那也会带来最终的解决结果——无解也是一种解。所有矛盾总会化解，无非是温和的或者激烈的，平稳的或者波动的区别。”