2015朝阳东坝区域发展论坛（四）

主持人：我们再看东坝这个土地，开发商的参与，不仅仅有龙湖、首开，其他的土地市场参与程度，任总能够再跟我们分享一下吗？

任启鑫：其实听李总讲整个的项目，觉得挺感慨的，龙湖进北京以后，对北京地产界是一个符号，确实带领了北京地产界一次次产品研发能力和运营能力的提升，每次龙湖产品亮相都让市场惊艳。李总说了挖掘土地的价值，北京的房价涨的太快了，精细化到每个地块来讲，各个地块的升值的幅度和未来的升值幅度都还是不一样的，这个不一样源于两个层面，第一个层面是主导的大规划，导致了机遇不一样。第二个层面，同样的区域里面，由于产品的区别及产品的升值能力和议价能力也不一样。

反过来说数据和这个项目，还得从几个层面看，一个是刚才李总提到的土地，北京朝阳区今年上半年其实就只成交了两个地块，一个是东坝的，第二个一块在太阳宫，但是那个是商业项目，所以实际上入市的只有这一块，下半年可能孙河还有一些地块，都是大家认为再次创造地王的地块，目前的价格下肯定拿不下来，对于整个朝阳的未来，你可以想象，可能只有三个住宅的地块在朝阳出现，之前出现的地块今年都会入市，孙河的几个项目都入市了，剩下的就是东坝，保利首开的项目，恒大的项目，今年都会陆续的入市，如果这样高溢价的情况下，未来的售价会是什么样的。第一次东坝让大家觉得震撼的时候是五环的地价，未来的房价是什么样的水平。刚才李总提到的首开龙湖项目的产品，预计未来东坝都不会再有开发商做这样的产品线了，它的价格不会再支撑了，从目前的土地供应量反推未来，首开龙湖东坝项目的稀缺性不言而喻。

未来我们还要看存量，朝阳在五环之内，目前的商品住宅，纯住宅加别墅，一共还有5600多套，去年一年可能五环、朝阳就消化掉了将近2000套，未来的供应量都没有了，然后又是现在的供应量，而且这个数字我们还要客观的看待。所谓的5600多套，并不是5600多套房子在市场里面供您选择，这个数字只是交易网上，销售证里面，所有的预售证和现房里面没有卖出去的，大家还是可以买到的，有各种情况的出现，其实目前，我们自己放在市场上的各个项目去看，五环里面可以选择的项目还有几个，这些项目都是什么样的价格和产品组合，大家可以罗列一下，这就是目前整个这个市场的情况。在这个存量的基础之上，形成了未来房价是什么样的，未来大家选择的余地是什么样的，李总说的一千万，真是拿着一千万到北京选择，五环里面还有多少可以选择的余地？三年之前这个事情还不是问题，但是三年以后的今天，我们再看未来的时候就是这样的状态，我们还在探讨，北京从2014年开始，房地产未来的格局都发生了根本性的变化，未来的房地产构成板块，基本上就是三大块，第一块是豪宅化，拿地成本太高，五环边上都到了五万或者六万，六环现在的地价都到两万了，七月份成交的公建的用地，六环外都过万了，他们形成的直接的结局，大量的高端化的产品会出现，第二类是保障房，第三类就是公建，其实你会发现，我们原来所说的主流的首改和主流的改善性的产品日渐消失。今天的存量还有，是因为今天北京市还有11万的存量，但是更大的组成部分是在于两年前的土地供应量，去年的土地供应量入市了都是西宸原著这个级别了。去年拿地，今年拿地，将来还能够形成首置产品吗，这个层面产品的供应量急剧下降，使这个格局发生最根本的变化。所以我们在说，首开龙湖此次在东坝打造的产品，是东坝开启新的发展的时机点，又是今天所说的未来的798，三里屯，国贸，汇集的一块区域，同时小环境里面，有河流、有教育，还是龙湖地产打造的全新产品系，一定是特别好的户型，这是龙湖一直特别强调的地方，这些东西汇集在一起的话，这个项目确实是值得大家期待的项目。入市之后市场会很乐观。

主持人：上半年大家最大的经验就是大家都在谈豪宅，其实大家把这个目光拉回来一些，去年两会的时候，大家在工作报告里面解读，两条非常深刻，一个是关于调控，不再像过去那么明显，分类调控，另外一个是改善性需求，改善到底是什么样的，你所居住的小区包括房间里面，他又是什么样的布置，安排，这个安排我们在规划设计方面能不能有一个提前的接口，第二个是你所居住的环境，这个环境真的很重。 刚才徐所长谈了一下，一个是要体验，还有是带来的乐活的环境，那么在城市规划方面，能不能由我们，包括我们主导方面就设置一些有趣的东西，而不简单的是一个图纸上面，一些技术性的指标，如何让这些东西更加有趣，能不能谈一下。

徐泽：之前做过一些研究，城市是为生活所创作的，包括上海的世博会的口号，城市让生活更美好，如果生活更美好的话，我们一定要在这个城市里面搭建很多我们关心的事情，或者关心我们的一些事情，各种活动。其实在这个里面，我是觉得第一还是观念的问题，原来最早的城市建设，欧美的功能城市的概念，有功能分区，也带来了一些好处，但是伴随有工业，水污染。但是发展到我们这个时机，还沿着那样的规划的路是有问题的，而且带来了很多我们意想不到的交通问题，所以我觉得如果想创造更有趣的城市的话，首先可能还是要转变我们的观念，我们要更强调功能的混合性的发展，包括最开始跟大家交流的，实际上我们未来这样的CBD的地区，可能单纯的商务楼宇建设，已经不能够适应现在的发展需求，未来是基于24小时活动的一个概念，同样在这些概念的基础上，对于社区，实际上也会有相应的一些各方面的功能上的改变。

其实北京有很多的楼盘也做的很有意思，比如说MOMA，我们发现是天然的社交文化空间。未来城市的建造要给人的健康，人的心里，人的文化体验提供更丰富的功能和空间产品。对于地产来讲，也是这样，因为我们小区内部光做的规划很好，环境很好，你是改变不了大的氛围，如果一个孤岛化的社区，做的很漂亮，但是在那样一个地方生活你也会很憋屈，很郁闷。我更希望未来的规划是能够具有高水平公共空间，更丰富多样的活动体验的区域，我们这里能不能有更完整的，区域性的配套，这样大家的健身，停车休闲，散步、快走等等，提供很好的空间的载体。同时在这里应该是丰富文化活动，因为使馆区必然会带来这样的功能，随着这些不断的深入和完善，我想这个地方可能会成为一个标杆性的地区，包括现在上海做的事情，让城市设计进社区，一个非常重要的，通过城市设计的手段和方法，把一些艺术性的行为或者是艺术化的空间更贴近人们的生活当中，实际上在国外这么做的很多，都是让城市更有趣，更有生活感的概念发生的。

主持人：在新型的城区，如何延续北京底蕴，东坝怎么让他有文化的表达，文化的历史的蔓延，而不是一种割裂。石总能不能跟我们谈一下怎么做文化的蔓延，因为我们知道文化是透出来的，不是刷上去的。