大亚湾已强劲反弹金山湖将成惠州标杆 惠州房价抄底概率藏在数里

惠 州 国庆楼市特刊之 数说

表象不必代表真实，至少很难代表全局真实。少数楼盘出于资金链保命的需要，可能会在某个时段降价甩卖刺激消费者，但一直亏本的生意不符合商业法则。楼市的全局真实，要靠数据说话。

中原地产数据显示，今年上半年惠州全市(四区三县)成交面积同比2014年上半年上涨6.54%，成交均价涨2.72%。继去年夺得全省楼市销售面积季军后，今年上半年惠州又夺得半程季军。

年初降价潮的局部蔓延，让业界预期普遍极度悲观，但市场的逆市飘红再次证明惠州楼市仍具备不可预料的上升空间。上半年的数据揭示了一个事实：惠州楼市成交量仍在攀升，实际整体房价未有丝毫下跌。

消费者可能还忽略了两个影响房价的重要因素：城市经济发展和城市配套升级。上半年惠州G D P为1494.8亿元，同比增长8.5%，增幅居全省第2位。这意味着支撑房地产发展的重要力量——— 经济仍保持强劲势头。

与此同时，惠州的城市配套正在全方位升级，莞惠城轨将在今年试运行，隆生大桥动工，两条高铁将经过惠城区水口，投资340亿的海湾大桥通车，拟建大型主题公园等，都在给惠州城市物业的升值能力持续加码。

在人力、财务、融资成本不断高企的当下，惠州房价已在微利空间徘徊，从利润角度看，基本没有继续下调的空间。而贯穿整个惠州的多项交通设施，有望打通惠州地铁经济的任督二脉，将在今年试运行的莞惠城轨，也可能成为开启惠州房价上涨通道的一把关键钥匙。

案例

错过了08年 苦等降价女友跑路

2008年金融海啸席卷全球，制造业和房地产业首先受到冲击。尤其在库存高、严重依赖外围市场的惠州，诸多中小房企资金链当时濒临崩溃边缘，为回笼资金保命不惜血本低价甩货，2008年2月起降价潮疯狂蔓延。除市中心核心区，其它区域尤其三环以外的房价一律断崖式下跌。不少楼盘争相祭出“3字头”、“4字头”劈价抢市，三环路边的海伦堡花园单价也降到了3000多元。

刘斌(化名)，江西人，惠城区一私企白领。2008年，27岁的他月入2500元，计划买婚房，在降价潮的席卷下，刘斌和女朋友也是挑花了眼“当时我们看了中信凯旋城、海伦堡花园等十几个楼盘，因为价格低差点买了海伦堡。”但女朋友看很多网友说房价还会继续跌，让他再等等。

结果一等就等到了2009年上半年，4万亿进场，房价掉头向上，众多项目在前期降价走货顺利回笼资金后开始取消特价，房价逐步恢复到四五千元。刘斌和女朋友都傻眼了，“当时我们特别后悔，因为房价涨到那个水平，我们如果买，压力特别大，然后就决定再等等看，也许还会降。”

彼时，任志强、董潘等一批楼市春天派天天喊涨楼市，从后来的房价涨势看，任志强的“房价上涨论”判断全部得到印证。

刘斌的工资没变化，女友在另外一家企业做行政，月入1500元。随着房价上涨，买房的压力越来越大。但婚事不能耽误，女方家催了一遍又一遍，要求买房结婚，刘斌压力山大，为此经常跟女友吵架，“一吵就会提到2008年错过的买房机会，我怪女朋友不让买错失良机，女友说我没本事。”

吵了半年，两人终于劳燕分飞。刘斌此后换了几个工作，女友也换了好几个，但房子始终没买成，婚也没结。

今年下半年，眼看诸多楼盘跌价，月入7000元的刘斌心动了，“我决定了，贵的买不起，单价5000元的还是可以搞一套，按这个趋势，房价越来越高，再等下去，我可能一辈子都买不起。”

梳理

近5年成交有涨跌均价却一直没降

当特价房满天飞、降价打折的营销手法主导市场话语权时，习惯性思维导致的心理预期即是：惠州房价不可能上涨。然而在新房供应速度远超刚需购买力的成长速度，从而导致结构性过剩的同时，这一判断却再度被市场所打破，成交面积上涨6.45%，成交均价上涨2.72%。

回溯过往数年，我们发现无论顺势抑或逆势惠州市场固然有波折，但总体看来依然是处于顽强的上扬状态。从2011年到2015年成交面积和成交均价来看，全市住宅成交面积涨跌波动，但成交均价除2013年下降了1元，其余年份一直处于上扬势头。尤其是在2014年全行业降价大潮的袭击下，惠州依然保持逆市增长，2015年全年量价超过2014年已成定局。

一位要求匿名的水口操盘手在受访时称，预计2015年惠州城区的成交均价比2014年整体有8到10个点的增长比例，“隆生大桥的动工以及新开河北桥的落定和数次降息都将是上述论断的支撑。”

大亚湾已强劲反弹金山湖将成惠州标杆

9月12日，大亚湾西区毗邻深圳坪山的锦绣壹号入市发售，均价介于9400-10000元/平方米之间。受深圳房价不断飙升影响，今年大亚湾片区成交一骑绝尘，引领惠州。中原地产数据显示，大亚湾片区7、8月分别成交3742、3199套，8月均价已涨至6100元/平方米，比上半年均价上涨了500元/平方米，如果下半年深圳房价涨幅超30%，大亚湾片区均价也会破7。

与背靠深圳的大亚湾不同，最让人惊讶的当属仲恺片区，8月开始强势反弹，连续6周占据网签排行榜首位。业内人士看来，如果保持这一势头，根据量在价先的原则，其均价上扬只是时间问题。在莞惠城轨通车和仲恺大道改造完成以及潼湖智慧城立项的利好下，仲恺刚需购买力有持续爆发的趋势，均价上涨似乎合情合理。

金山湖片区则已树立滨水高端住宅区的价值标杆，也是未来惠州城区高档住宅的集中供应地，一旦走出供求失衡泥潭，价值杠杆将立即生效，其成交量和均价将是引领惠州市场的唯一标杆，当前其房价6000-7000元/平方米之间严重低于其价值预期，这种局面不会持续太久。