北京房价降了吗：一笔糊涂账的由来

众多开发商不得不承认，2007年的楼市涨得过快。王石说自己的感受是“心惊肉跳”；对其“拐点论”提出异议的潘石屹认为这个词太夸张，但也表示今年地价肯定会下跌，在北京，每平方米8000元以下和五环之外的房价可能也会跌。

房地产销售顾问季满如分析，从2005年中期开始的这一轮历经一年半时间的房价飞涨可以分为两个阶段，第一阶段到2006年结束，“‘8·31’之后，由于土地的获得全部采取招牌挂的方式，地价变得比较透明，而不断飙升的地价影响到了所有开发商的判断，那就是‘原来的房价被低估了’，因此这一时期可以看做价格的补涨阶段。”

第二个阶段从2007年初到2007年底，“如果按照人们的支付能力去判断的话，这后一阶段的价格是透支的。”季满如说，“涨价已经不需要任何理由，‘人有多大胆，地有多大产’，北京一个楼盘卖到了5万多元一平方米，一套房子要五六百万元，仅仅因为其能看到‘鸟巢’，这让很多业内人士都觉得不可思议。”

对于这种现象的出现，季满如的解释是：“一个上升通道被打开之后，一定会达到一个峰值。只不过看谁先把它琐来罢了。”王石就是那个人。

但是，季满如仍然不同意将此视为价格下跌的标志，“下跌有两种，一种是交易量下跌而价格不变，一种是绝对价格下跌，而现在的市场更多地属于前者。”他认为当前的高价位代表了开发商对自己产品的判断标准，不会轻易丢弃，因为他们很清楚，一旦进入下跌的通道，对自己没有任何好处，除非是开发商的资金链出现问题。

而在开发商那里，对房价的自信还来自他们对于心理的把握，“任何一届都不会允许GDP的增长下滑，而如果房地产姻现大跌的话，对整个经济的影响将是致命的。所以如果长期萎缩的话，就要救市了。”一位地产老板对记者说。

中国社会科学院去年12月发布的2008年《经济蓝皮书》中的预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。其重要依据是，其一高收入者的投资投机需求将积极入市，其二高地价必然推高房价，其三外资投资国内房地产市场的扩张趋势和资金流动性过剩对房价上涨也会起到推波助澜的作用。

季满如认为，此次楼市的转冷对开发商是一次教育，会促使市场归于理性。而那些超前上涨的房价会稳定在这个水平，等待时间去慢慢消化，“需要多长时间还说不好。”而说到底，这是一个心理预期的较量，结果取决于开发商和购房者谁能够先触到对方的底线。

一位不愿具名的业内人士坦言：“现在大家都是在硬扛，我知道有的开发商的资金链已经快不行了。房价还是要看供求关系的，这种观望情绪如果持续下去的话，该腰斩只得腰斩。看看四五月份市场能不能回暖吧。”

新闻视界

2007年出台的调控不再只是通过行政手段来左右市场

房价乱局的背后：调控路线的改变

“深圳、广州由于投资和投机的买房者过多，导致价值和价格严重背离，在新一轮的楼市调整中，出现了实质性的下跌。由于北京的情况相对特殊，整体的价格水平不会像其他城市波动那么大。”2008年3月5日，一位业内人士向记者指出，“未来一些炒得过高的楼盘会出现维持不下去的情况。”

中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞调查发现，全国有35个大中城市的房地产发展是不健康的，“经过这两年的发展，有些城市更加恶化了，比如说深圳。”

尽管倪也认为，总体上来讲，由于中国经济发展的前景和城市化的大趋势推动，再加上的偏好，中国的楼市不会像股市那样大起大落，但由于前段时期涨幅过快，导致泡沫加大，所以对个别城市而言，会有价格拐点出现。但是，多数人判断北京不在此列。

“王石们”的恐惧和忧虑

2007年这样一个年份让万科的王石感到“心惊肉跳”，伴随着一系列调控措施的出台，终于首唱“拐点”。王评价过去一年的房地产市场充满了不理性的亢奋，担心获取了暴利后“市场会让你吐回去，而且让你多吐”。

而恐慌的决非王石一个地产商，尽管他们是价格上涨的既得利益者。对那些希望在这个行业谋取长期发展、希望能打造百年老店的企业而言，他们不需要太多的想象力就可以想象到非理性繁荣的后果。何况，在这个关系到国计民生的产业发展过程中，还始终有一双有形之手在实施干预。所以，即便是那些王石拐点论的反对者，对后市也不无忧虑。

“怎么能不心虚呢？以前涨价还有个说辞，比如增加了橱卫精装修，比如新的一期位置更好，比如用的建材档次提高等等，而2007年的涨价不需要理由。不仅如此，提价幅度和密度还都比以前高了。以前是每平方米几十元、几百元地上调，2007年一涨就是每平方米上千元甚至几千元，豪宅还有每平方米一涨上万元的。以前是推新的楼座或新的一期调价，最快一个月调一回；2007年最密集的时候是每周一涨，个别楼盘在开盘的第二天就把单价上调几千元。”一位在北京做了6年房产销售的人士告诉记者。

谈到如此频繁涨价的心态，一位不愿透露姓名的开发商说：“其实对于作为微观经济个体的房地产企业来说，没有什么长远考虑，赚钱是第一位的。一套房子有200个人买，我当然要提价。”至于“地王”的砌，他承认是“赌徒”心理在作祟，“其实现在市场上的房子用的都是2004年、2005年拿的地，真要等到2007年拿的地盖好之后上市，按照现在的价格，都要赔钱。那为什么还要高价拿地呢？大家都在赌。”

上述开发商给记者算了一笔账，很多开发商在参加土地招投标的时候，先假想一个未来的房价，然后按照8%的利润率确定自己的土地报价，“而8%的利润率根本就赚不了钱，因为没有把财务成本计算进去，光贷款利率就要7%多，所以大家都在赌未来的升值空间。” 不过，王石“拐点论”被一些人理解为“烟雾弹”，属于“挥刀自宫”之举——做出顺从的姿态，好让不再出台更严厉的调控房地产的措施。

也有人猜测：王石的目的是为了给自家企业万科低价卖房快速回收现金做铺垫，更有同行揣测万科是在利用自己作为行业老大的影响力在市场上清理门户。

国资委经济研究中心主任王忠明测说：“楼市拐点言之甚早，此种宣传误导民众。”对于不少媒体报道的“房价下跌”和“楼市拐点来临”，王忠明认为此虽“表达了善意”，但却严重低估了宏观调控的艰巨性，“大家应该有足够充分的心理准备来应对调控的实行，如果这么轻易就能出现‘拐点’，那宏观调控就根本不需要了。”

一些同行也纷纷站出来反驳王石。任志强甚至在博客上发表《几只苍蝇》一文来反对王石观点；潘石屹也明确表态：从北京市场情况看楼市没有出现拐点。正在召开的两会上，一些学界代表也反驳了楼市拐点论。

涨价“合谋”