深圳房价大涨真相:供求矛盾放大

这段时间以来，深圳房价暴涨的“神话”已在全国传播。机构数据显示，深圳龙华等片区房价今年以来已跳涨30%-40%，多项目出现“日光”，5月深圳全市房价均价已近3万元/平方米。

因为深圳楼市的暴涨，深圳有关部门已不堪压力。上周，深圳规土委发布四项措施，表示要继续执行限购，并将严查故意制造“日光盘”、人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”行为。不过，随着产业升级和人口涌入，深圳楼市的供需矛盾也客观存在。深圳规土委强调，接下来要继续推进各种增加供应的措施，包括旧改及“公改居”项目的加快。

多个机构监测显示，近期活跃的片区主要是前海、西丽、西乡、龙华、光明、龙中、布吉、坂田、坪山等片区，其中涨势较快的片区包括：西丽、龙华、龙中等片区。

其中，龙华房价从2014年底即处于快速上涨的通道，此次3·30新政对该片区楼盘带来涨幅扩大的影响，是在售楼盘普遍上涨且涨势最为稳定的区域之一。

涨势比较快的楼盘包括：博林天瑞、天悦南湾、星河传奇、锦绣御园、中海锦城、信义嘉御山等。位于坂田的信义嘉御山尾盘由28500元/平方米涨至41000元/平方米，涨幅43.86%，位于龙华的锦绣御园则由24500涨至34000，涨幅38.78%。

相对应的是，是几乎每个楼盘一推出便是“日光”。5月23日，深圳新入市的三个楼盘全部“日光”，不仅销售总额共计约70亿元，而且把深圳北龙华片区带进了“4万新时代”。

据统计，受5·11央行再次降息利好的影响，发展商推盘加速，目前已有26个项目开盘及加推，助力市场成交，截至27日，5月份深圳新建商品住宅共成交5285套，为4月全月成交的129.82%；成交均价方面，5月份新推及加推项目涨幅明显，致5月份全市新盘价格非结构性走高7.78%，达28079元/平方米。

在这轮深圳房价的“跳涨”中，开发商向购房者传递的信息是，深圳土地供应太少，从2011年开始深圳招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低，现在已到无地可卖的地步。深圳近几年来的土地供应早已变成旧改为主，深圳商品住宅供销比在经过2009年的高点后也一直处于下降态势。在2010-2014年间，深圳批准上市的新房面积为2521万平方米，销售面积为1800万平方米，也就是说，至少有30%的房源还未售出。

此外，多名机构人士指出，深圳二手房市场早已占据半壁江山，并不是只能从新房市场买房。“开发商们有能力联手制造稀缺。”对于近期连续出现的“日光盘”现象，深圳一业内人士指出。

深圳市规划和国土资源委员会上周发布四条措施中便提出，要严查故意制造供求矛盾的项目和开发商。近日，一家开发商因为虚报售价而被规土委驳回预售证申请，也显示有关部门控制房价暴涨的决心。

从供应方面来看，中原集团研究总监刘渊指出，深圳的可售库存占比并不比其他一线城市少多少。另据美联物业数据，4月份以来深圳可售货量便处于高位。5月份，深圳全市共有9个商品住宅项目取得预售许可证，推出3697套商品住宅，与4月份相比基本持平，新增供应维稳；6月份全市将有26个项目开盘及加推，与4月相比基本持平，仍处于高位水平。

从新盘所处区域来看，宝安、龙岗两个区域是推盘主战场，从户型上来看，产品供应类型相对丰富，刚需为主、改善型为辅，也不乏公寓及别墅产品。