龙华还在"画饼"房价已在奔"4" 买这儿到底值不值?

3.7万/平，龙华已经抛弃刚需了！

4月11日，星河传奇加推，均价3.7万购房者深夜排队抢盘；4月27日港铁·天颂开盘当天售罄，3.6万/平的均价再次刷新刚需对龙华的认知。去年开盘均价破“3”（32500元/平）的中海锦城早已经被甩在了身后。

随着福田、罗湖中心的饱和，龙华成为了中心区外溢的最优选择，城市新中心，北站新商圈规划，地铁4、5、6、13、16号线建设规划为龙华发展带来无尽想象。但发展是否真如想象般“美好”，龙华区所画的“饼”（建设规划）到底何时落地？房价冲“4”是个例还是常态？还是眼见为实……

小编沿4号线从北至南对龙华片区热盘进行了“地毯式”考察，当前的龙华镜头中却是这样：

龙华老中心区街景

龙华区域发展规划

但房价确实是全线飘红，涨声一片。以下为各盘实探：

保利·悦都

将于2015年5月底入市的保利悦都，此前被媒体称为龙华最后的洼地。但据现场销售透露，主推78-88平2-3房，开盘均价将在3-3.5万之间，首付3成（公积金+商业贷）88平户型约在98万，月供近1.2万，总价在280万左右。

保利悦都项目远望，4栋大楼已可见

从清湖地铁站B出口沿清龙路步行约10分钟可到该项目，保利项目中IMAX电影院、双层商铺、喷泉街景、开放式休闲商业街依次排开，而在对比街对面两层小厂房、连体握手楼、破旧汽车站。看看左边，再看看右边，简直一个是欧洲一个是非洲，让小编分分钟“精分”（精神分裂）。

图右边为保利项目的商业街景色，左边是小宾馆、工厂、农民房等旧建筑

从保利悦都项目本身来看，目前外围超大体量商圈基本建设完成，预计2015年底招商，但从周边一路的现状，大体量商圈招商的层次和普及量还是让人担忧，而小区内4栋高层已大致可见，2016年底或2017年初可交房（毛坯）。附近1000平米范围内只有幸福城一盘，均价28000元/平，当前已售罄清盘。

置业顾问告诉小编，保利悦都是龙华第一个入市的旧改项目，未来周边海岸城、华润等旧改项目入市均价可能会更高，另外周边新小学、龙华中心商城、山姆会员店都在规划筹建中。

据了解，当前购房适用最新利率，交4万认筹金可享开盘20万优惠。

幸福城

2013年5月入市，一期均价18000元/平，二期均价22300元/平，2014年三期均价23500元/平，今年1月三期楼王加推25000元/平，今年5月幸福城均价涨至28000元/平。2年时间价涨1万元，涨幅约50%。而现场销售告诉小编，当下楼盘已全部售罄清盘。

自今年港铁天颂均价3.6万遭热抢之后，龙华几乎难找2字头房源，除幸福城外，特发和平里（售罄）、悠山美地也还在“2字头”（距离地铁近3千米，步行约30分钟）。

清湖地铁站出口远望幸福城

从清湖地铁站以南约200米，幸福城已超大的占地面积、通体橙黄的楼面及全部完工的姿态霸占小编的视野。通过一道与幸福城色系相同的人行天桥，实现了一、二、三期项目的联通，小区外绿地公园随时可见，千米内会所、肯德基、商场、KTV可达。小编远处望去，小部分业主已经入里装修或居住了。

据幸福城销售介绍，幸福城基本都为4-7室的122-230平大户型为主，三期更是只有150平以上的5-7居，所以定价较低。据了解，在港铁天颂开盘后，许多购房者见今年房价猛涨，基本将2字头房源扫尾。

幸福城周边配套

中海锦城

2014年11月入市便带领龙华区均价破三（32500元/平），今年3月一期最后几套房源买到35000元/平，而在今年初已有不时有购房者向小区询问今年中海锦城的加推时间和均价，中海就是这样“神奇”的存在。

据现场销售介绍，下周（5月中下旬）中海锦城将加推其二期房源，均价或在3.6万/平-4万/平之间，认筹可享98折。

龙华片区楼市现状大观

或许从几个楼盘的情况并无法反应总体房价、片区发展的总体情况。以下为两组龙华片区发展数据：

1、深圳66片区房价平均涨幅情况

高于市年均涨幅的片区有28个，其中龙华片区几乎全区上线，龙华、民治两片区分别名列6、7位，观澜位于11位，大浪为21位。其中民治片区均价3.34万超越龙华其他片区，年涨幅21.9%。

2、龙华新区建设规划进度