苏州特大城市效应显现 抬高的不只是房价

根据《江苏省城镇体系规划(2015-2030年)》，至2030年，江苏省城镇化水平将达80%左右，城镇人口约7200万。同时，将形成2个特大城市，苏州位列其中之一。

从新城市规模划分标准来看，500万以上的城区常住人口就可以称作“特大城市”。截至2013年最新数据，苏州常住人口为1300万人，其中，外来人口已达到了650多万，外来人口比重已经超过50%，占到了整个江苏省的1/3，成为继深圳后的全国第二大移民城市。

自苏州被定为特大城市后，几乎所有主流媒体及项目售楼处以此为点撰文。诸如，“特大城市后时代的房价看涨”、“特大城市后，真的该封盘涨了”……记者翻看苏州最新新房房价发现，较去年相比的确上浮不少，多个区域均价皆在万字头以上。而二手房市场更是夸张，10月二手房房价飙高至14382元/㎡，同比上涨18.05%。

“移民城市容易成为特大城市，且房价自然上涨。”网友如是说道。然而，上涨的不只是房价，还有购房者的置业需求。从最初的刚需到改善，再到如今洋房别墅的畅销，似乎只有豪宅才能与特大城市的居民匹配。

湖东与狮山尽是“豪”杰

湖东板块与狮山路区域向来是楼市“弄潮儿”，一开始便摒弃刚需集散地的形象，接纳改善置业群体。自今年以来，多数进驻两地房企不甘心只是改善，更肩负豪宅的使命。

纵观当下湖东豪宅项目，随着仁恒海和院完成最后一次集中性开盘以及万科玲珑东区今年年底结案，后来者星公元名邸接棒领衔湖东豪宅市场。

星公元名邸将于一周内加推，加推68套房源，分别为2号楼与3号楼。据悉，此次加推依旧是星公元名邸畅销高层产品，户型面积118㎡与138㎡，星公元名邸的洋房户型预计明年年初与购房者见面。

上周日（11月15日），龙湖地产1号作品龙湖时代天街住宅正式推出最后300套房源，为狮山路住宅产品划上圆满句号。与此同时，苏州龙湖将立即辗转其2号作品龙湖别墅项目。众所周知，龙湖地产被业界称作别墅专家，别墅景观设计更是被业内争相模仿。有理由相信，龙湖地产将倾力打造2号作品别墅项目为“豪”杰。

吴中欲弃刚需直奔“豪”杰

传统观念里，谈到吴中的第一反应绝对尽是刚需。然而，十年湖东十年湖西。6月3日的土拍落锤后，彻底颠覆了“三观”。

该场土拍中，东方大道4号与5号地块分别被华润和万科以7字头楼面价高调竞得。两大品牌房企入住，使得独墅湖西声名鹊起，房价今非昔比。万科趁势破土动工并公布案名“万科湖西玲珑”，定位“玲珑”系列。

从2005年至2015年，万科经历了从玲珑湾到玲珑东区，再到如今拥“有别墅的湖西玲珑”。10年间，产品的升级在业内备受关注，有购房者坦言对万科的这一升级版玲珑系产品十分期待。

1-10月份苏州别墅项目成交排行榜中，前十位中吴中区就占了七位。榜单中，最亮眼的莫过于正荣国领。作为今年别墅新贵，正荣国领以73套的佳绩代表新双湖板块，勇闯成交排行榜。

据悉，正荣国领二期联排别墅还剩10套左右在售，户型建筑面积为300-410㎡，目前售价600-900万/套。高层74号楼和76号楼在售，74#建筑面积190㎡，均价16500-17500元/平；76#建筑面积140㎡，均价15500-16500元/㎡。

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