牛刀：房价会是崩盘 还是理性回归

牛刀是中国房地产最具影响力的独立评论家，中国地产营销实战派，中国博客营销理论首创者，游历广泛，著述颇丰，成功案例比比皆是。

牛刀是中国房地产最具影响力的独立评论家，中国地产营销实战派，中国博客营销理论首创者，游历广泛，著述颇丰，成功案例比比皆是。

最具影响力的独立评论家牛刀认为，房价有两种走势，一种是继续放大泡沫最后崩盘，还有一种是房价理性回归。

谁都知道，中国的房地产市场自从停止单位集资房、微利房后，就变成了由开发商垄断的市场。我们现在看见的高房价，不仅掠夺了城市居民的财富，而且绑架了中国经济。

垄断是市场经济的大敌。没有竞争，就没有合理的价格，房价暴涨也就成了必然。从经济规律来说，这种房地产市场所形成的就不是正常的供求关系，极度扭曲了市场的正常形态，破坏了市场的供需平衡，导致了资源的严重错配，同样，也扭曲了产品内在价值。

反映在市场层面就是我们2009年看见的现象，需要住房的人买不起住房，买得起住房的人可以不受约束地囤积大量住房。

高房价究竟是一个什么形态?首先，中国的高房价是一个典型的货币形态。2009年，为了刺激经济，央行加大了基础货币的投放，当年的M2增幅达到29.7%，新增贷款近10万亿。

反映在市场层面，在已出年报的12家上市银行中，去年房地产贷款达到5.28万亿。而2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%;全国商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

其次，高房价是一种畸形的社会形态。中国社会财富缺少一种平衡机制，实际上整个社会购买力是在下降，城市居民收入增长只有7.6%，低于G D P的增长。

正常情况下，在居民收入低于G D P的增长时，房地产销售是下降的，而我们看见的却是上涨75.5%。这就出现了两个极端，一个极端是普通居民买不起房，一个极端是有人买了大量的住房。

国家电网统计，全国660个城市电表连续6个月零读数的住宅，有6540万套。这些空置的房子可容纳2.6亿人居住。两极分化的严重程度，由此可见一斑。

再次，高房价是一种泡沫化的市场形态。买房有四种形态，一种是普通居民购房形态，用自己的收入的一部分去缴纳月供，这叫对冲;一种是用租金收入冲抵月供，这叫投资;一种是短期博取差价收入，这叫投机;还有一种是庞氏骗局，骗取银行贷款。在这四种购房形态中，要鼓励的是第一种，允许第二种，控制第三种，打击第四种。而现在是第一种人买不起;第二种人不会买，因为租售比高达1比500没有投资回报;真正买房的只有第三种和第四种。这是一种典型的泡沫化市场形态。

在这种情况下，房价有两种走势，一种是继续放大泡沫最后崩盘，还有一种是房价理性回归。

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