房价地价走高 上海仍被看涨

文/浙江土地网记者 吴燕青

　　库存高企、新增供应量大、板块竞争压力急剧……杭州楼市面临着考验，那么一线城市的房地产现状又如何？住在杭州网记者分赴北上广深一线城市，体验其马年开局走势。

　　记者一天半上海之行，主要走过2013年上海出让的楼面价较高的四宗地块，分别为天宝远东黄浦江沿岸宅地、上海新长宁虹桥商务区核心区北片区商住地、万科联合体张江高科技园区商住地、浦东发展唐镇宅地。

　　在走访中，记者发现，日益趋高的上海房价与地价，却随外围购房需求的增大，依旧被看涨。

　　探访2013年上海涉宅高楼面价地块明细

出让时间

地块名称

出让面积

容积率

建筑面积

地块性质

起价（亿元）

成交价（亿）

楼面价（元/平米）

溢价率

竞得者

2013-10-10

黄浦江沿岸E18单元7-7纯住宅地块

5665

2.5

14162.5

住宅

3.48

5.68

40106

63.23%

嘉华中国（天宝远东）

2013-7-3

张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C12-3地块

79548

2.8-2.9

226711.8

商住

25.82

48.7

21415

88.60%

万科联合体

2013-6-8

闵行区虹桥商务区核心区北片区08号地块

43940.8

1.9

83487.52

商住

10.04

16.3

19524

62.32%

上海新长宁（集团）有限公

2013-4-10

浦东新区唐镇新市镇D-05-01

122019

1.7

207432

住宅

22.82

37.75

18198

65.43%

浦东发展有限公司

　　地价接近华家池 虹桥商务区还会涨？

　　2月24日上午7点半左右，记者在杭州新东站搭乘到上海的高铁，1个小时的时间就来到了上海虹桥火车站。

　　从虹桥火车站坐闵行23路公交车，大概经过20分钟左右，记者到达了虹桥商务区西侧安置房集中区——爱博村（安置房总共为爱博一村至爱博七村），开始虹桥商务区地块的探访之旅。

　　记者探访的第一站：上海新长宁集团虹桥商务区商住办地块，位于虹桥核心区北片区，楼面价高达19523元/平米，相当于绿地拿下杭州华家池地块的楼面价。

　　在现场，记者看到地块周边道路已建成通车，但过往车辆较少，周边配套目前主要依靠爱博村现有配套。

　　根据规划，虹桥商务区核心区总共分为三个区块，核心区一期、核心区北片区、核心区南片区。记者在现场看到，整个核心区北片区和南片区相对建设速度较慢，项目基本处于起步阶段。而核心区一期目前已有万通、龙湖、万科、瑞安等项目入驻，且土地出让基本完成。

　　虽然周边环境都在起步阶段并不成熟，且北片区目前无法直接搭乘轨道交通到达上海市中心，交通也并不便利。但是记者注意到，相当于华家池的高地价背后，是与华家池周边相对应的高房价。

　　“这带在售的安置房安博一村至七村，房价从去年年初不到两万的房价，涨到现在基本都要两万五。在售万科时一区，是新的商品房，要卖到快三万八一平米了。”爱博村一房地产中介以最直观的数据告诉记者，这一带的房价正逐步攀升。

爱博村在售二手房价格

万科时一区

　　此外，记者探访的地块北侧即为正在建设的富力十号项目。众所周知，富力十号是富力地产最高端的住宅产品系列，该品类在杭州的选址是未来科技城。

　　如果说房价是地价高企的背后推手，那么虹桥商务区整体定位或许也是重要因素。

　　据了解，虹桥商务区是中国第一个涉外商贸为主导的开发区，是上海辐射长三角的重要功能区，同时也是各国驻沪领馆、国际机构、国际企业在沪的集聚区。

　　在克而瑞（中国）副总裁、上海事业部经理于丹丹看来，正是这样的规划利好，带来了大型企业、重点项目。“这些项目能吸引来自全国的就业人口，大量的毕业生以及大量的大型企业员工留在这里，就形成了巨大的刚需群体。”

　　不过，记者也在上海本地同行处了解到，由于虹桥商务区核心区地块的逐步出让，随着供需关系改变，长宁集团的地块单价或将成为板块的高点或标杆。　稀缺地段 高成本高回报

　　此行的第二站，是上海2013年宅地楼面价地王——天宝远东的黄浦江沿岸纯宅地，楼面价40106元/平米，溢价63%。

　　如此高溢价源自10月10日出让当天五家房企的激烈竞争。但如果不去现场看，肯定感受不到这“兵家必争之地”竟如此之小：8亩。

　　地块目前现处于未动工状态，四周主要为老小区。南面为张家浜河，河对岸在建的地块当年价格也不便宜：九龙仓2010年拿下该地时楼面价为35490元/平米。但是地块面积为天宝远东项目的十倍。

天宝远东黄浦江沿岸宅地现状

九龙仓黄浦江沿岸地块现状

　　这样高价的“迷你地”，在区位上也算不上得天独厚：由于地块西侧距离黄浦江沿岸约400米，并不能称得上一线江景豪宅；距离陆家嘴核心距离约为2.5公里，也不算中心。

　　但是高地价必有起因。“地王”周边的新房价格令记者咋舌：

　　新鸿基·滨江凯旋门，距离“地王”约800米，也是最近的一个在售新盘，目前已交付尾盘在售，1月的成交均价高达112780元/平米。且单月成交金额位列上海1月商品住单价排行榜前十强之首。

　　稍远一点、也更靠近陆家嘴核心区、属于“小陆家嘴”之内的中粮·海景壹号，成交均价更高，1月卖出一套单价达148092元/平米。