6月深圳房价持续上涨 刚需族可选择潜力地段

克而瑞深圳机构高级分析师 杜坤:

6月份，深圳房价延续了5月份的暴涨态势，继续领涨全国，深圳商品住宅成交均价超过3.2万元/平方米，创16个月价格新高，甚至有个别购房者在4月初置业后，不到3个月时间房产价格翻倍的现象，其中最为典型的乃深圳湾壹号这种楼盘，去年底仅8万左右，而6月份价格叫到15-20万之间。近日，房价点评网发布2015年6月份深圳城市购房信心指数，6月份深圳城市购房信心指数为90.15，从5月的谨慎推荐上升至推荐级别。

指数说明：

lt;60，远离；60~70，观望；70~80，谨慎推荐；80~90，推荐；90~100，强烈推荐>

6月份深圳市新房市场量价齐涨，其中成交量刷新深圳新房市场成交记录，单周甚至单月价格涨幅创历史之最。克而瑞房产数据初值显示6月份深圳商品住宅成交突破100万平方米，环比上涨49%，同比暴涨303%；成交均价32238元/平方米，环比上涨8.66%，同比上涨32%；受密集性政策和股市财富效应利好，购房者积极性增高、购买力快速增强，家庭资产配置中房产持有比例在本季度大幅升高，在克而瑞房价监测系统样板楼盘里，90%以上的楼盘均在5月份价格基础上进行了涨价，涨价幅度一般在10-85%之间，平均涨价幅度在30%以上，虽然价格快速上涨，但购房者在高房价面前并未望而却步，大多数楼盘开盘均超过千人到场，且去化超过90%的楼盘占绝大多数。

6月份，从新取得预售许可数量和开盘加推数量来看，截止到25日，深圳新房市场有13个楼盘取得预售许可，环比增加30%，共计有商品住宅86.95万平方米，环比58%，同比183%，从楼盘数量分布来看，主要集中在龙岗和宝安区，其次全部在南山区，截止到本月27号，以万科云城、华润城润府二期、保利悦都、壹方中心玖誉和山海韵为代表的超过22楼盘开盘和加推，开发商目前仍然采取每次小量推售，逐步涨价的策略，二期推售同质产品价格高于一期价格40%以上幅度的楼盘比比皆是。

6月份深圳土地市场仍然以存量土地开发为主，新增挂牌土地依然是新兴工业土地，连续4个月均无新增住宅土地入市，深圳房企近两年所获挂牌住宅地均已开工，预计将在2015年下半年入市，近半年来，市场行情好转，另外拍地时要求房企2年内必须开工，从而加速了土地的开工进度，预计下半年的供地面积将进一步提升。在土地开工的区域分布上，仍然集中在原关外地区，下半年坪山新区的开工面积较大。

在宏观经济层面，本月重磅事件是央行继上月11号之后不到50天的时间再次降息0.25%的降息和定向降准政策的出台，本次双降政策出台是经济低迷期间意料之中的事，只是比大家预想的要早一些，主要原因是目前层面一直力挺的股市双周暴跌19%，离技术上的熊市仅一步之遥，这次双降政策既是经济在谷底期间的常规性货币宽松动作，也是股市暴跌过程中的一种救市行为，从周一和周二这两天股市表现来看，本次降息的救市效果非常微小，上证指数丝毫不理会本次降息利好，两日跌幅超过7%，A股正式宣告进入技术上的熊市阶段；在楼市方面，本次降息降准是否能让连续3个月暴涨的深圳楼市继续火爆呢，这似乎也还是个未知数，在银行贷款方面，本月降息降准前仅有一家银行执行二套房首付四成，随后深圳六大银行首套房贷收紧，开始给楼市降火，很快央行再次降息，我们预计本次降息利好效果将被房价暴涨期间银行房贷优惠收紧减低，从而导致本次双降政策在执行的过程中效果逐渐减弱，由此，本次双降政策会促进深圳楼市价格继续上涨，但不会像以往政策刺激效果那么明显。

在置业选择方面，深圳房价在第二季度暴涨过后，单价低于2万以下的新房只有坪山新区和宝安远郊地带的楼盘，对于目前刚需购房者，若首付款较少，可以优先选择远郊地带未来交通改善可能性较大且靠近规划中地铁附近的新盘，对于改善型住户，市中心配套成熟区域的大户型、近郊地区教育资源较好的大户型仍然是首选。