深圳房价暴涨之谜：股市财富效应是主要原因

　　深圳房价暴涨之谜

　　撰稿｜李宇嘉

　　7月4日，为争抢深圳龙岗坂田万科金色半山一套房产的控制权，买家曾某与卖方张某持续对峙。 此前，张某将房子卖给曾某，且已经签订合同，但尚没有完成过户手续，这套房子的市场价格就涨了100万。于是，张某反悔，带人撬开门锁上门收房。

　　这是近期深圳二手房产交易纠纷中的一个典型案例。“3·30新政”之后深圳房价暴涨，二手房卖家违约比比皆是。形容现在的深圳楼市，网上有一个帖子比较贴切，《现在还有比股市涨得更疯狂的？有！深圳楼市！》。

　　深圳，这个被称为我国楼市“风向标”和“优等生”的城市，其楼市近期热得发烫：久违的“日光盘”又回来了，4000人暴雨中抢700套房子；二手房业主反价50万也被买家欣然接受，业主宁愿奉上双倍定金也要违约，法院受理的违约官司增长了10倍；2015年6月份新房均价首次突破3万元／平方米大关，同比上涨31%，二手住房价格在2015年上半年整体上涨20%，成交均价已经接近4万元／平方米；热点片区房价2015年上半年上涨40%以上，龙华、宝安中心区半年内上演着“破三望四探五”的激情大戏；投资投机性购房再次回潮，中介统计的热点区域投资性购房比率已经达到了30%。

　　根据中国指数研究院[微博]的数据，今年上半年，“北上广深”的新房成交面积同比分别增长39%、49%、29%和121%，二手住房成交面积分别增长90%、49%、67%和130%；在房价上涨方面，深圳已经远远将其他城市甩出几条街了。

　　国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，2014年以来，深圳新房、二手房的房价涨幅领跑全国，连续8个月上涨，连续6个月领跑全国，同比连续两个月上涨，且为全国唯一同比上涨城市。其中，5月份深圳房价环比6.7%(106.7)、同比7.7%(107.7)的涨幅，将北上广远远甩出了几条街(5月份北上广环比平均上涨1.8%、同比则全部下跌)。

　　百城房价也说明了这一点，2015年上半年，“北上广深”新房价格分别上涨11%、14%、0%和20%，深圳房价涨幅远远高于北上广。根据近期上海易居房地产研究院独家发布《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，深圳已经取代北京和上海，以20.1的房价收入比(北京和上海分别为14.5和11.9)成为全国买房最难的城市。 

　　那么，深圳楼市究竟怎么了？

　　土地吃紧

　　按照过去的研究惯性，研究人员往往从供求关系、政策松绑、货币宽松、预期改善等等角度去探究。但是，这些因素在北上广也存在啊，为何单独深圳房价涨成这样？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立，缘何偏偏上半年房价涨得如此之凶？

　　从供求角度考虑，2014年12月-2015年5月，深圳新房的供应环比下降了10%，而北京和上海也分别下降了26%和5%；深圳新房月度供需比(批售面积/销售面积)从“3·30”新政前的 1.78 下降到了 0.79，出现供不应求，而北京、上海也分别从1.70和1.30下降到了0.93和0.92，同样存在供不应求；二手住房方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的火热水平上。因此，短期住房供求可以佐证一部分涨价，但说明不了“暴涨”，谜团解开要另辟蹊径。

　　作为改革开放的一小块“试验田”，当初也没人料想到，深圳会从一个小渔村发展到拥有2000万人口的国际大都市。上世纪80年代批准的深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。但外向型经济大规模“圈地占厂”，不到30年的时间，深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度，在国际上是最高的，再下去就触及生态红线了。

　　根据官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。因此，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。未来5年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。

　　因此，住宅用地缩减就不奇怪了，这是房价长期看涨的源头。近年来，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，推高了地价，制造了供求紧张的预期。2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗和49万平方米，出让面积缩减超过70%。

　　小产权房、人口年轻和限购宽松

　　由于土地紧缺，作为最年轻的城市，却在全国最早走上了城市更新的道路。2015年，深圳进入销售阶段的102个新房中，55个为更新项目，占比58%。但是，城市更新周期长、不确定性大、成本高，房价看涨让更新成本越来越大、周期越来越长。同时，更新减少了价格低廉住房的供应，推升了租赁价格上涨(租金连续32个月上涨)，倒逼房价上涨。

　　此外，2015年的佳兆业事件，尽管对短期供应影响较小，但给市场传达的信号就是，深圳城市更新供应新房或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来，经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”，深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售，远低于北上广14个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。

　　新增住房供应无法满足，只好依赖存量住房。北上广存量住房的主体是“房改房”，也就是1998年房改时，机关、国有企事业、单位集资建设的福利房，经过廉价赎买后转变成的商品房。

　　但是，深圳建市时间短、国有企事业单位也少，房改房体量很小。而长期外向型经济为主，让深圳成为外来打工者的天下，常住非户籍人口在1989年就开始超过户籍人口，造就了深圳存量房的主体是占据存量住房51%的“小产权房”。但是，商品房市场体量却太小，仅占存量住房20%。按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。

　　不像北上广的房改房，小产权房无法发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”作用。当外向型经济为主时，占总人口70%以上的多为外来打工者，他们不需要商品住房，那时楼市还算稳定。一旦摆脱外向型，由代工和贸易转向制造业和现代服务业了，常住人口将由“候鸟”变为“家燕”，住房需求也将大规模释放，商品住房体量太小而无法承载，这便是目前正在发生的事情。