澳洲房地产市场持续火爆 惕泡沫破裂

澳大利亚楼市之火热，人尽皆知。尽管此前，澳大利亚联储已经对悉尼房价增长的疯狂状况予以了严厉示，但越来越多的消费者却仍预期可以继续从房地产市场的疯涨中受益，因而买入力度不减。

提到澳大利亚的楼市，大多数人的脑海里都会浮现出“涨得快”、“价格高”这几个词。如今，或许还得加上“泡沫化”这个标签。

据澳媒报道，近日，澳大利亚最大的房地产公司Meriton的创始人Harry认为，到2016年下半年，澳大利亚国内的房地产市场将会面临供过于求的情况，到时候房地产市场就会开始走下坡路，“房地产市场繁荣时代即将结束”。

根据Domain集团的数据，悉尼繁荣的房屋市场似乎已经走到了尽头，接连几周房屋拍卖清盘率的下降就是其中一个征兆，业内人士称，现在的竞价者也在减少，拍卖场上令人咋舌的成交价也少了。

其实，澳大利亚楼市可能出现泡沫化的言论一直没停止过。一项调查指出，过去十年，澳大利亚房价持续上涨，即便是2008年国际金融危机期间，也没怎么下跌，近三年则连续快涨，屡创历史新高。

对此，相关人士指出，就目前情况看，澳大利亚房价存在着一定的泡沫。据白朋鸣介绍，“澳大利亚房价高企，房屋空置率却持续上升，光是墨尔本的空置房屋就多达6.5万套。”

述人士还认为，“一直以来，低利率是澳大利亚高房价的一个主要推手。然而，今年2月3日，澳大利亚联储宣布降息25个基点，将基准利率调降至纪录新低2.25%，5月5日又将基准利率再下调25个基点至2%。这种行为是把薪助火，如澳大利亚一再调低利率，房价泡沫破裂将指日可待。 ”

墨尔本赶超

澳大利亚各城市房价你追我赶。根据澳大利亚权威调研机构RP Data的统计，墨尔本房价在上个月一路飙升，导致上季度房价增幅竟超过了悉尼。7月，墨尔本房价增长了4.9%。不论是7月涨幅还是上季度涨幅，均领先于悉尼。

墨尔本楼市正上演着抢购潮。近日，一位新加坡离岸买家买下了墨尔本一个楼盘的一整层豪华顶层公寓，价格大约在700万澳元左右，这笔交易在不足72小时内就达成。

就在前一段时间，墨尔本Hampton区一栋破房子拍出了150万美元的天价。在当地人看来，这栋400多平方米的破房子甚至不能称之为一个舒适宜居的家。

虽然悉尼被墨尔本抢去第一的位置，但是今年以来，悉尼的楼市需求热度也从未下降过。近日，据澳媒报道，春季的楼市销售开门红，清盘率创下数周以来的新高，达到93%。其中一间位于Neutral Bay Wycombe路1/23号的两室单元房超过底价30.1万澳元，以170.1万澳元卖出。

美亚置业海外房产分析师指出，CoreLogic RP Data 数据显示，过去一年，澳大利亚八大城市住宅楼价年升幅11.1%，升幅最显著的仍要数一线城市悉尼与墨尔本，按年楼价分别升18.4%和11.5%。

“悉尼楼价进一步升至高位，投资回报未见可观。而墨尔本整体楼价低于悉尼约24%，除入场费较便宜外，租金回报相对理想，因此不少买家已转投门槛较低、回报率较高的墨尔本。”业内分析师指出。

泡沫化危机

为何澳大利亚房价上升如此迅猛？

支撑澳大利亚房价猛涨的原因主要有：首先，澳大利亚房地产法律体系完善，税收政策对购房者有利，澳大利亚土地私有、产权永久，持有房产无须上缴房产税和遗产税；其次，移民政策放松增大了需求；再次，澳大利亚利率较低，借贷买房的成本低廉；另外，澳元汇率持续走低，外来投资推动房价上涨；最后，澳大利亚房价持续暴涨使投资者对房价上涨的预期增加。

C.M房地产经纪公司合伙人Ray White认为，推动澳大利房价的是旺盛的客户需求。“我们知道，很多人在澳大利亚房地产投资置业之后，获得了较为丰厚的回报。因此，有更多的人来到澳大利亚，希望获利”。

房地产集团Domain最新研究报告显示，悉尼房屋价格中位数涨至100万澳元大关，较今年第一季度上升8.4%，按年飙升22.9%，是上世纪80年代末以来的最大年度升幅。在悉尼和墨尔本的房价支撑下，澳大利亚整体房地产市值已经冲上6万亿澳元。

如此高的房价涨幅，也引来了外界的质疑。Harry指出，持续震荡的中国股市以及澳大利亚各大银行的担忧也会加快房地产市场危机的到来。现在国内有很多银行拒绝向国外投资者提供贷款，“如果银行得不到客户信赖的话，那么房价跳水会非常厉害”。

这几年高房价确实给澳大利亚带来了很多问题。澳大利亚的高房价加重了当地居民的负担，其最大城市悉尼每年的房价涨幅超过了同期居民薪资增速的5倍。如此发展下去，不排除当地楼市会产生泡沫危机的可能。

有声音指出，现今澳大利亚的高房价背后可以说是危机四伏。“其实，澳大利亚房价在2014年就已成为世界第二高，仅次于挪威。而且，对比其他国家，澳大利亚房价涨幅非常大，2013年10月到2014年10月，澳大利亚八大首府城市房价中值上涨率达8.9%，部分地区涨幅甚至高达40%。”白朋鸣指出，同时，澳大利亚房屋空置率也在持续上升，光是墨尔本的空置房屋多达6.5万套。种种因素相结合，房价泡沫破裂指日可待”。