只要这个现象一直存在 深圳房价就会继续涨

　　最近一则新闻说的是日本2014年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为109408人，比上年增长12884人，连续19年增加。

　　东京市区是日本净流入人口最集中的地区，流入约7.3万人，且主要是15岁至29岁的年轻人；农村和小城镇是人口流出最明显的地区，全国有70%以上的村镇为净流出。

　　日本估计，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年全日本将有20%的房屋空置。

　　但与此同时，占日本全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。

　　这三地房价从2006年开始回升，2008年上涨了5.3%，而2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。形成对比的是，从1992年地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌，刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。

　　日本的房价表现，与区域人口增减关系密切，以此足以管窥我国房地产市场的区域前景。

　　如东京所示，人口净流入可以作为一个地区房价前景重要的判断指标。2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。

　　其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。人口净流入超过100万的城市共有22个。

　　值得注意的是，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。除了北京、上海和深圳，广州的人口净流入也达到了461万，厦门的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2.05比1。

　　可见，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。无流入或净流出，房价上涨乏力。

　　深圳究竟有多少人口？

　　2015年春节期间，腾讯公司根据每天100亿次位置定位请求，生成了一个全国出行热度图，对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现，这个大数据迁徙图，对房地产也很有说服力。

　　地图显示，2015年春节期间，中国五大迁入城市排行为：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。全国范围内排行前五的出行热门路线是：上海到北京、深圳到重庆、北京到成都、北京到上海、广州到重庆。

　　这恰恰说明，五大迁出城市，正是中国人口流入较多的城市；迁入城市，则是人口流出较多的城市。

　　上个月，名为@深圳规划刘龙胜的微博网友称：“路边社消息：渔村常住人口已到2100万。”

　　而2013年深圳公安局的数据显示，其实际管理人口突破1800万。其中，深圳户籍人口325.5万，非深户籍人口达1505.08万，是中国外来人口最多的城市。

　　20个月，从1830万人口到2100万人口，以深圳近年来强大的吸引力而言，我们有理由姑且相信路边社的报道，相信渔村深圳真的已经容纳了2100万的常住人口。

　　但，这代表什么？

　　我们来看其他一线城市的数据：

　　截止2014年年底，上海常住人口超2425万。

　　截止2015年6月，北京市常住人口2168.9万人。

　　截止2014年年底，广州总人口1308.05万。

　　深圳人口已经追赶上了北京！！！

　　而且深圳1996.85平方公里的总面积，只是北京的1/8（北京16411平方公里），约为广州的1/4（广州7434平方公里），是上海的1/3（上海6340.5平方公里）。

　　一目了然，全国人口密度第一的位置，深圳是越坐越稳了。

　　产业决定人口人口决定房价

　　说到人口流动和人口密度，这里涉及到一个最重要的概念——产业。房价涨跌的密码，是人口净流入或净流出；而人口流入流出的密码，则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。

　　产业升级在集聚大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力。

　　产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间越有限，房价上涨的后劲不足，房地产需求量多由本市居民支撑。

　　以深圳为例，常住人口在2000-2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。随着人口的增多和年轻化，深圳市场的需求保持旺盛，加之土地资源的稀缺，房价仍将保持上涨。

　　房价要是降了他们会不高兴！

　　寄希望于房价降下来，是一种幼稚病。

　　让我先来给大家分析一下房价上涨的根本原因，我认为主要就两条：第一条：1993年由朱副总理主导的分税制，本质上是要解决两个指标的权重：财政收入与GDP的比重，财政收入与地方财政收入的比重。其结果是地方一半以上的财政收入要上交，剩下的，要发展经济，地方财力严重不足，因此，土地财政应势而生，为房价高涨打下了成本基础；第二条：这些年M2增长过快，未能有效管住货币，可以说是开动印钞机狂印人民币。2000年广义货币M2余额为12万亿元，2015年9月末，M2余额高达135.98万亿元，15年内，翻了约11倍。大量货币放出时，为房价高涨打下了流动性的货币基础。有这二条，足够让房价飞了。

　　房价这个东西，可以说易升难降。房价下降，会不高兴，土地财政没法持续；商业银行会不高兴，怕坏账丛生；央行会不高兴，怕通货膨胀；有房者会不高兴，怕财富贬值；贪官会不高兴，怕收益降低。方方面面的不高兴，房价怎么可能会降呢？

　　一、地方会不高兴，怕影响财政收入

　　高房价给地方带来了丰厚的土地出让金收入，同时又给各级财政带来巨额的税收收入。据可靠估算，房价中约有70%是以土地出让金和税费的形式交给了，使与房地产业之间形成一种难以割舍的利益输送关系，形成为了发展地方经济，就必须发展房地产这样一种混乱逻辑。如果房价大幅下降，大批房地产公司将倒闭，将严重影响财政收入的增长，在财政支出未有效削减的情况下，承受不起。

　　其实地方打心眼里感谢高房价，让各级财政部门在经济下行的情况下却能够确保财政收入的增长，特别是减轻了地方的财政压力，其结果就是被房地产业绑架，不由自主地站在了房地产业的一边。

　　二、商业银行会不高兴，怕坏账丛生