中国铁建18亿夺海淀限房价地块 遭“亏本”质疑

核心提示：继朝阳区豆各庄地块之后，北京推出了年内第二宗“限房价竞地价”地块，被中铁建以18.1亿元收入囊中，北京市海淀区科技园地块溢价率近九成，楼面价18562元/平方米，与1.9万元/平方米商品住宅销售限价相差无几，单套住房总价不得超过200万元。

北京市海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目地块，具体四至范围是：东至环保园十四路，南至京密引水渠北侧路，西至环保园五路，北至温泉沟景观河道。挂牌出让起始价为人民币9.6亿元。截止到9月26日，北京市土地储备中心共收到8次报价，最高为9.95亿元。

中铁建拿下此地块后还有多少盈利空间备受质疑，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对财新记者表示，主要从非限价部分谋利，所以非限价部分的总面积、及未来售价，是决定整个项目利润多少的关键。央企与官方关系比其他房企，更密切一些，而且更易协调利益，也即万一此项目无法实现营利，则中铁建仍有可能与官方谈判，争取更多优惠政策。

对于目前不看好中国铁建拿地的市场看法，上海易居房地产研究院研究员严跃进补充认为，“配建”等苛刻条件依附的土地出让过程，将使房企受到更为复杂的羁绊。目前该地块如果单纯按普通的开发思路进行，确实盈利空间不大。因此中国铁建需要更精细化的管理、且在未来项目高附加值上做深究，相信中国铁建已在拿地上做了精细的测算，从而作出了此次拿地的行为。

严跃进认为，中国铁建房地产在北京市场的拿地，再次渲染目前北京土地市场火热的特征。从该地拿地需求火热情况看，房企对核心地块，尤其商住综合体地块的青睐将继续加大。

最近随着地价飞涨，房价也水涨船高，行政干预的色彩也越来越浓重。北京市土地整理储备中心9月26日宣布，该市首宗“限地价，竞建自住型商品房”项目入市，海淀区东升乡(清河盒子房厂土地一级开发项目)R2二类居住用地项目挂牌出让，为该市第一宗采用在达到地价上限后竞报"自住型商品房"面积的用地。

海淀区东升乡土地面积约4.66公顷，规划建筑规模约2.75万平方米，挂牌起始价为4.5亿元。挂牌文件规定，宗地在达到地价上限后由竞得人承诺竞建的自住型商品房销售限价为2.2万元/平方米，最大套型建筑面积不超过90平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。

这些消息都折射出了未来北京土地市场的新特点。严跃进认为，配建相应住房或基建设施、以及限价等苛刻条件，或成未来北京土地市场“招拍挂”的新趋势。北京土地市场热度难降，土地管理思路的行政干预色彩将变重，从目前来看，将有助于引导房企理性拿地。房企在苛刻的拿地条件下并不退缩。