上海浦东继陆家嘴前滩将“引爆”自贸区楼市

不到1月叫停近30幅地块出让

上海为居高不下的房价削弱了城市竞争力而“纠偏”

上海的“金九钻十”

今年10月，上海新建商品住宅成交面积达151万平方米，创2013年4月以来的月成交量新高。据上海中原地产研究咨询部统计，10月成交均价在2.5万~6万元/m2的新建商品住宅共成交64万平方米，较去年同期大增64%。

今年上半年，北上广深一线城市高总价楼盘成交金额均大幅增长，其中上海总价1000万元以上楼盘共成交2967套，销售额同比增长150%，居一线城市之首。可以说，今年以来上海楼市的热，更多的是热在“豪宅市场”这一块。

上海房地产市场目前存在两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

叫停出让实为给豪宅热“浇凉水”

为解决这一结构性问题，上海开始了雷厉风行的楼市政策“纠偏”——从10月12日至11月初，总共有近30幅地块被叫停出让。连串的“突袭”动作，可谓是将火热的上海房地产市场瞬间浇了个“透心凉”。对此，上海市委书记韩正是这样说的：“上海如今的房价始终居高不下，如果不坚持调控，将会影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成将这一“拍卖叫停”事件看作是上海市对于楼市调控的明确表态，“就是告诉你们，八九十平方米的小户型可以多建一些，动辄200平方米以上的豪宅不批了”。

上海“刚需”门槛已上升到七八百万元

方小姐三个月前举家从广州搬到了上海。方小姐离开广州前是某大房企的营销高管，这次去上海，她成为一家著名国际学校的市场总监。现在她在浦东租了一套公寓，工作地点就在自贸区的前滩。

自贸区为上海带来了大量的企业进驻，也带来了大量像方小姐这样的高素质人才。以金融及相关行业为例，截至2015年8月末，自贸区内共设有21家法人银行（含4家中资和17家外资）、95家分行（含44家中资和51家外资）、11家专营机构和295家支行级网点；此外还有六大类26家非银机构和4家资产管理公司进驻。

上海每年新增数百万的人口导入量，吸引人才和留住人才是保持城市竞争力的重中之重。戴德梁行董事、中国策略研究主管Shaun Brodie认为，叫停卖地，主要是让“刚需”市场更平稳，利于持续吸引人才到上海发展，让“中等收入家庭”能在上海买得起房、安得了家，是保持城市竞争力的关键。

在上海，七八百万元的房子只能算是“刚需”盘，普通上海市民又是怎样看待目前的上海楼市？供职于上海某知名房企的营销负责人在接受记者采访时就诉苦说：“上海的房价真不便宜，近期住宅以总价800万~1500万元的出货量最大，即使是100平方米的动迁房，总价也要400万元。”据其透露，他今年4月在浦东星河湾附近买了一套二十多年楼龄、80多平方米的老“公房”，总价也要300万元，但到了10月入住时，发现价格已有15%的上浮。

“让中等收入家庭安家”成上海楼市主旋律

“让中等收入家庭安家”已成为上海住宅发展的主旋律。这也是自贸区对住宅市场产生的推动效应消退后，上海楼市的一大变化。

早在今年6月，作为一线城市楼市风向标的上海，在豪宅市场就出现一个新动向：千万元级别的两房和三房“轻奢级”小豪宅热销。这类产品的“共性”是：保证功能性但缩小尺度,以控制总价，通过品质改善而非面积改善来满足入门级豪宅客户的需求。典型的案例包括万科翡翠滨江115平方米两房、大宁金茂府95平方米三房以及上海星河湾108平方米和118平方米的两房单位等，它们的总价都控制在900万~1100万元。

预计明年上半年上海楼市仍保持上升

对于上海楼市前景，市场人士普遍表示乐观。戴德梁行认为，只要利率还维持低位，上海住宅市场就不会降温，预计明年上半年依然会保持上升。写字楼方面，今年开始供应量增长很快，原本预计空置率会上升到10%~15%，然而随着大量新型行业、互联网公司和国内企业来上海发展，目前上海甲级写字楼的整体空置率只有7%，比预期好。