房价走势最新消息:克而瑞北京五月房价分析报告

　　北京、上海、广州、深圳四大一线城市一直被业内媒体称为“调控政策的风向标”，不管是从调控的深度，还是执行的力度，北京的楼市走向

　　始终牵挂着无数媒体、从业人员和购房者的心。

　　整体上看，2011年北京楼市在“限购”“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场陷入了深度低迷，可以说，此次的政策调控是历史上调控以来，观望情绪达到最深的一次，同时，政策一出，市场交易量即刻进入冰点。这种局面持续至2012年一季度，北京地区的楼盘纷纷出现了推后开盘、上门客户锐减的现象，甚至不难发现，有个别项目在整体定位上做了局部调整。业内人士和相关专家一致认定，此轮调控的出台，将带动房地产行业进入深度调整期，未来行业的发展进入理性发展阶段，未来的产品将更加满足广大购房客户“自住”的需求。

　　2012年一季度，北京楼市开始出现解冻现象，二手房市场敏感度最为明显，个别热点区域看房客户增多，成交量开始回升；而新盘供应，多以刚需类产品供应上市，部分项目调低了市场预期，开盘价格均以“低开高走”为策略来赢得成交量。这一点，可以说与上海的市场特征出现了明显的不同，北京降价的楼盘市场罕见，而新盘“低开高走、以价换量”成为去年一季度市场的基调；进入二季度，由于新增供应的持续不足，而旺盛的购房需求不断被压制，市场开始出现反弹回暖，新开项目纷纷调高市场价格，成交量不断攀升；2012年下半年，北京楼市全面回暖，部分占据城市中心位置的中高端项目，更是出现了报复性的回涨，近郊低单价、低总价类项目成交量全线飘红。北京楼市从一手房到二手房，从近郊到市中心，价格全面上涨态势。

　　2013年1-2月份，市场受“春节后信贷政策将进一步收紧”等谣言的影响，市场成交量依然走高，部分项目出现了“恐慌性购买”，二手房市场更是“坐地涨价”，当业内人士都在感叹北京楼市又进入了非理性购房的时候，新“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布，其中最受关注的一条“价格按转让所得的20%计征个人所得税”引发热议，政策出台后，北京二手房成交量出现“井喷”，买卖双方争相搭乘细则实施前的“末班车”，加速过户。

　　3月底“北京细则京十九条”落地，北京全面落实了国五条细则，比较严厉，限购扩容，二套房贷首付上涨至7成，北京一二手市场成交量快速降温。随着政策的实施，二季度北京市场将进入政策消化期，成交量将止涨回调，随着成交量的下降，三季度预计房价将转向下行，并促使成交量企稳，此时市场供求双方将逐渐形成新的平衡。整体来看，我们对2013年北京楼市持谨慎乐观的态度，未来房价依然保持稳中有升的走势。

　　2013年4月，北京一手房交易价格指数为1057.8点，较上月上升29.4点，环比上涨2.86%，涨幅较上个月扩大2.40个百分点。为近13个月以来的最高水平。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。

　　北京细则落地，限购政策扩容，二套商业房贷、公积金贷款首付比例提高至七成，同时，由于公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分偏高端的改善性需求将受到抑制。但未受此次新政影响的刚需盘将会对市场形成一定刺激和拉动作用，预计接下来的5月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。

　　在这样的背景下，近期哪些项目更值得关注？哪些项目更具上涨潜力？基于此，我们通过CRIC房价系统作出的指导价与项目实际售价的对比，您发掘市场价值洼地。

　　一、一手房价格指数：4月指数创下近13个月来新高，前4个月新增供应不足，带动近郊和市区板块价格均呈上涨态势

　　2013年4月，北京一手房交易价格指数为1057.8点，较上月上升29.4点，环比上涨2.86%，涨幅较上个月扩大2.40个百分点。为近13个月以来的最高水平。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。

　　北京细则落地，限购政策扩容，二套商业房贷、公积金贷款首付比例提高至七成，同时，由于公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分偏高端的改善性需求将受到抑制。但未受此次新政影响的刚需盘将会对市场形成一定刺激和拉动作用，预计接下来的5月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。

　　根据我们对北京市场新开项目的定价进行对比发现，二者的走势方向是非常一致的，事实上从北京2012年二季度开始，部分刚需项目入市价格就表现出了上涨态势，但上涨幅度较少，近郊刚需类的项目采取上涨2000-3000元/平方米的方式进行试探性的上涨，随着几个典型项目的大幅热销，市场加速回暖。进入下半年，部分在市中心区域的中高端项目推盘上市，通过良好的配套、客户口碑和超高的性价比，吸引了大量客户，尤其是以方兴地产的金茂悦销售表现抢眼，其中2012年10月份一期开盘当天销售金额达20亿元，在北京楼市引起巨大震荡；可以说，以上两类产品，从近郊到市区扎实的将一手房市场带到了空前看涨的当前。

　　2013年4月，北京二手房交易价格指数为1082.1点，较上月上升15.8点，同比上涨25.39%，环比上涨1.48%，涨幅较上月缩小了2.59个百分点。

　　进入4月份，在新增挂牌房源较少、买卖家持观望态度等因素影响下，北京二手房市场成交价格指数呈上涨趋势，但受行业调控政策的影响涨幅有所回落。

　　4月份北京二手房住宅共成交5103套，较上月大幅下降88%，新国五条细则出台后，3月份二手房市场受“政策末班车效应”影响明显，当月二手房市场严重“透支”未来市场成交，本月成交量大幅下降不可避免。待政策逐步消化后，市场成交量将趋于稳定。