住市中心不是梦想 沈阳一环内房价比你想的低

继沈阳楼市“金九”未能兑现后，“银十”延续成交量走低态势。和去年10月相比，今年10月沈阳商品住宅供应量上升71.8%，而销量下降33.65%。

 

昨日，来自香港联祥市场研究中心的数据显示，今年10月沈阳商品住宅供应量为200.28万平方米，供应套数为24040套；而本月商品住宅成交面积125.48万平方米，成交套数13818套。

成交量继续走低

10月，沈阳商品住宅供应量继续保持高位，达到200.28万平方米，仅低于今年春秋旺销季的4月和9月，是今年以来供应量第三高月份，而铁西和于洪为10月楼市供应量贡献了40.7%，接近半壁江山。

而从供应户型面积上来看，本月住宅的户均面积83.3平方米，环比和同比均出现下降趋势，显示了沈阳主销住宅以中小功能性户型的主导地位。

香港联祥市场研究中心总监何祥俊说：“沈阳市场刚需为主的背景使得市场供应普遍还是中小户型，尤其以两室乃至小室面积在80-100平方米的功能户型为主，因为100平方米以下的户型便于总价控制，容易受到市场的青睐，事实证明也是如此。 ”

不过，10月沈阳商品住宅销售面积125.48万平方米，还是低于了市场的普遍预期。尤其是在有“十一”黄金周的前提下，上半月销量仅50余万平方米，让不少开发企业和研究人士出了把冷汗。

沈阳楼市今年以来基本保持了月销百万平方米的业绩，尽管9月、10月成交分别同比下跌16.7%和33.65%，但这样的成交水平还是赶超了北京等一线城市，显现了沈阳楼市刚性需求旺盛的一面。

一位业内人士表示，2010年国内楼市过于火爆，沈阳市场也是如此，今年受调控政策、利率上浮、信贷收缩等多项不利政策的影响，沈阳楼市“金九银十”再攀去年的高度，显然是勉为其难。

房价未现实质下调

近期，国内一线城市房价随成交量萎缩而出现下调迹象，部分城市房价甚至出现同比下跌，即低于去年同期。越来越多的房企和房地产研究人士均认为，房价“拐点”正在进一步确立。

不过以刚需为主的沈阳楼市，虽然成交量出现一定程度的萎缩，但房价至今未现实质性松动。中国指数系统对国内百城房价监控显示，全国房价指数环比下跌0.23%，是今年以来第二个月持续环比下跌，但沈阳当月房价仍环比上涨0.60%。

家住沈阳东陵区的钟超说：“我一直关注着国内楼市变化，北京、上海等城市部分新楼盘降价销售被老业主砸售楼处的现象增多，我认为如果一旦国内市场转冷，沈阳市场同样会出现观望态势，比如2008年下半年，使开发商加大让利促销力度。 ”

事实是，9月沈阳商品住宅供应量创下了310余万平的历史记录，而10月继续超过200万平方米。不少开发企业为回拢资金保持现金流，纷纷采取了让利促销的手段，且让利幅度和力度也越来越大。

某别墅项目打折销售从6.8折起，折合每平方米约7000元，这对动辙花上百万在主城区购普通商品住宅的顾客来说，具有不少诱惑力。某地铁口项目，根据顾客选择不同的户型，实施最高7000元诚意金抵5万的促销，甚至有一楼盘更是推出2万抵10万，直接让利8万元。

去库存或逼让利加大

来自沈阳市房产局的统计显示，今年9、10月，沈阳共有142家楼盘获得预售许可审批，累计新增住宅面积430余万平方米。而业内人士测算，考虑到前期未消化的存量，预计这两月市场实际供应量在500万至600万平方米之间。

对比9、10月沈阳商品住宅256.1万平方米的成交量，这两月积累起的库存量超过300万平方米，而10月后沈阳楼市进入销售淡季，直至明年春季销售旺季的4月，沈阳楼市商品住宅进入库存化不可避免。

沈阳万城房地产开发公司副总经理张晓宁认为，未来一段时间沈阳整体房价会呈震荡态势，环比再涨的空间不大，但大幅降价的空间也不大，即使小楼盘以降价手段回拢资金，但由于小楼盘体量小，对大局影响不大。

不过有业内人士透露，截至目前，在沈阳的跨区域房企，除少数个别完成应季销售任务外，大部分企业均未完成这一指标。越到年底，无论是企业年度财报需要，还是现金付账需要，以及股东利润分红，回拢资金无疑是这些企业面临的最大现实问题。

而这些需求，再加上市场库存量的增加，除去财大气粗、现金流雄厚的央企，都会迫使其他企业采取加大促销让利幅度。业内人士预测，即使没有公开的降价，但以让利优惠为主题的销售方式愈演愈烈。

今年10月沈阳商品住宅相关数据

供应量为200.28万平方米（24040套）

上升71.8%

成交面积125.48万平方米（13818套）

下降

33.65%

沈阳房价现状

房价未现实质性松动，但让利幅度和力度越来越大。

例如：某别墅打6.8折，折后每平方米约7000元；某地铁口项目，最高以7000元诚意金抵5万房款；一楼盘推出2万抵10万，直接让利8万。

房价未来走势

大部分企业未完成应季销售任务，加上年底回拢资金的压力和市场库存量的增加，大部分企业将加大促销让利幅度。

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