澳大利亚收紧投资移民背后：剑指房价上涨？

柏可林 摄

澳大利亚移民政策突然“叫停”，让不少潜在移民者措手不及。近日，澳大利亚联邦移民局正式通知各州，澳大利亚“500万澳元投资移民”流程中的第一个环节——州担保在现有政策下接受申请的最后一天是4月23日。

《国际金融报》记者也从相关机构了解到，4月24日到6月30日，各州暂不接受担保申请，7月1日后500万澳元投资移民将按照新政重开。其中，新州和维州承诺提高州担保的审批速度，在4月23之前递交的申请，保证在4月23日批出。

“现在时间不多了，客户们都要求加快速度！”澳信移民的工作人员对《国际金融报》记者说，“为了更为有效迅速地让客户们得到移民资格，移民中介和当地的房地产中介保持了密切的联系。”

记者也从悉尼独立房地产经纪人Lily Chen处获悉，4月初消息传出后，悉尼一些经验丰富的房地产经纪人都接满单子。

“对于500万澳元门槛的移民投资来说，买房是最高效也是最保险的途径。”Lily告诉《国际金融报》记者。

那么，澳大利亚为何暂停这项政策？

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，这不过是澳大利亚移民政策有些调整，对普通移民政策开始收紧。“深入分析，这与澳大利亚近几年移民数量增长相对快、经济压力逐渐缓解等有关。2012年澳大利亚出台新移民政策后，带来移民数量的增长，如今世界经济开始逐渐复苏，澳大利亚也逐渐收紧、调整了移民政策。不可否认的是，移民人口的增长也确实在一定程度上推高了当地房价，给当地和民众带来一定压力”。

移民政策收紧

7月1日后，任何“188C（500万澳元投资移民）签证”申请必须以联邦所倡议的50%高风险投资为主营项目，今后188C投资移民将面临更高的投资风险

“4月23日起，澳大利亚500万元投资移民将停止执行现有政策！投资人想按目前政策申请澳大利亚移民，只有最后一周的机会！”4月中旬，在各种澳大利亚移民的网站上，不难看到这样的标题。

这一“喊停”让移民投资市场一片哗然。因为澳大利亚现行的投资移民政策相当宽松，投资方向包括债券、基金和私人企业，投资风险小，移民成功率高。

然而，如今澳大利亚移民局发布消息称，澳大利亚188C重大投资者签证接受申请截止日为2015年4月23日，重新开启申请要等到7月1日。

与此同时，记者了解到，项目重启后在投资领域方面也有了进一步限制：不允许投资债券；至少100万澳元通过风险投资方式投入初期资本增长类型的投资；至少150万澳元通过管理基金投入澳交所小型上市公司股票，投资管理人必须有超过1亿澳元的管理资产额；任何单一投资者在风险投资基金中的比例不能超过30%。

其中，更让澳大利亚房地产经纪感到担忧的条款便是“加强禁止直接投入住宅房地产，同时制定新政策限制间接性投资于住宅地产”。

“虽然部分投资额将允许通过基金投资商业房地产。但是，研究条款后不难看出，新政的投资风险倍增。”在墨尔本一家中介做移民顾问的李蔷薇告诉《国际金融报》记者，新政执行后，移民投资者必须将至少250万澳元投资到风险较高的中小上市公司和风险基金。

对于为何执行这样的政策，澳大利亚移民部对外称，澳大利亚重大投资者签证（SIV）计划主要是为了提振全澳的经济发展水平，增加投资资金流，保证澳大利亚在颇具个人价值的投资移民市场中维持竞争优势。

记者也了解到，自2014年起，澳大利亚就针对重大投资者签证政策进行了复审，预计将宣布从2015年7月1日起开始实施的新签证政策。新政策主要包括符合国家利益的投资框架，主要在于保证投资资金更加有利于澳大利亚经济的发展。

不过，在暂停期间，潜在申请人仍然可以提出申请意向（EOI），等待提名。任何现在已经提出申请意向的，将会从2015年7月1日起获得提名，但届时必须按照新的投资框架实施。

这次暂停提名的过程，将不会影响现在的重大投资签证申请人，或者那些已经获得邀请的申请人。

在韩长吉看来，新政显然提高了申请难度：从2015年7月1日开始，澳大利亚188C新政将取消贷款政策，SIV 188C类别或将要求主申请人和副申请人均需去澳大利亚居住，且副申请人居住的时间要达到180天/年。“另外，规定投资产品的比例，投资风险显著提高，签证审理周期延长。提高门槛后，移民难度增加，预计未来移民数量可能下降。”韩长吉说。

剑指房价上涨？

新政消息传出后，最担忧的除了移民中介之外，还有中国移民。在目前已被批准的“500万澳元投资移民签证”中，有89.1%的签证申请人来自中国

“中国客户特别喜欢澳大利亚。我接受的移民客户中，九成是中国人。”李蔷薇告诉记者，“移民新政放出消息后，过来咨询并要求赶紧递交申请，在当地买房投资的也都是中国人。”

其实，在澳大利亚宣布即将暂停之前的移民政策之时，外界对于“叫停”原因的猜测也从未停止过。最为主流的答案有两个：房价过高和过多的中国移民。

当然，这两点也有迹可循。

“悉尼房价增长得太快了，悉尼人也不止一次对抱怨他们的高房价了。”居住在悉尼的中国留学生章微微告诉《国际金融报》记者，她来悉尼读书的三年，也是见证当地房价飙升的三年。

如今，悉尼已经成为讨论澳大利亚高房价必须提到的标志性城市。

房地产集团PRDnationwide也在近日称，悉尼房价距离峰值已经不远了。

PRDnationwide在研究中使用模拟时钟来显示房产周期，揭示了悉尼大都市范围内（距离CBD 15到20公里）的房价已经接近增长周期的峰值了。

集团的研究显示，悉尼大都市房价中位值从2013年上半年的85万澳元（约人民币408万元）增至2014年同期的98.9万澳元，目前已经达到113.3万澳元了。

这份报告还显示，在悉尼外环和新州其他次发达区域中心的地区，房价中位值从去年同期的25万澳元增至目前的33.2万澳元。

PRDnationwide全国研究主管马尔迪亚斯摩（Diaswati Mardiasmo）表示，虽然悉尼房价的增势可能很快就迎来急刹车，但买家须注意，这并不意味着房价会降下来。

“虽然房价很快就会达到峰值，但这并不能确保房价会降至以前的水平。这份研究的数据关于房价的增长周期，而不是关于房价本身。”马尔迪亚斯摩指出，悉尼房价在过去一年内迅猛增长，使得不少买家感到沮丧。