安个家：盘点2015年上海房价,预测2016房价走势

　　纵观2015年上海房产市场行情，一个“涨”字可概之。上海一手房平均18%的价格涨幅，二手房价格将近20%的涨幅，上海房价正上演涨涨涨传说。究竟是哪些因素引发房价的不断上扬?

　　量的支撑：一二手房交易达历史峰值

　　需求是影响房价的重要因素。从成交历史看，新房与二手房市场齐齐发力，引爆上海购房需求。

　　安个家App数据显示，上海从1月到11月一二手住宅成交呈现波浪形，高峰分别出现在二季度和四季度，二季度成交面积几乎在一季度的基础上翻了一倍，其中，6月成交量147.8万平方米，达到上半年的顶峰，四季度成交可谓创下全年的峰值，10月份成交151万平方米，为全年最高。成交背后显示的是强大真实的需求积淀。

　　二手房价格涨了：少不了一手房好基友的推力

　　历来一手楼盘受地价、成本以及品质的影响，价格往往高出周边二手楼盘的2.5到3倍。而与此同时，鲶鱼效应，它的价格也会搅动周边二手房价格的上涨与发力。从版块涨幅的角度更容易帮我们看清楚这点。

　　安个家App数据显示，今年以来上海房价上涨的板块共计83个，其中涨幅超过全市平均涨幅18.75%的板块共计19个。其中，涨幅最大的是闸北的大宁板块，涨幅超50%，主要是被板块内大宁金茂府的成交均价给拉高；紧随其后的是新华路板块，也是有房高位开盘；位列第三的是不夜城板块，究其原因，跟板块内火车站北广场所拍出的地王有关。除了闸北区，值得注意的是，浦东的房价涨幅也很惊人，例如北蔡、三林、张江等，这与浦东土地充足一手房供应量多有直接关系。

　　土地价格：上海房价上涨之殇

　　在一线城市上海，黄金地段的可开发土地愈来越少，争夺也越来越激烈。今年无论全国，还是上海，房价上升的主要推动力是地价。数据显示，今年的11月25日新江湾巨型纯住宅地块以72.99亿元拍出，折合楼板价49152元/平方米，溢价82%。据预估，该项目售价应在105000元/平方米才可以保本。

　　新江湾城地块只是管中窥豹。以今年前11月的数据来看，上海土地出让金累计已达到1368亿元。出让金总额比去年少了1.3%，但是楼板价全年平均涨幅达到了59.1%，很难想象，这样的楼板价涨幅不会传导到未来上海的房价。

　　宏观面：政策推波助澜

　　二手房是对政策更加敏感的市场，一旦市场利好，这个反弹是非常的明显的。安个家总结发现，从去年年底以来，各项楼市相关政策的密集出台对上海房价有推泼助澜的作用。

　　首先是330楼市新政，刺激楼市上扬。楼市的上扬出现在4月份，330政策颁布之后，个人住房转让营业税免征时限由5年下调至2年，有效刺激二手房市场需求提前释放，2015年4月二手住宅成交量骤增至3.5万套，环比大涨76%。

　　随后，系列政策陆续出台，市场利好不断：央行自去年底以来6次降息，购房者的月供减少，房贷压力变小;公积金贷款上调最高可贷120万, 10月上海市公积金中心支持可接受职工因异地贷款，政策红利可见一斑；区域项目和规划的引领，如迪士尼明年春季开园，首当其冲受益的是川沙的房价，而整个浦东乃至上海房价都受此影响；闸北静安传出合并传言开始，闸北的地价就接连创出新高。五类人才直接落户政策颁布以及二孩政策，势必都将对上海房价产生营销。

　　2016年的上海房价：依然坚挺

　　今年上海房价经过一番大涨后，明年会走出怎样的趋势？上海二手房成交已远远超出一手房的1.4倍。上海已经步入以二手房交易为主导的新时期，也就是说上海二手房的价格已成为决定整个上海房价的风向标。

　　纵观2016年的二手房趋势，从供给、需求、土地价格、宏观政策以及其他影响因素看，上海房价上涨利好远远高于其他城市。另外，人口导入、地铁交通等配套设施的建立，也是拉动房价的引爆点。另外，上海作为国际化都市与其他国家的一线城市相比，房价仍处于低位。所以，对于明年的上海楼市行情，政策前景和市场预期依旧比较乐观，仍有很大的上升空间。