多个地块楼面价每平方米两万元 今年房价溢价几何？

刚刚过去的2015年市区土地市场精彩纷呈，“地王”头衔不断被刷新。2015年最后一天，中梁拍下滨江商务区A01-30-3地块，其楼面价达18570元/平方米，业内普遍预计该项目单价将突破3万元/平方米，很多媒体和开发商都在朋友圈刷屏，这样的判断是否有依据？

2015年部分地块楼面价 表格数据来源：腾讯房产温州站

“2倍法则”具有一定普遍性

据业内人士表示，依照以往行业惯例，绝大多数情况下预判房价时，通行做法是使用“乘2法则”，但同时也要结合开盘时的具体市场行情。统计近5年来的开盘情况，即使在市区也不乏“地王”卖亏了的案例。

朗兆房产研究中心统计近几年地王项目发现：置信原墅 （详细信息 论坛） 、中梁国宾1号、时代滨江 （详细信息 论坛） 、温州大公馆、新中梁海景一号等项目分别是2010~2014年市区的年度“地王”，但严格符合“乘2法则”的仅为时代滨江，温州大公馆和海景一号则接近这一比值，剩余项目则远远不符合该法则，呈现两极分化现象。

但比较有意思的是，近期受楼市大环境回暖的影响，不少在售盘低调赚钱，没有“地王”光环，凭借相对“低廉”的楼面价，反而更能轻松地达到这一比值。

“2倍法则”的由来和局限性

据了解，业内普遍采用楼面价格“乘2法则”，主要是基于成本考虑。有业内人士表示，房地产开发中主要成本包括地价成本、建安成本、融资成本及契税四大块。近年来，土地成本是涨幅最快的，平均接近开发成本的60%，其他几个成本项近年来虽说也有增长，但涨幅较有限。

从这个方面来看，基本上多数开发商在拿地初始，以市场角度和成本角度考虑，就是运用了2倍法则。

考究这一做法的来源，最初是从一线城市而来。比如2000年的北京，主城区域的地价也才2000元左右，加上千元左右的建安成本，市场上才会出现预计房价等于地价“乘2”或乘“1.5”的说法。

市场环境和品牌效应决定溢价

目前，在一二线楼市热、三四线楼市冷的大背景下，一线城市“乘3”“乘4”的情况也很普遍，但在一些三四线城市和城市中发展较为滞后的板块，“乘1”、“乘1.5”都很困难。如我市前几年的部分年度地王，因市场剧烈波动，售价仅略高于楼面价。

另一方面，在售价达到3万元/平方米以上后，定位高端化的产品会极大缩小受众面，只有地段、品质俱佳的项目才能走得更远，而品牌房企才有更大的把握获取最大的溢价空间，这一现象从“地王”房企上已看出端倪。

有业内人士表示，在今后几个月内，楼市大环境继续向上的情况下，今年个别新盘房价要上摸3万/平方米档，回归数年前的房价高位，是个大概率的事情，但涉及楼盘将会相当有限。